招商蛇口多元發(fā)展前10月銷售1674億   半年斥百億拿地大手筆回購(gòu)提振信心

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

深圳房地產(chǎn)龍頭招商蛇口經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，輕重并舉高質(zhì)發(fā)展。

11月8日，招商蛇口（001979.SZ）披露10月份銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2024年1—10月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積734.21萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1674.71億元。其中10月份，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積91.77萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額223億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，在房企拿地謹(jǐn)慎的當(dāng)下，招商蛇口展示央企實(shí)力，加速拿地補(bǔ)倉(cāng)，持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一、二線核心城市。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商蛇口今年上半年累計(jì)斥資99.97億元獲取了7個(gè)新項(xiàng)目，大多來(lái)自高能級(jí)核心城市。

與此同時(shí)，公司大手筆回購(gòu)提振信心。10月20日，招商蛇口發(fā)布公告，已獲得招商銀行深圳分行股票回購(gòu)專項(xiàng)貸款額度，這標(biāo)志著A股首單股票回購(gòu)專項(xiàng)貸款花落招商蛇口。

銷售額穩(wěn)健提升加速補(bǔ)倉(cāng)

招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋全球逾百個(gè)城市和地區(qū)。即使在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行期，招商蛇口依然發(fā)展穩(wěn)健。

2023年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售額2936.35億元，銷售面積達(dá)1223.41萬(wàn)平方米，同比分別上漲0.35%、2.49%，站穩(wěn)行業(yè)前五。

今年8月以來(lái)，招商蛇口的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回升。具體來(lái)看，其8月實(shí)現(xiàn)的簽約銷售面積為57.4萬(wàn)平方米，簽約銷售金額為140.04億元；9月實(shí)現(xiàn)的簽約銷售面積為69.48萬(wàn)平方米，簽約銷售金額為143.58億元。

數(shù)據(jù)顯示，2024年10月份，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積91.77萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額223億元。2024年1—10月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積734.21萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1674.71億元。

單就10月的簽約銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口自2022年以來(lái)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3年同比正增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2022年及2023年的10月份，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積83.16萬(wàn)平方米、87.25萬(wàn)平方米，同比增加6.14%、4.92%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額249.35億元、209.55億元，同比增加50.71%、-15.96%。

銷售逐步回升的同時(shí)，招商蛇口加速拓儲(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，招商蛇口上半年累計(jì)斥資99.97億元獲取了7個(gè)新項(xiàng)目，分別來(lái)自上海、成都、合肥、南京、鄭州、廣州、三亞，在高能級(jí)核心城市土儲(chǔ)數(shù)量上，公司進(jìn)一步提升約54萬(wàn)平方米的權(quán)益計(jì)容建筑面積。

上半年，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%。公司獲取代建項(xiàng)目26個(gè)，合計(jì)新增管理面積178萬(wàn)平方米；獲取4個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目，涉及產(chǎn)業(yè)、公寓、辦公等業(yè)態(tài)，合計(jì)新增管理面積16.3萬(wàn)平方米。

開(kāi)源證券在其報(bào)告中指出，今年1—7月，招商蛇口的拿地均價(jià)18832元/平米，同比提升5.9%，拿地質(zhì)量有所提升。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，招商蛇口加速補(bǔ)倉(cāng)拿地是其根據(jù)市場(chǎng)情況和自身發(fā)展戰(zhàn)略做出的調(diào)整。一方面，盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨一定挑戰(zhàn)，但核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍具有較大的發(fā)展?jié)摿�。另一方面，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備有助于企業(yè)保持持續(xù)的開(kāi)發(fā)和銷售能力，為未來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

回購(gòu)提振信心多元化發(fā)展

近期，A股掀起回購(gòu)貸款潮，房地產(chǎn)領(lǐng)域的首單貸款落入招商蛇口手中。

10月20日，招商蛇口發(fā)布公告，已獲得招商銀行深圳分行股票回購(gòu)專項(xiàng)貸款額度。

公告顯示，招商蛇口與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》，并獲得《貸款承諾函》。根據(jù)協(xié)議，招商銀行深圳分行將為公司提供不超過(guò)7.02億元的貸款額度，用于公司股票回購(gòu)項(xiàng)目。貸款期限為12個(gè)月，利率不超過(guò)2.25%，且不高于市場(chǎng)利率。

此前，招商蛇口等“招商系”8家上市公司于10月14日早間披露回購(gòu)或增持計(jì)劃公告，據(jù)估算，累計(jì)金額上限將近50億元。

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是招商蛇口此次回購(gòu)的另一重要意義。

招商蛇口2024半年報(bào)顯示，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。在滿足“三道紅線”的同時(shí)，公司采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，半年末銀行融資占比達(dá)64.6%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)占比僅16.7%，持有貨幣資金828億元。

同時(shí)，招商蛇口全面落實(shí)降本增效舉措，抓住LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮公司信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低，報(bào)告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP。

基于對(duì)行業(yè)變化和發(fā)展趨勢(shì)的研判，招商蛇口在發(fā)展傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，探索第二增長(zhǎng)曲線，發(fā)力提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)中的占比，深耕長(zhǎng)租公寓、集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等板塊，構(gòu)筑“輕重并舉”多元協(xié)同發(fā)展的新發(fā)展模式。

作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，上半年招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.39億元，較上年增長(zhǎng)12.34%。截至2024年6月，招商積余在管項(xiàng)目2209個(gè)，管理面積達(dá)3.85億平方米。

上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36億元，同比上漲15%，EBITDA（息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)）實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。該公司開(kāi)業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)6.34%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

責(zé)編：ZB