佳兆業(yè)堅(jiān)韌續(xù)命三年巨虧457億負(fù)債率97%   累計(jì)被執(zhí)行288億正全力以赴保交付

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 江楚雅

在業(yè)內(nèi)有“不死鳥”之稱的佳兆業(yè)（01638.HK），曾在停牌343天后成為港交所首家復(fù)牌房企。但如今，想要涅槃重生，佳兆業(yè)還面臨重重考驗(yàn)。

據(jù)天眼查風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，截至2024年8月16日，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司存在120余條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超288億元。

自2021年陷入流動性危機(jī)以來，佳兆業(yè)經(jīng)營狀況并不理想。長江商報(bào)記者注意到，佳兆業(yè)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，2021年—2023年凈利潤分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，累計(jì)虧損457.24億元。

虧損之外，佳兆業(yè)還面臨巨額的債務(wù)壓力。截至2023年末，佳兆業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅約為34億元；而總借款約為1336.24億元，其中約1170.52億元須按要求或于一年內(nèi)償還，約18.37億元須于一年至兩年內(nèi)償還。

2023年，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債比率為2064.1%，現(xiàn)金短債比為0.01倍，剔除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債比率為97%。

債務(wù)及流動性壓力加劇下，佳兆業(yè)曾公布具體的債務(wù)重組進(jìn)度和債務(wù)重組方案，但始終未有明確進(jìn)展。

佳兆業(yè)還面臨投資人的清盤呈請。8月12日，佳兆業(yè)公告稱，清盤呈請聆訊延后至9月9日。此前佳兆業(yè)清盤聆訊已經(jīng)多次押后。消息發(fā)布后，公司股票繼續(xù)走低，截至8月16日，佳兆業(yè)股價(jià)報(bào)0.106港元/股，跌幅5.36%。

臨債務(wù)及清盤呈請

2021年12月20日，佳兆業(yè)宣布債務(wù)違約。彼時(shí)公告披露，公司累計(jì)優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額約為117.8億美元。同時(shí)，佳兆業(yè)表示，一直在與債權(quán)人代表商討，將對尚未支付的優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。但在此后很長的時(shí)間里，佳兆業(yè)都沒有對外公布債務(wù)重組方案，使得相關(guān)事宜陷入停滯不前的狀態(tài)。

去年10月，佳兆業(yè)發(fā)布了境外債務(wù)重組的公告。根據(jù)公告，佳兆業(yè)集團(tuán)與本金總額123億美元的境外債務(wù)持有人接洽，持有上述123億美元債務(wù)35%本金總額的投資人組成了債權(quán)人小組，目前佳兆業(yè)集團(tuán)已經(jīng)向債權(quán)人小組提出了初步的境外債務(wù)重組方案，主要涉及債轉(zhuǎn)股、發(fā)行新債、出售資產(chǎn)三個(gè)方面。但對于本公司提案包含的某些條款，債權(quán)人小組表示并不支持。

截至2022年12月末，佳兆業(yè)境內(nèi)有息負(fù)債約506億元，其中363億元為項(xiàng)目層面的負(fù)債；境外有息負(fù)債約123億美元，其中包括優(yōu)先票據(jù)未償還本金115美元，永續(xù)資本證券未償還本金約2億美元，以及其他債務(wù)約6.5億美元。另外，佳兆業(yè)集團(tuán)給合營企業(yè)、聯(lián)營公司負(fù)債提供的財(cái)務(wù)擔(dān)保約238億元。

此外，2023年佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債比率為2064.1%，較2022年12月31日的382.8%暴增1681.3個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率（剔除合同負(fù)債）為97.0%，較2022年12月31日的85.1%增加約11.9個(gè)百分點(diǎn)。

此前，佳兆業(yè)曾預(yù)計(jì)未來十年，理想狀態(tài)下，佳兆業(yè)集團(tuán)可用于償還境外債務(wù)的現(xiàn)金流小于債務(wù)金額本身，大約有144億—299億元的缺口。

在境外債務(wù)重組方案初步擬定之時(shí)，佳兆業(yè)在境外也面臨投資人的清盤呈請。去年7月，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，布洛德峰投資顧問有限公司針對公司向香港高等法院提出清盤呈請，指控其未償還1.7億元的公司債券。

此后，該項(xiàng)清盤呈請歷經(jīng)多次延期。今年4月29日，香港法院宣布佳兆業(yè)集團(tuán)的清盤呈請聆訊推遲至5月27日。在5月27日，香港法院將佳兆業(yè)的清盤聆訊延期至6月24日，之后又押后至8月12日。

佳兆業(yè)集團(tuán)8月12日在港交所發(fā)布公告稱，清盤呈請聆訊已進(jìn)一步延后至2024年9月9日。

佳兆業(yè)還面臨巨額被執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。8月15日，天眼查法律訴訟信息顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司及其子公司深圳明黎產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司在8月14日新增了被執(zhí)行人信息。執(zhí)行標(biāo)的為23.16億元，執(zhí)行法院為北京金融法院。截至目前，公司存在120余條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超過288億元。同時(shí)，該公司還涉及多條限制消費(fèi)令、失信被執(zhí)行人及終本案件信息。

業(yè)績巨虧聚焦保交付

債務(wù)壓力攀升之下，佳兆業(yè)的造血能力越來越弱。長江商報(bào)記者注意到，佳兆業(yè)集團(tuán)已經(jīng)連續(xù)三年虧損，2021年—2023年凈利分別虧損127.27億元、130.65億元、199.32億元，三年累計(jì)虧損457.24億元。

對于持續(xù)虧損的原因，佳兆業(yè)此前解釋稱，主要源于降價(jià)銷售導(dǎo)致毛利率下降、減持發(fā)展中或已落成物業(yè)的減值撥備增加以及預(yù)期信貸虧損、金融資產(chǎn)公平值虧損等因素。

公司銷售情況也不盡如人意。2023年，佳兆業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售約178.36億元，同比減少4.9%；對應(yīng)的已售總建筑面積約1047671平方米，同比減少6.7%。

盡管公司已采取了一系列促銷措施，包括推出購房優(yōu)惠、調(diào)整銷售策略等，但銷售業(yè)績并未出現(xiàn)明顯提升。

業(yè)內(nèi)分析稱，自2021年末，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動性問題，資金鏈緊張和債務(wù)違約等情況對其正常運(yùn)營和信用評級產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響購房者對企業(yè)的信心。此外，其還面臨市場環(huán)境的整體下行趨勢、競爭壓力加大以及公司自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理性問題。

不過，重重壓力之下，有“舊改之王”之稱的佳兆業(yè)，旗下有位于大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為企業(yè)生存提供了一定空間。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在年報(bào)中表示：“憑借大灣區(qū)土儲及城市更新領(lǐng)域核心優(yōu)勢，集團(tuán)將持續(xù)探索創(chuàng)新化債模式，推動境內(nèi)外債務(wù)重組。”

截至2023年12月31日，佳兆業(yè)集團(tuán)在全國50個(gè)城市擁有195個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土地儲備近23.83百萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備約13.84百萬平方米，占集團(tuán)整體土地儲備近58%。大灣區(qū)城市中，深圳及廣州土地儲備占比43%。現(xiàn)有土地儲備足夠保障未來5年發(fā)展所需。

面對行業(yè)深度調(diào)整，佳兆業(yè)表示，將始終把“保交樓、保民生”視為核心工作。2023年集團(tuán)在深圳、廣州、上海、杭州、武漢等多個(gè)城市，累計(jì)交付61個(gè)項(xiàng)目共計(jì)4.6萬套房源，新房交付量創(chuàng)歷史新高。

佳兆業(yè)表示，面對行業(yè)整體極端困難的局面，集團(tuán)全力降本增效、努力盤活資產(chǎn)、最大限度削減支出，全力以赴保交付、保運(yùn)營，推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展。

責(zé)編：ZB