招商蛇口凈利降34%毛利率五連跌   簽約銷售額1009億行業(yè)第五拿地放緩

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

去年剛擺脫“增收不增利”怪圈，招商蛇口（001979.SZ）又進(jìn)入盈利下行周期。

7月26日，招商蛇口發(fā)布2024年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入512.73億元，同比下降0.33%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（下稱“凈利潤(rùn)”）14.17億元，同比下降34.17%。

招商蛇口表示，業(yè)績(jī)下滑主要是因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)投資收益同比減少。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，招商蛇口毛利率已連續(xù)五年下跌，由2018年的39.49%跌至2023年的15.89%，到2024年一季度，公司毛利率繼續(xù)跌至14.50%。

銷售方面，2024年上半年，招商蛇口累計(jì)簽約銷售面積438.71萬平方米，累計(jì)簽約銷售金額1009.52億元，行業(yè)排名前五。

招商蛇口早在2021年就提出了3300億元的銷售額目標(biāo)，不過，其至今未能達(dá)成，2023年公司簽約銷售金額為2936.35億元。

二級(jí)市場(chǎng)上，今年以來，地產(chǎn)股整體走勢(shì)慘淡，A股房地產(chǎn)板塊內(nèi)九成股價(jià)下跌，跌幅較大的達(dá)四至五成。截至7月26日收盤，招商蛇口的股價(jià)為8.70元/股，下跌0.46%，總市值跌破千億元，為788.29億元。

上半年?duì)I收和凈利雙降

“招寶萬金”的時(shí)代已經(jīng)過去，追求“質(zhì)量、效益、規(guī)�！本�衡發(fā)展的招商蛇口，仍然未能改變盈利下行的局面。

近年，招商蛇口業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，受計(jì)提減值影響，2020年—2022年公司凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，期間分別計(jì)提減值31.01億元、43.72億元、64.01億元，分別減少當(dāng)年凈利潤(rùn)21.84億元、34.56億元、45.58億元。

2023年，招商蛇口摘掉“增收不增利”的帽子。財(cái)報(bào)顯示，2023年招商蛇口營(yíng)業(yè)總收入1750.08億元，同比下降4.37%；凈利潤(rùn)63.19億元，同比增長(zhǎng)48.2%。

但好景不長(zhǎng)，進(jìn)入2024年，公司凈利又下滑。7月26日，招商蛇口發(fā)布半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入512.73億元，較去年同期降0.33%；凈利潤(rùn)14.17億元，同比下降34.17%。

招商蛇口表示，公司業(yè)績(jī)下滑主要是因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)投資收益同比減少。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，自2018年起，招商蛇口毛利率不斷走低，已經(jīng)連續(xù)五年下跌。2018年—2023年，其毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%、25.47%、19.25%、15.89%。到2024年一季度，其毛利率進(jìn)一步降至14.50%。

此前在2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口管理層曾表示，整個(gè)行業(yè)的毛利率都在降，招商蛇口的毛利率水平也跟行業(yè)表現(xiàn)差不多。

為提升毛利率水平，招商蛇口也加入開源節(jié)流、降本增效的隊(duì)伍。2024年2月初，招商蛇進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，將原來的華北區(qū)域、華東區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、華南區(qū)域及深圳區(qū)域七大區(qū)域調(diào)整為五大區(qū)域。

銷售不達(dá)標(biāo)拿地放緩

2021年，招商蛇口定下3300億元的銷售目標(biāo)，當(dāng)年僅完成3268億元，離3300億元目標(biāo)僅一步之遙。

到2023年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2936.35億元，與2022年基本持平，完成年度目標(biāo)約81.57%，仍未達(dá)成2021年定下的3300億元的銷售目標(biāo)。

2024年上半年，招商蛇口累計(jì)簽約銷售面積438.71萬平方米，累計(jì)簽約銷售金額1009.52億元，行業(yè)排名前五。

基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的審慎判斷，招商蛇口不再提及具體的銷售目標(biāo)。招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再唯規(guī)模論，“我們的目標(biāo)是，中短期站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)，中長(zhǎng)期積極推動(dòng)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展”。

土地市場(chǎng)上，2020年以來，招商蛇口在土地市場(chǎng)上一路高歌猛進(jìn)，接連拿下多幅 “樓面單價(jià)地王”。前幾年的大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備，也是由于前期的持續(xù)高溢價(jià)拿地。

2023年，招商蛇口累計(jì)獲取55宗地塊，總計(jì)容建面約590萬平方米，總地價(jià)約為1134億元，其拿地重點(diǎn)聚焦高能級(jí)區(qū)域與一、二線核心城市。

進(jìn)入2024年，招商蛇口拿地步伐大幅放緩。2月29日，在安徽合肥的土拍中，招商蛇口以12.98億元競(jìng)得濱科城bk202401號(hào)地塊，住宅樓面價(jià)25050元/平方米，溢價(jià)率54%。

謹(jǐn)慎拿地的招商蛇口財(cái)務(wù)保持健康水平。2023年，其剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為62.41%，凈負(fù)債率54.58%，現(xiàn)金短債比為1.28，繼續(xù)保持在綠檔水平；全年新增公開市場(chǎng)融資324.3億元，綜合資金成本3.47%。

2023年年報(bào)顯示，招商蛇口的負(fù)債總額合計(jì)為6607.78億元，其中流動(dòng)負(fù)債為4927.86億元，非流動(dòng)負(fù)債為1679.92億元。其中，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為525.88億元，其賬面上的貨幣資金1031.05億元，可覆蓋短期債務(wù)。

自2020年以來，招商蛇口加速出清資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓旗下公司股權(quán)及資產(chǎn)，涉及轉(zhuǎn)讓/募資金額超過百億元。對(duì)此，招商蛇口表示，有利于本公司實(shí)現(xiàn)快速去化，回籠資金，促進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。2023年11月，招商蛇口擬發(fā)行38.4億元公司債券，擬全部用于償還有息負(fù)債。

責(zé)編：ZB