魯商發(fā)展股價一月翻倍三機構(gòu)拋2.65億出逃   深化轉(zhuǎn)型“棄房就醫(yī)愛美”收效甚微

長江商報消息 ●長江商報記者 明鴻澤

地產(chǎn)風云變幻，地方性房企如何轉(zhuǎn)型突圍？魯商發(fā)展（600223.SH）選擇逃離地產(chǎn)，切入大健康領(lǐng)域。

近期，魯商發(fā)展宣布，將房地產(chǎn)業(yè)務全部轉(zhuǎn)讓給控股股東，公司全面聚焦大健康產(chǎn)業(yè)。

作為地方性房企，魯商發(fā)展曾是山東省房企龍頭，公司經(jīng)營業(yè)績多年靠的也是地產(chǎn)。不過，近年來隨著房地產(chǎn)市場深入調(diào)整，公司的經(jīng)營發(fā)展存在較大的壓力。

2018年，魯商發(fā)展啟動轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，并通過收購資產(chǎn)布局生物醫(yī)藥業(yè)務，確立了生物醫(yī)藥、生態(tài)健康雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略。

沒了地產(chǎn)業(yè)務，魯商發(fā)展的營業(yè)收入勢必會大幅下降，但盈利能力可能不會下降，甚至可能會有明顯增長。2022年前9個月，公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤（簡稱凈利）1.54億元，其中，非地產(chǎn)業(yè)務凈利約為2億元。

剝離地產(chǎn)業(yè)務后，魯商發(fā)展的資產(chǎn)負債率將大幅下降。此前，公司資產(chǎn)負債率在90%左右。

全面剝離地產(chǎn)業(yè)務

在房住不炒的背景下，房地產(chǎn)市場的集中度將不斷上升，中小型房企轉(zhuǎn)型尋找新的發(fā)展路徑成為必須。魯商發(fā)展正在全力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

根據(jù)公告，魯商發(fā)展擬將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團有限公司（以下簡稱“商業(yè)集團”）或其所屬公司，本次交易資產(chǎn)涉及的具體資產(chǎn)范圍尚需交易雙方進一步協(xié)商確定。

公告稱，本次交易的對手方為公司控股股東商業(yè)集團或其所屬公司，構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。根據(jù)初步研究和測算，本次交易預計構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，不涉及發(fā)行股份。本次交易價格尚未確定，具體交易價格將根據(jù)經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門或其他有權(quán)單位備案的資產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)確定。

作為山東本土的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，魯商發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展并不突出。借殼上市之后，公司也走出山東，邁向全國市場。不過，山東大本營仍然聚焦了公司一半以上的開發(fā)項目。

2008年至2017年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場雖然有所起伏，但也算是黃金10年。這10年，不少區(qū)域性房企大舉擴張，部分房企年銷售額突破千億。

那么，這十年公司的發(fā)展情況如何呢？

2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入26.11億元，2017年為75.49億元，期間基本上持續(xù)增長，累計增長1.89倍。這十年，公司實現(xiàn)凈利分別為-2.97億元、4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.64億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元、1.05億元。這期間凈利潤沒有持續(xù)增長。

而且公司的盈利能力下降，資產(chǎn)負債率可沒有降，2011年至2017年，公司的資產(chǎn)負債率分別為92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94.01%、93.96%，均超過90%。

當然，資產(chǎn)負債率較高是地產(chǎn)行業(yè)的共性，但一般是以80%為紅線。

2018年至2020年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入分別為88.21億元、102.89億元、136.15億元，對應凈利潤為1.62億元、3.45億元、6.39億元，營收凈利雙增。但資產(chǎn)負債率依然偏高，分別為94.09%、91.62%、89.40%。

然而到了2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入123.63億元、凈利潤3.62億元，同比下降9.20%、43.34%。

據(jù)披露，2022年前三季度，公司房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約金額56.12億元，同比減少52.21%，實現(xiàn)簽約面積53.13萬平方米，同比減少51.24%。新開工面積48.89萬平方米，同比減少58.74%，全部打了五折。

轉(zhuǎn)型大健康也臨挑戰(zhàn)

剝離地產(chǎn)業(yè)務，魯商發(fā)展早有準備。

四年前，也就是2018年，中國房地產(chǎn)市場重大轉(zhuǎn)折的第一年，魯商發(fā)展籌劃并實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的主要途徑是收購資產(chǎn)。

2018年，魯商發(fā)展通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司（簡稱福瑞達）100%股權(quán)。2019年，公司又支付現(xiàn)金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司（簡稱焦點生物）60.11%股權(quán)。

兩次收購，交易總價合計為11.85億元。盡管均為高溢價交易，但通過收購奠定了魯商發(fā)展生物醫(yī)藥板塊基礎(chǔ)，形成了玻尿酸產(chǎn)業(yè)鏈。公司名稱也由魯商置業(yè)變更為魯商發(fā)展。

福瑞達成立于1993年，創(chuàng)始人凌沛學被譽為中國“玻尿酸之父”，是國內(nèi)最早采用生物發(fā)酵方法生產(chǎn)玻璃酸鈉的科學家。公司披露稱，經(jīng)過近三十年發(fā)展，福瑞達已成為國內(nèi)玻尿酸領(lǐng)軍企業(yè)和透明質(zhì)酸“原液”類護膚產(chǎn)品的開創(chuàng)者和領(lǐng)軍者。

焦點生物補齊玻璃酸鈉原材料生產(chǎn)環(huán)節(jié)，完善玻璃酸鈉產(chǎn)業(yè)鏈。焦點生物主要生產(chǎn)化妝品及食品級玻璃酸鈉，2018年焦點生物生產(chǎn)的玻璃酸鈉銷量位列全球第二。目前，焦點生物擁有食品級和化妝品級透明質(zhì)酸420噸/年產(chǎn)能。焦點生物與福瑞達共有470噸/年玻璃酸鈉已投產(chǎn)產(chǎn)能。

此外，公司還布局有藥品、保健品等健康產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

魯商發(fā)展的非地產(chǎn)業(yè)務快速發(fā)展，業(yè)績貢獻逐步增大。2022年三季度，公司生物醫(yī)藥板塊實現(xiàn)銷售收入6.16億元，同比增長11.39%，前9個月實現(xiàn)營業(yè)收入19.98億元，同比增長 27.67%�；瘖y品業(yè)務在7—9月實現(xiàn)銷售收入4.17億元，同比增長12.4%，前9個月實現(xiàn)銷售收入14.29億元，同比增長43.91%。

2021年，魯商發(fā)展非地產(chǎn)業(yè)務收入合計約為31億元，凈利潤合計約2.5億元。2022年前9月，公司非地產(chǎn)業(yè)務收入約為25億元，凈利約2億元。

不過，魯商發(fā)展仍然存在較大挑戰(zhàn)。在玻尿酸領(lǐng)域，愛美客、華熙生物、昊海生科被市場稱為“醫(yī)美三劍客”，已經(jīng)占據(jù)有一定的市場份額。

值得一提的是，二級市場上，10月底以來，魯商發(fā)展股價大幅上漲，從最低的6.26元/股飆漲至11月21日的11.58元/股，接近翻倍。

11月21日，魯商發(fā)展放量漲停，成交量為10.21億元。當日，三機構(gòu)出逃，拋售2.65億元。

機構(gòu)集體高位出逃，是否在說明其對公司轉(zhuǎn)型效果并不看好？

責編：ZB