黃其森“復(fù)工”急盼天降白衣騎士援手   泰禾集團584億債務(wù)懸頂兩年自救無進展

長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

黃其森“歸來”，多少令業(yè)界有幾分期待，能拯救泰禾集團（000732.SZ）的白衣騎士何在？

或許是過度自信及金融出身，害了黃其森。

1996年，黃其森辭去金融工作，跨界至地產(chǎn)，創(chuàng)立泰禾集團。根植福建，泰禾迅速成長為福建省房企龍頭。但黃其森的目標(biāo)舞臺不只是福建一隅，而是北京乃至全國。

在北京，黃其森打造了豪宅“中國院子”，并將其復(fù)制至全國。建筑專業(yè)畢業(yè)的黃其森博得了“第二代豪宅教父”頭銜。

2017年前后，自信能玩轉(zhuǎn)金融、資本的黃其森，無視“房住不炒”的警告，喊出“2000億”“擠進房企前十”的口號，推動泰禾集團瘋狂突進，并因此埋下了隱患。

跟華夏幸福的王文學(xué)一樣，黃其森也沒有預(yù)料到，房地產(chǎn)市場調(diào)整力度會如此之大，影響如此之深。停工、虧損，泰禾集團的危機爆發(fā)了。

兩年了，泰禾集團的債務(wù)重組尚無實質(zhì)性進展，“白衣騎士”萬科入股還沒有時間表。

而從公眾視野中消失了8個月的黃其森回來了，在董事長職位上“復(fù)工”了。但是，泰禾集團背負著高達584億元的債務(wù)本金，自救依然艱難。

玩轉(zhuǎn)資本與追逐情懷

黃其森是一個有情懷的地產(chǎn)商人，也是一個擅長玩資本的地產(chǎn)商。

天之驕子曾是黃其森的標(biāo)簽。黃其森1965年出生，15歲上大學(xué)，建筑專業(yè)畢業(yè)，第一份工作卻是金融業(yè)。在建行福建分行，他從一名小職員起步做到了管理層，還攻讀了金融學(xué)研究生。

建筑與金融的結(jié)合，為黃其森日后叱咤地產(chǎn)江湖打下了基礎(chǔ)。

1996年，時年31歲的黃其森決定轉(zhuǎn)身下海創(chuàng)業(yè)，成立了泰禾集團，進軍地產(chǎn)。

黃其森趕上了好時代。1998年，中國住房制度改革，全面推行貨幣化分房。改革，讓中國房地產(chǎn)駛?cè)肓耸袌龌�的快車道�?/p>

在福建，黃其森大施拳腳，先后開發(fā)了泰禾花園、天元花園、天元美樹館等項目。

黃其森是有野心的。2002年，創(chuàng)業(yè)6周年，黃其森突然北上，進軍北京市場。北京，被他列為泰禾集團的重地。

盡管當(dāng)時泰禾集團在福州地產(chǎn)市場小有名氣，但在北京市場屬于無名之輩。黃其森如此大膽，無異于一場豪賭。當(dāng)然，這場豪賭背后，或許還有不為人所知的故事。

北京通州潞城、京冀交界處，當(dāng)時還屬于荒山野嶺。在這里，黃其森蹲下身子，精心雕琢“中國院子”，后來被稱為“運河上的院子”。

“中國院子”是黃其森的10年力作。院子，不僅僅是簡單的建筑，還被黃其森賦予了文化氣息。在這里，黃其森充分發(fā)揮建筑專業(yè)特長，追求幾乎達到癡迷、偏執(zhí)地步。

“中國院子”一炮打響，與高端豪宅緊緊相連，黃其森后來也因此被稱為“第二代豪宅教父”。此前，星河灣的黃文仔、綠城的宋衛(wèi)平、世貿(mào)集團的許榮茂曾被稱為“豪宅教父”。

“豪宅教父”頭銜，為黃其森及泰禾集團在北京甚至是全國擴張?zhí)峁┝俗孕�、借鑒。

當(dāng)然，黃其森也沒有忘記自己的起家之地。2005年前后，地產(chǎn)市場調(diào)整，部分房企較為謹慎，黃其森仍然在福建省會福州大量拿地。

這一次，黃其森的激進為其賺得了巨額財富。到2012年，泰禾集團成為福建省龍頭房企。

在北京這一資源富集之地，黃其森大量吸取資源加以運用。2007年，房地產(chǎn)市場一片火熱，一些房企為籌集資本紛紛赴港謀求上市。黃其森也行動了，他的目標(biāo)是A股市場。

2008年，席卷全球的金融危機，也讓一些房企赴港上市受到?jīng)_擊。2010年9月30日，幾經(jīng)波折，黃其森將福州泰禾價值24.2億元的全部股權(quán)注入福建三農(nóng)，完成借殼上市。這一年，泰禾集團成為唯一實現(xiàn)上市的房企。

上市之后，黃其森繼續(xù)推動泰禾集團打造高端別墅“院子”系列，追逐他的情懷與夢想。

高歌猛進背后的野心膨脹

唯一上市房企，這是黃其森及其背后團隊的得意之處，但也激發(fā)了他野心膨脹。

依然主攻高端別墅市場，在北京，泰禾集團先后推出了院子系列高端別墅產(chǎn)品，其中合作開發(fā)的北科建泰禾北京麗春湖院子以55.3億元的成績成為2017年度北京別墅市場、中國別墅市場和北京商品住宅市場“三冠王”，并占據(jù)中國別墅市場歷年銷冠首位。這些院子系列，均被冠以承載中國傳統(tǒng)文化的名號。

不僅僅是北京市場，黃其森將院子系列復(fù)制至全國各地。借力資本市場，泰禾集團急劇擴張。

一組數(shù)據(jù)可以說明泰禾集團擴張速度。2013年，泰禾集團銷售額168億元，2014年為230億元，2015年增至323億元，2016年超過400億元，2017年，銷售額更是突破千億大關(guān)，達到1007億元。

與銷售額急劇增長相對應(yīng)的是資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大。2012年底，泰禾集團總資產(chǎn)136.40億元，2013年底為356.95億元，2014年底至2016年底分別為623.95億元、847.82億元、1233.65億元，2017年底，資產(chǎn)規(guī)模跳漲至2064.21億元，一舉突破2000億元，短短幾年暴增超14倍。

2017年，是黃其森及泰禾集團歷史性的一年。這一年，萬達集團遭遇股債雙殺，王健林發(fā)起“世紀交易”。

這一年，“房住不炒”成為樓市關(guān)鍵詞，但黃其森等地產(chǎn)大佬似乎視而不見，亦或是堅信“不會那么嚴重”。當(dāng)年，泰禾集團的高端項目受阻，但黃其森祭出了高周轉(zhuǎn)大招，一口氣收購了46個項目，包括現(xiàn)金支付方式在內(nèi)共計花費約495.5億元，這一金額已經(jīng)超過了泰禾2016年的全年銷售額。

2017年，泰禾集團將院子系列產(chǎn)品擴張到了“17城31院”，2018年擴張到了“22城44院”，累計在全國29城開發(fā)了全產(chǎn)品系列項目90余個。

黃其森的野心越來越大。2018年，黃其森喊出了2000億元的銷售目標(biāo)。喊話曾引發(fā)股價暴漲，深交所及時關(guān)注。泰禾集團無奈出面解釋，2000億元是黃其森的愿景。

2015年、2016年，許家印、孫宏斌等地產(chǎn)大佬踏準樓市周期節(jié)奏，拿到了一些便宜土地，黃其森沒有好運氣，便在2016年、2017年加速拿地。

短短幾年，銷售額和規(guī)模巨變，黃其森是加了杠桿的。黃其森曾說，不懂金融就搞不好房地產(chǎn)。在這場狂飆突進擴張過程中，黃其森將金融杠桿發(fā)揮到了極致。

2015年，泰禾集團定增募資40億元，同時，密集發(fā)行中期票據(jù)、公司債券，僅2017年發(fā)行的公司債就接近百億。

此外，泰禾還通過土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、集團擔(dān)保等多種方式進行融資，除了銀行，還向信托公司、資產(chǎn)管理公司、保險機構(gòu)、基金公司等融資。據(jù)稱，與泰禾集團合作的金融機構(gòu)，高峰時超過百家。

黃其森對“房住不炒”的熟視無睹很快嘗到了苦果。2018年，窮盡一切辦法，泰禾集團銷售額達1383億元，距離2000億元目標(biāo)遙遠。

去杠杠背景下，房企融資收緊，“泰禾黃了”的流言也在2018年底開始傳出。

泰禾集團成了第一批倒下的房企。

三年自救仍步履維艱

暴風(fēng)雨面前，懂金融的黃其森也有些無能為力。

危機伊始，黃其森采取了常見的兩條措施，加速周轉(zhuǎn)、處置資產(chǎn)，最大限度回籠資金。

2019年，泰禾集團提出總監(jiān)及以上管理人員取消所有休假，加快推進項目，加碼快周轉(zhuǎn)、快銷售、快速回籠資金。但是，泰禾集團主攻的豪宅，開發(fā)周期較長，高周轉(zhuǎn)這條路走不通。

泰禾集團迅速處置了部分資產(chǎn)，如將11個項目的股權(quán)甩賣給世茂地產(chǎn)，回籠資金96億元。

在去杠杠背景下，“地主家的余糧也不多了”。巨額債務(wù)面前，黃其森及泰禾集團的努力，只能延緩風(fēng)險來臨而不能化解。2019年底，泰禾集團負債1905.55億元，資產(chǎn)負債率84.95%，凈負債率高達244%。

2020年，疫情席卷，泰禾集團雪上加霜。西藏信托的金融債務(wù)徹底壓垮了泰禾的信譽稻草，未按期還債，黃其森被列入失信被執(zhí)行人名單，法院還對黃其森發(fā)出了限制消費令。3個月后，泰禾首只公募債券宣告違約，資本市場的融資大門因此被關(guān)閉。

債券違約引發(fā)了連鎖效應(yīng)，債權(quán)方、施工方、供應(yīng)商等紛紛起訴泰禾。

黃其森及泰禾集團努力自救，多方接觸，引進戰(zhàn)投、債務(wù)重組等。

公開消息稱，經(jīng)過多方努力，今年初，泰禾集團先后與興業(yè)銀行、民生銀行、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等金融機構(gòu)簽訂協(xié)議，將債務(wù)展期延長或就債務(wù)重組問題達成一致。

今年3月，黃其森在內(nèi)部稱，泰禾集團將告別“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”，改變過往對于規(guī)模的追求。泰禾集團的自救，一定是積小勝為大勝。

不過，3月16日，泰禾集團一紙公告宣布，黃其森被帶走協(xié)助調(diào)查。

緊隨其后，泰禾集團被ST，公司信披違規(guī)被處罰等，系列事件紛至沓來。

11月17日，泰禾集團公告，結(jié)束長達8個月的配合調(diào)查后，黃其森回來了，其迅速“復(fù)工”，擔(dān)任公司第十屆董事會董事長。

黃其森面臨的處境依舊艱難。泰禾集團持續(xù)虧損，2020年至2022年前九個月，其分別虧損49.99億元、40.13億元、31.24億元，兩年零九個月合計虧損121.36億元。

巨額債務(wù)依然存在。截至10月28日，公司已到期未歸還的借款本金多達584.51億元。

始于兩年前，萬科曾表達向泰禾集團伸出援手之意，但萬科是有條件的。如今，兩年多了，萬科這位“白衣騎士”還沒有進一步接盤的跡象。

一個好的方面是，在“保交樓”背景下，泰禾集團獲得了部分紓困資金，部分項目列入“保交樓”名單。

然而，有房企人士稱，黃其森推動泰禾集團瘋狂擴張之時，曾收購了一些問題項目，這些項目去化難，加大了黃其森的自救難度。

泰禾集團的債務(wù)重組尚無實質(zhì)進展，剛剛回歸的黃其森該如何發(fā)力？

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責(zé)編：ZB