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車建興背負(fù)962億投資性房產(chǎn)艱難渡劫 紅星美凱龍負(fù)債467億急需斷臂求生

2022-09-26 07:13:46 來(lái)源:長(zhǎng)江商報(bào)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 沈右榮

市場(chǎng)風(fēng)云變幻,投資房產(chǎn)這個(gè)曾經(jīng)攻城略地的利器,如今卻壓得車建興喘不過氣來(lái)。

在地產(chǎn)家居界,車建興算是領(lǐng)軍人物。32年來(lái),鄉(xiāng)村小木匠出身的他從舉債600元起步,一步步滾雪球般壯大。如今,他實(shí)際控制的紅星美凱龍(01528.HK、美凱龍601828.SH)已經(jīng)是家居行業(yè)龍頭。他習(xí)慣用“國(guó)內(nèi)商場(chǎng)數(shù)量最多、經(jīng)營(yíng)面積最大、地域覆蓋面積最廣闊”形容其競(jìng)爭(zhēng)力。

2018年,紅星美凱龍登陸A股市場(chǎng),車建興的財(cái)富一度超過500億元。然而,如今,其財(cái)富為110億元,整整縮水了428億元。

財(cái)富大幅縮水的背后,是車建興在渡劫。紅星美凱龍背負(fù)著962億元投資性房地產(chǎn)艱難前行,輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期,財(cái)務(wù)壓力依舊。

在系列甩賣資產(chǎn)后,截至今年6月底,公司債務(wù)仍然高達(dá)353億元,再加上超百億其他應(yīng)付款,合計(jì)達(dá)467億元。

疫情沖擊、市場(chǎng)環(huán)境變化,車建興曾高喊“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”,但如今風(fēng)險(xiǎn)依舊,他需果斷斷臂求生。

小木匠逆襲成全球MALL王

車建興驚人般名揚(yáng)天下,既有順應(yīng)時(shí)代潮流因素,更因其富有商業(yè)天賦。

1966年生于江蘇常州,16歲輟學(xué)開始做木工,車建興出身平凡。勤快、不怕吃苦、不怕吃虧,這讓他在20歲時(shí)學(xué)得了一手木工絕活,成為當(dāng)?shù)芈劽哪窘硯煾,還帶了5名徒弟。木工與父親的泥工,形成了簡(jiǎn)短產(chǎn)業(yè)鏈,承接的活兒不少。

車建興并不滿足現(xiàn)狀。相傳,一次偶然之際,他接到一份訂單,并“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元作為本錢,開始刻苦鉆研打造家具。

第一次為自己打工,他賺了200元。緊接著,他如法炮制,第二年,他賺了上萬(wàn)元。第三年,一份500套家具訂單,讓車建興賺了50萬(wàn)元巨款。這算得上他人生真正意義上的第一桶金,嘗到其中樂趣的他,也因此踏入了家具加工行業(yè)。

為了打開家具銷路,車建興不滿足于小作坊加工,在常州開設(shè)門店“紅星家具城”,開創(chuàng)了“前店后廠”的經(jīng)營(yíng)模式!凹t星家具城”除了銷售自己打造的家具外,還代理多家知名的家具品牌。他也因此從加工制造轉(zhuǎn)型銷售,試圖借力做大。

車建興擅長(zhǎng)學(xué)習(xí),習(xí)慣從書本上找到現(xiàn)實(shí)問題的解決方法。1997年,他開始借鑒“Shopping Mall”的模式,打造南京紅星美凱龍家具城,“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路,車建興租下的店鋪原本是一間倉(cāng)庫(kù),不僅不臨街,且在二樓,離馬路有一段很長(zhǎng)通道,這在當(dāng)時(shí)“地理位置為王”的年代讓人無(wú)法理解。車建興很快就找到了解決辦法,租下臨近兩間門面將其打通,在兩旁架樓梯直通二樓。開業(yè)前,他在中央路兩側(cè)做了百余個(gè)燈箱廣告,為“消費(fèi)者指路”。

這一出其不意的創(chuàng)意,效果非常好。從常州進(jìn)軍省城南京,車建興一炮打響。他繼續(xù)尋思,在全國(guó)范圍內(nèi)復(fù)制南京模式。2002年,他公開表示,“紅星美凱龍家具廠”要在全國(guó)開到200家。

2016年的最后一天,車建興提前實(shí)現(xiàn)了“全國(guó)200家”目標(biāo)。紅星美凱龍一躍成為全球數(shù)量最多、規(guī)模最大的大型商業(yè)MALL運(yùn)營(yíng)商。當(dāng)時(shí),王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是190座,凱德置地的凱德廣場(chǎng)是102座。

從1986年至2016年,30年間,車建興舉債600元起家,成功煉就了世界MALL之王。

在成為世界MALL之王之際,車建興開始對(duì)接資本市場(chǎng)。2015年6月,紅星美凱龍赴港上市,募資55.73億元。2018年1月17日,紅星美凱龍?jiān)贏股掛牌,募資32.22億元,成為中國(guó)家居行業(yè)中唯一一家實(shí)現(xiàn)A+H兩地上市的企業(yè)。

兩地IPO,合計(jì)募資87.95億元,這為車建興推動(dòng)紅星美凱龍全國(guó)擴(kuò)張布局提供了充足彈藥,紅星美凱龍也很快成長(zhǎng)為行業(yè)頭部企業(yè)。

隨著紅星美凱龍上市,車建興的身家也暴漲。2019年,車建興以332.3億元財(cái)富位列福布斯中國(guó)400富豪榜64位。今年3月,他以400億財(cái)富位列《2022家大業(yè)大酒·胡潤(rùn)全球富豪榜》第492名。

家居地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張埋隱患

相較于居然之家、歐亞達(dá),紅星美凱龍的發(fā)展模式接近于王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),家居賣場(chǎng)與地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動(dòng),向全國(guó)鋪開擴(kuò)張。

紅星美凱龍家具城在全國(guó)攻城略地,人們往往看到的是家具城,實(shí)際上,隱身其后的的是上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“紅星地產(chǎn)”)。暗地里,車建興是一名地產(chǎn)開發(fā)商。

梳理發(fā)現(xiàn),車建興有三個(gè)平臺(tái),除了上市平臺(tái)紅星美凱龍外,還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“紅星控股”)以及重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“紅星企發(fā)”),紅星地產(chǎn)系紅星企發(fā)下屬企業(yè)。在車建興統(tǒng)籌之下,三個(gè)平臺(tái)相互協(xié)作,類似于三駕馬車,滾滾向前。

具體分工為,紅星美凱龍主要負(fù)責(zé)家居賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng),紅星企發(fā)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開發(fā)。紅星企發(fā)利用紅星美凱龍的影響力,在家具城的周邊獲取商業(yè)住宅項(xiàng)目,進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)住宅的開發(fā)、運(yùn)作及銷售。紅星控股則是一家投資控股平臺(tái),公開資料顯示,其對(duì)外投資了71家公司。除了家居賣場(chǎng)及地產(chǎn)外,還涉及房產(chǎn)中介、家電等多個(gè)領(lǐng)域。

車建興的手法是,伴隨著紅星美凱龍家具城全國(guó)市場(chǎng)開拓,紅星企發(fā)參與攻城略地,建成以百貨商場(chǎng)為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項(xiàng)目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等,車建興打造了一個(gè)商業(yè)閉環(huán)。

截至2020年底,紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)了92家自營(yíng)商場(chǎng),273家委管商場(chǎng),通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)11家家居商場(chǎng)。此外,公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開業(yè)66家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目,共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

龐大的家居建材商業(yè)體系背后,紅星企發(fā)足跡遍布全國(guó)。

紅星企發(fā)的規(guī)模有多大?以紅星地產(chǎn)為例,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2020年,紅星地產(chǎn)全口徑銷售額614億元,行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報(bào),2020年,公司收入277.55億元。其中,地產(chǎn)板塊收入105.15億元,占比38%。據(jù)此判斷,地產(chǎn)是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的板塊。

家居建材賣場(chǎng)與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張,車建興的產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。到2020年底,紅星控股總資產(chǎn)達(dá)2678.62億元,接近上市平臺(tái)紅星美凱龍的兩倍。

值得一提的是,車建興組建了美凱龍愛家,并表示,美凱龍愛家要用5年時(shí)間、4倍速度,沖到全國(guó)二手房行業(yè)第二的位置,趕超貝殼。事實(shí)是,成立不到10個(gè)月,美凱龍愛家開店數(shù)量就超過200家。目前,時(shí)間過半,距離目標(biāo)還很遠(yuǎn),而市場(chǎng)已變。

家居地產(chǎn)聯(lián)動(dòng),是車建興全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張的利器,這也導(dǎo)致其重資產(chǎn)纏身。截至今年6月底,紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)高達(dá)962億元,占總資產(chǎn)的71.80%。

在快速擴(kuò)張過程中,車建興加了杠桿。一方面,車建興頻頻舉債,使得債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大,另一方面,持續(xù)進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資,加杠桿。即便是到今年6月底,紅星控股所持紅星美凱龍的股權(quán)中,仍有9.49億股處于質(zhì)押狀態(tài),質(zhì)押率約40%。

地產(chǎn)調(diào)整、去杠桿下重資產(chǎn)、加杠桿激進(jìn)擴(kuò)張,車建興給自己埋下了隱患。

頻頻甩賣資產(chǎn)仍處于“ICU”狀態(tài)

始于2018年,重資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)危機(jī)爆發(fā),王健林果斷實(shí)施資產(chǎn)大甩賣計(jì)劃,并轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),成功渡劫。借鑒萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式的紅星美凱龍,財(cái)務(wù)危機(jī)遲到了,但并沒有缺席。

紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)谙禄?020年,公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(下稱“凈利潤(rùn)”)分別為142.36億元、17.31億元,同比下降幅度為13.56%、61.37%,扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)(下稱“扣非凈利潤(rùn)”)為11.62億元,同比下降55.53%。今年上半年,公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)為69.57億元、10.25億元,同比下降7.28%、32.10%。

半年凈利潤(rùn)10.25億元,跌回至2015年前水平。2015年中期,公司的凈利潤(rùn)為21.34億元。

車建興也早已意識(shí)到重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿,車建興也很果斷,對(duì)紅星美凱龍把脈問診,實(shí)施輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。主要表現(xiàn)為,加速委管及特許經(jīng)營(yíng)模式在下沉市場(chǎng)的滲透,通過全品牌及全渠道網(wǎng)絡(luò)組合,進(jìn)一步夯實(shí)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。

數(shù)據(jù)顯示,2016—2020年的5年間,紅星美凱龍僅開業(yè)了26個(gè)自營(yíng)商場(chǎng),而委管商場(chǎng)開設(shè)了139個(gè)。截至今年6月底,公司經(jīng)營(yíng)94家自營(yíng)商場(chǎng)、280家委管商場(chǎng)。近兩年,公司關(guān)閉委管商場(chǎng)21家,其中,2021年關(guān)閉14家,其中5家商場(chǎng)合同到期,9家商場(chǎng)提前解約。

出租率方面,2016年,委管商場(chǎng)的出租率為96.2%,2021年為93.5%,明顯下降。

委管商場(chǎng)的收入也在下降,2016—2019年,公司委托管理業(yè)務(wù)收入由27.41億元增長(zhǎng)至47.02億元,2020年下降至35.80億元,2021年進(jìn)一步下降至32.56億元。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型未達(dá)預(yù)期,紅星美凱龍的財(cái)務(wù)壓力凸顯。為了應(yīng)對(duì)壓力,公司甩賣了系列資產(chǎn),如2021年,將7家物流子公司、紅星地產(chǎn)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本,收回資金63.12億元。此外,美凱龍物業(yè)80%股權(quán)也被出售給旭輝,交易價(jià)格約為7億元。

頻頻甩賣資產(chǎn)后,風(fēng)險(xiǎn)依舊。截至今年6月底,紅星美凱龍廣義貨幣資金約71億元,其中5.12億元受限。對(duì)應(yīng)的長(zhǎng)短期債務(wù)為352.77億元,上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)11.73億元。此外,公司還有高達(dá)114.34億元其他應(yīng)付款,加上長(zhǎng)短期債務(wù)合計(jì)為467.11億元。

截至今年二季度末,公司總資產(chǎn)1339.32億元,其中,投資性房地產(chǎn)961.64億元,占比71.80%。961.64億元投資性房地產(chǎn)中,850.45億元被抵押擔(dān)保,以獲得借款。被抵押的房地產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例為63.50%。

不穩(wěn)定的外部環(huán)境疊加內(nèi)部財(cái)務(wù)壓力,車建興面臨的風(fēng)險(xiǎn)依然較大,紅星美凱龍仍處于ICU狀態(tài)。

車建興的困境,二級(jí)市場(chǎng)有較為明確反映。2018年上市之初,紅星美凱龍的股價(jià)曾漲至24.10元/股,到今年9月23日,股價(jià)跌至4.57元/股,早已跌破首發(fā)價(jià)10.23元/股,下跌約80%。對(duì)應(yīng)的市值,從855.55億元縮水至目前的199.01億元,縮水了656.54億元。

車建興的財(cái)富也大幅縮水。上市之初,車建興的財(cái)富約為538億元,目前約為110億元,銳減428億元。

視覺中國(guó)圖

責(zé)編:ZB

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