龍光集團(tuán)土儲貨值9340億超8成來自大灣區(qū)   城市更新項目將成盈利新引擎

    ●長江商報記者 江楚雅

    龍光集團(tuán)已成長為價值型標(biāo)桿房企之一。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，龍光集團(tuán)近5年業(yè)績復(fù)合增長率超50%，特別是衡量房企核心數(shù)據(jù)指標(biāo)的凈資產(chǎn)收益率(ROE)穩(wěn)居行業(yè)高水準(zhǔn)。

    截至2020年6月30日，龍光集團(tuán)（03380.HK）動態(tài)ROE為35.4%，連續(xù)八年平均ROE超30%。根據(jù)2020年《財富》排行榜，龍光集團(tuán)ROE在中國500強(qiáng)企業(yè)中排名第三，盈利能力持續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。

    為進(jìn)一步邁向行業(yè)頂部，龍光集團(tuán)全國化布局進(jìn)程加速，上半年，逆周期擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲資源。截至2020年6月30日，龍光集團(tuán)擁有土儲總貨值9340億元。其中大灣區(qū)土儲貨值增加至7620億元，占土儲總貨值比重82%。

    9月17日，龍光集團(tuán)發(fā)布今年前8月銷售業(yè)績。截至8月31日，龍光集團(tuán)今年累計實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約人民幣704.5億元，同比增長20.4%，銷售增幅及銷售任務(wù)完成率居行業(yè)前列。

    截至2020年6月30日，龍光凈負(fù)債率保持在68.3％的穩(wěn)健水平，低于行業(yè)平均值，利息覆蓋率達(dá)4倍；公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余增加至419億元，現(xiàn)金短債比達(dá)2倍，流動性充裕，無債務(wù)到期的資金壓力。

    欲分拆物業(yè)上市

    自2013年上市以來，龍光集團(tuán)始終保持著銷售與盈利同步高增長。近5年業(yè)績復(fù)合增長率超50%。其中，公司合約銷售規(guī)模在2015-2018年期間，分別達(dá)到了205億元、287億元、434億元、718億元，復(fù)合增長率接近52%。

    值得關(guān)注的是，2019年，房企的權(quán)益銷售比繼續(xù)下降，從2016年的85%降至去年的75%左右，全年銷售金額權(quán)益比超90%的房企數(shù)量僅10家。其中，龍光地產(chǎn)2019年銷售金額權(quán)益占比達(dá)到95.3%。

    在疫情沖擊下，龍光集團(tuán)上半年多項核心業(yè)績指標(biāo)依然持續(xù)領(lǐng)先，實現(xiàn)業(yè)績跨周期高質(zhì)量增長。2020年上半年，龍光集團(tuán)收入為310.35億元，同比增長19.1%；母公司擁有人應(yīng)占溢利為61.6億元，同比增長20.1%；實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額463.5億元，完成全年1100億元權(quán)益銷售目標(biāo)的42%。

    強(qiáng)勁的盈利能力是龍光集團(tuán)長期具備的優(yōu)勢。截至2020年6月30日，龍光集團(tuán)動態(tài)ROE為35.4%，連續(xù)八年平均ROE超30%。

    9月17日，龍光集團(tuán)發(fā)布今年前8月銷售業(yè)績。截至8月31日，龍光集團(tuán)今年累計實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約人民幣704.5億元，同比增長20.4%。其中，公司8月實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約人民幣130.2億元，同比大幅增長64%，銷售增幅及銷售任務(wù)完成率居行業(yè)前列。

    房企分拆物業(yè)上市浪潮下，龍光集團(tuán)旗下物業(yè)公司龍光物業(yè)近期正與投行密切接觸，計劃赴港上市。龍光物業(yè)創(chuàng)建于1992年，重點布局粵港澳大灣區(qū)、長三角都市圈和西南城市群等三大核心都市圈。目前在管項目約150個，在職員工超6000人，管理面積超4000萬平方米。

    今年上半年，已交付物業(yè)收入為206.17億元，同比增長27.1%；已交付物業(yè)建筑面積126.57萬平方米，同比增長41.8%。

    全國化布局加速

    在規(guī)模上，龍光集團(tuán)全國化布局進(jìn)程加速，聚焦全國最具價值的核心區(qū)域，包括粵港澳大灣區(qū)、長三角兩大核心都市圈和西南、中部兩大城市群等。

    上半年，龍光集團(tuán)通過招拍掛、收并購、城市更新等多渠道，逆周期擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲資源。截至2020年6月30日，龍光集團(tuán)擁有土儲總貨值9340億元。其中大灣區(qū)土儲貨值增加至7620億元，占土儲總貨值比重82%。下半年可售貨值約1340億元，逾六成位于需求旺盛的粵港澳大灣區(qū)。

    華泰證券研究報告指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)未來10到20年將增加3000萬人口，成為高端產(chǎn)業(yè)和人口聚焦的全球前五名經(jīng)濟(jì)體，并擁有1億人口的強(qiáng)大中國內(nèi)需市場，預(yù)期大灣區(qū)內(nèi)資產(chǎn)將長期升值。

    隨著房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入存量時代，城市更新也被眾多房企看作是未來發(fā)展的新驅(qū)動。城市更新已成為龍光集團(tuán)獲得高價值土儲的重要方式。今年上半年，龍光集團(tuán)共計在11個城市拓展了87個城市更新項目，可轉(zhuǎn)化土儲貨值4549億元，其中94%位于大灣區(qū)。

    在龍光集團(tuán)城市更新可轉(zhuǎn)化土儲貨值中，多數(shù)屬于可自主改造類城市更新項目。這些項目的孵化周期較短，此前一些從拿地到完成孵化的項目周期約2年，見效快速。

    在龍光集團(tuán)管理層看來，這些城市更新項目布局好，質(zhì)量優(yōu)，價值高，孵化快，盈利可見性清晰，未來3年每年可貢獻(xiàn)約20%的核心利潤。財報顯示，城市更新價值持續(xù)釋放，已成為龍光集團(tuán)業(yè)績增長的新引擎和差異化競爭優(yōu)勢的重要來源。

    龍光在2020年上半年正式更名為龍光集團(tuán)，提出“責(zé)任筑城，臻心建家”新發(fā)展理念，實施住宅開發(fā)、城市更新、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營四輪驅(qū)動，持續(xù)鞏固“城市綜合服務(wù)商”發(fā)展優(yōu)勢。

    融資利率持續(xù)降低

    在當(dāng)前房企融資趨緊的環(huán)境下，龍光地產(chǎn)展現(xiàn)了自身強(qiáng)大的融資實力，融資成本在民營房企中優(yōu)勢顯著，并有效地優(yōu)化了自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本。

    財報顯示，龍光集團(tuán)上半年新增融資平均利率5.45%，加權(quán)融資成本降至5.93%，共成功發(fā)行了4.8億美元的優(yōu)先票據(jù)，平均發(fā)行利率為5.62%。

    融資成本持續(xù)降低。1月，龍光集團(tuán)成功完成增發(fā)1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，實際利率5.4%，創(chuàng)下近期民營內(nèi)房企業(yè)同評級債券發(fā)行利率的最低記錄。同樣在1月，龍光集團(tuán)發(fā)行2020年首期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模10億元，期限5年，票面利率4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低記錄。7月，龍光集團(tuán)又發(fā)行一筆20億元的公司債，票面利率維持在4.69%的低水平。

    在當(dāng)前“三條紅線”政策環(huán)境下，穩(wěn)健的財務(wù)是房企可持續(xù)發(fā)展的“基石”。截至2020年6月30日，龍光凈負(fù)債率保持在68.3％的穩(wěn)健水平，低于行業(yè)平均值，利息覆蓋率達(dá)4倍；公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余增加至419億元，現(xiàn)金短債比達(dá)2倍，流動性充裕，無債務(wù)到期的資金壓力。

    國際投資銀行瑞銀在最新研報中指出，在當(dāng)前政策環(huán)境下，財務(wù)穩(wěn)健的品牌開發(fā)商將進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。瑞銀看好龍光集團(tuán)的穩(wěn)健財務(wù)策略，業(yè)績跨周期持續(xù)增長能力和持續(xù)優(yōu)厚的派息，續(xù)推龍光為中國地產(chǎn)行業(yè)首選股。

責(zé)編：ZB