龍光集團(tuán)上半年銷(xiāo)售464億增12%   逆周期拿地322億超去年總和

    ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

    粵系黑馬房企龍光集團(tuán)上半年逆周期拿地，多項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)突出。

    近日，龍光集團(tuán)（03380.HK）公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，截至6月30日，公司今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷(xiāo)售額約為人民幣463.5億元，同比增長(zhǎng)12.05%，保持強(qiáng)勁勢(shì)頭。按此進(jìn)度，龍光集團(tuán)已完成全年1100億元權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)的42%，任務(wù)完成率居行業(yè)前列。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，龍光集團(tuán)上半年月均拿地金額較去年增加一倍以上，已累計(jì)斥資322.31億拿下23個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)超去年全年拿地總和。按照中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，龍光集團(tuán)以571.8億的全口徑銷(xiāo)售金額排名第22位，在拿地金額榜中則以319億排名第15位，以此計(jì)算，龍光拿地銷(xiāo)售比高達(dá)56%。

    長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，頻繁拿地一定程度上會(huì)造成資金上的風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)龍光資金相對(duì)穩(wěn)健。截至2019年末，龍光集團(tuán)持有現(xiàn)金407億，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為332億，凈負(fù)債率67.4%，現(xiàn)金短債比為1.23。與此同時(shí)，進(jìn)一步降本提效，2020年首期公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，債券為期五年，票面年利率為4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低紀(jì)錄。

    權(quán)益銷(xiāo)售凈利高增長(zhǎng)

    發(fā)跡于汕頭、總部位于深圳的粵系房企龍光集團(tuán)自2013年上市后規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，當(dāng)年，公司銷(xiāo)售額為132.08億元，2014年-2018年，其分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售133.5億元、205.1億元、287.16億元、434.21億元、718.03億元，增速站穩(wěn)40%以上。

    龍光集團(tuán)極有可能在今年踏入“千億俱樂(lè)部”。今年上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷(xiāo)售額約為463.5億元，同比增長(zhǎng)12.05%，已完成全年1100億元權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)的42%。按計(jì)劃，龍光集團(tuán)2020年推售權(quán)益貨值超過(guò)1800億元。有望順利完成權(quán)益銷(xiāo)售目標(biāo)1100億元。 據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售同比下降2.7%，龍光集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)。

    值得關(guān)注的是，龍光2019年銷(xiāo)售金額權(quán)益占比達(dá)到95.3%，繼續(xù)保持行業(yè)高位，成為高質(zhì)量增長(zhǎng)的房企代表。

    2019年，龍光實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)人民幣115.63億元，歸母核心利潤(rùn)增長(zhǎng)42.7%至100.2億元，凈利潤(rùn)率20.05%，核心利潤(rùn)率17.9%，穩(wěn)居上市房企前列；凈資產(chǎn)收益率35.5%，連續(xù)七年平均ROE達(dá)30%。

    龍光將高利潤(rùn)的獲取歸功于超前重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)的逆周期拿地戰(zhàn)略。按照董事會(huì)主席紀(jì)海鵬的說(shuō)法，龍光抓緊了市場(chǎng)低迷的時(shí)點(diǎn)拿地布局，“土地拿得早，成本低”。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截至2019年末，龍光集團(tuán)的平均土儲(chǔ)成本為4081元/平方米。

    上半年逆周期拿地?cái)U(kuò)張

    上半年龍光集團(tuán)已累計(jì)斥資322.31億拿下23個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)超去年全年拿地總和，去年全年新獲土地項(xiàng)目為31個(gè)。

    從土儲(chǔ)區(qū)域來(lái)看，2019年龍光960億的合約銷(xiāo)售金額中，深圳及大灣區(qū)區(qū)域占比超過(guò)55%，而長(zhǎng)三角區(qū)域占比僅為3.1%。按建筑面積計(jì)算，截至2019年末，龍光61%的土儲(chǔ)位于粵港澳大灣區(qū)，2.2%位于長(zhǎng)三角區(qū)域。

    近年來(lái)，龍光集團(tuán)也開(kāi)啟了長(zhǎng)三角都市圈的戰(zhàn)略布局，并嘗試在上海周邊區(qū)域拿地。在長(zhǎng)三角已經(jīng)斬獲9個(gè)獨(dú)資項(xiàng)目和1個(gè)合資項(xiàng)目。

    今年，龍光集團(tuán)頻繁現(xiàn)身上海的土拍市場(chǎng)。7月10日，集團(tuán)旗下的上海駿譽(yù)房地產(chǎn)有限公司以23.81億元的價(jià)格競(jìng)得上海市楊浦區(qū)一宗住宅地塊，溢價(jià)率18.98%，樓面價(jià)達(dá)65440元/平方米，這是龍光集團(tuán)首次進(jìn)軍上海市場(chǎng)。一周前，龍光集團(tuán)還參與了曾卷入“圍標(biāo)“風(fēng)波的上海北外灘地塊的競(jìng)拍，但在經(jīng)過(guò)187輪的激烈爭(zhēng)奪后，龍光最終因200萬(wàn)的差距與該地塊失之交臂，競(jìng)得房企為招商蛇口，后者以44.04億元、溢價(jià)率28.39%獲得地塊，成交樓面價(jià)81089元/平方米。

    對(duì)于開(kāi)拓上海市場(chǎng)，龍光集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理鮑軼群表現(xiàn)出堅(jiān)決的態(tài)度。他表示，今年進(jìn)入上海市場(chǎng)，只是拿多少地的問(wèn)題，“我給自己定的目標(biāo)是至少3塊，而且要確保一定的銷(xiāo)售市場(chǎng)”。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，龍光集團(tuán)上半年月均拿地金額較去年增加一倍以上。以571.8億的全口徑銷(xiāo)售金額排名第22位，在拿地金額榜中則以319億排名第15位，以此計(jì)算，龍光拿地銷(xiāo)售比高達(dá)56%。

    知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，龍光集團(tuán)今年上半年較為積極的拿地動(dòng)作，說(shuō)明公司有彎道超車(chē)、逆勢(shì)投資的信心。中型企業(yè)不斷做大規(guī)模，爭(zhēng)取躋身大型企業(yè)的行列，具有積極意義。在上海、深圳等核心城市的布局，也說(shuō)明房企看好今年房地產(chǎn)土地投資市場(chǎng)，同時(shí)也看好一線(xiàn)城市改善型、高端性的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

    斥巨資拿地可能會(huì)造成資金上的風(fēng)險(xiǎn)，龍光資金情況相對(duì)穩(wěn)健。截至2019年末，龍光集團(tuán)持有現(xiàn)金407億，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為332億，凈負(fù)債率67.4%，現(xiàn)金短債比為1.23。融資成本維持在低位有效降低財(cái)務(wù)成本，2020年首期公司債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣10億元，債券為期五年，票面年利率為4.8%，創(chuàng)下公司近三年發(fā)債利率最低記錄。

    中達(dá)證券認(rèn)為，龍光集團(tuán)成長(zhǎng)與盈利能力出眾，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化，分紅收益高，首次覆蓋給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。中指院指出，受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況預(yù)期有所變差，這種情形下，無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)，還是投資者，都更加青睞資金流動(dòng)性表現(xiàn)好、布局受疫情影響小的房地產(chǎn)企業(yè)。

    打造利潤(rùn)增長(zhǎng)新引擎

    近期龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，擬將公司名稱(chēng)“龍光地產(chǎn)控股有限公司”更名為“龍光集團(tuán)有限公司”，推進(jìn)多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，主營(yíng)業(yè)務(wù)已涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新和投資性物業(yè)運(yùn)營(yíng)三大領(lǐng)域。其中，城市更新成為龍光地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新引擎。

    2019年，龍光地產(chǎn)城市更新業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入49億元，已成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新引擎。

    截至2019年12月31日，龍光地產(chǎn)共計(jì)在10個(gè)城市拓展了78個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)貨值達(dá)4006億元，其中約95%位于大灣區(qū)。而在龍光地產(chǎn)的城市更新項(xiàng)目中，在深圳、惠州、東莞及珠海等企業(yè)可自主改造區(qū)域的貨值已達(dá)2890億元，占比超72%。

    龍光地產(chǎn)管理層表示，今后公司將繼續(xù)加大城市更新項(xiàng)目的投資及孵化力度，公司未來(lái)三年可孵化貨值約1000億元，每年可貢獻(xiàn)約20%的核心利潤(rùn)。

    布局城市更新項(xiàng)目是龍光地產(chǎn)打造利潤(rùn)增長(zhǎng)新引擎，不過(guò)，城市更新孵化周期長(zhǎng)，也面臨很多不確定性。但龍光地產(chǎn)的城市更新項(xiàng)目中，有2600億元貨值布局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，占比達(dá)80%，這意味著公司的城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化能力較強(qiáng)。

    從之前的業(yè)績(jī)來(lái)看，2018年，該公司成功孵化了珠海玖龍匯和佛山綠島湖項(xiàng)目后，貨值僅200億元。2019年，龍光地產(chǎn)預(yù)計(jì)還將成功孵化深圳蛇口自貿(mào)區(qū)、惠州大亞灣和深圳僑城東3個(gè)項(xiàng)目，貨值超700億元，價(jià)值頗為可觀(guān)。

責(zé)編：ZB