首開股份上半年銷售443億元增9.75% 加速全國(guó)化京外區(qū)域新增土儲(chǔ)占八成

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

北京最大國(guó)有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首開股份(600376.SH)深耕京津冀，布局全國(guó)的戰(zhàn)略成效凸顯。

半年報(bào)顯示，今年上半年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積152.46萬平方米，同比增長(zhǎng)5.48%；簽約金額443.29億元，同比增長(zhǎng)9.75%。

為了擴(kuò)大全國(guó)化規(guī)模，首開股份通過“調(diào)倉(cāng)”減少對(duì)北京區(qū)域的依賴負(fù)擔(dān)。京內(nèi)新增土儲(chǔ)面積已連續(xù)兩年減少五成左右，增加京外區(qū)域投資力度，去年京外區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)八成，全國(guó)投資布局結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額443.29億元

首開股份全國(guó)化布局成效凸顯。去年，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1013.44億元，同比增長(zhǎng)0.61%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積411.50萬平方米，同比增長(zhǎng)8.99%。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入473.05億元，同比增加19.56%；毛利率增加4.76個(gè)百分點(diǎn)至37.34%。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，首開股份京內(nèi)銷售面積145.71萬平米，占比35.41%，仍為公司市場(chǎng)銷售主力區(qū)域。京外銷售得益于廣州、蘇州、福州、成都等一二線核心城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的三四線城市的良好銷售，整體銷售面積達(dá)265.79萬平米，占比64.59%，助推整體銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

今年延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，上半年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積152.46萬平方米，同比增長(zhǎng)5.48%；簽約金額443.29億元，同比增長(zhǎng)9.75%。

新增土地儲(chǔ)備方面，6月份，公司子公司海門源泰置業(yè)有限公司以34.36億元競(jìng)得蘇州市蘇地2020-WG-43號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，該地塊土地面積66207平方米，建筑面積172138.20平方米。

合作拿地仍為首開拿地主要模式。據(jù)克而瑞2019年房企銷售榜，年內(nèi)首開股份權(quán)益銷售額為633億元，照此計(jì)算其權(quán)益比約63%。業(yè)內(nèi)人士表示，合作開發(fā)成為房地產(chǎn)的主流模式之一，除了規(guī)�？紤]外，還有一個(gè)降低賬面負(fù)債率的好處。

截至2019年末，首開股份資產(chǎn)負(fù)債率同比降低0.66個(gè)百分點(diǎn)，為80.92%。憑借國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)，首開股份2019年整體平均融資成本為5.49%，較2018年5.38%的數(shù)值略有上升，但融資優(yōu)勢(shì)依舊顯著。

布局全國(guó)減少對(duì)北京區(qū)域依賴

作為“京城一哥”的首開股份立足京津冀，聚焦全國(guó)六大城市圈，不斷優(yōu)化全國(guó)區(qū)域投資結(jié)構(gòu)和均衡布局，以降低單一區(qū)域布局的風(fēng)險(xiǎn)性。其已連續(xù)兩年在北京獲取項(xiàng)目面積同比減少五成左右。

2018年，首開股份京內(nèi)新增地上建筑面積105萬平米，同比減少59%。2019年，首開股份通過自主開發(fā)、股權(quán)收購(gòu)或聯(lián)合拿地等方式，新增16宗土地。其中，5宗土地位于京內(nèi)區(qū)域，累計(jì)規(guī)劃建筑面積為51.07萬平方米，同比減少51%；其余11宗土地分別位于蘇州、福州、溫州、成都、保定、寧波及珠海等京外區(qū)域，累計(jì)規(guī)劃建筑面積209.44萬平方米，同比增加27%。其全年京外區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)八成。

從區(qū)域營(yíng)收來看，京內(nèi)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)毛利率34.08%，增加6.33個(gè)百分點(diǎn)，呈小幅擴(kuò)張態(tài)勢(shì)；京外區(qū)域營(yíng)收同比增近49.98%，平攤和對(duì)沖了京內(nèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)整體營(yíng)收快速增長(zhǎng)。

中指院認(rèn)為，首開股份通過“調(diào)倉(cāng)”減少對(duì)北京區(qū)域的依賴負(fù)擔(dān)，同時(shí)，增加京外區(qū)域投資力度，全年京外區(qū)域新增土儲(chǔ)占比達(dá)八成，全國(guó)投資布局結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

與此同時(shí)，首開股份還發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，定位“城市有機(jī)更新的綜合服務(wù)企業(yè)”，統(tǒng)籌打造投資建設(shè)（城市開發(fā)）、修繕改造（城市更新）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)（城市運(yùn)營(yíng)）、資本增值（城市金融）等四大業(yè)務(wù)板塊。

其中，2019年公司穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)金融投資，完成高和愛琴海和遠(yuǎn)洋城市更新基金等項(xiàng)目的投資工作；積極探索推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)；全力促進(jìn)養(yǎng)老板塊發(fā)展，首開寸草學(xué)知園、行知園和望京花家地等三家已開業(yè)養(yǎng)老院入住速度遠(yuǎn)超同行業(yè)平均水平。

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50家上市房企凈負(fù)債率均值降至93.8%

長(zhǎng)江商報(bào)訊（記者 江楚雅）7月9日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布50家房地產(chǎn)上市代表企業(yè)2019年末負(fù)債結(jié)構(gòu)及償債能力報(bào)告。報(bào)告顯示，2019年，50家上市代表房企凈負(fù)債率均值為93.8%，較2018年下降10.7個(gè)百分點(diǎn)，短債長(zhǎng)債比均值為0.5，與2018年基本持平。

數(shù)據(jù)顯示，央企凈負(fù)債率水平較低，對(duì)外投資積極的企業(yè)凈負(fù)債率較高。具體企業(yè)來看，招商、華潤(rùn)置地、中海、萬科及碧桂園的凈負(fù)債率分別為29.3%、30.3%、33.7%、33.9%及46.3%，均低于50%。其中，招商、華潤(rùn)置地及中海三家均為央企，具有明顯的融資優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)。部分投資積極的企業(yè)凈負(fù)債率相對(duì)較高，如融創(chuàng)2019年末凈負(fù)債率為172.8%。

中指院認(rèn)為，企業(yè)償債能力不僅與靜態(tài)的財(cái)務(wù)指標(biāo)有關(guān)，更與企業(yè)銷售、回款、融資、投資等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)密切相關(guān)。下半年，短期償債壓力較大的房企應(yīng)加速庫(kù)存去化，加大回款力度，未雨綢繆做好資金安排，合理控制投資節(jié)奏，不斷提高財(cái)務(wù)安全壁壘，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

上半年百?gòu)?qiáng)房企拿地金額破1.5萬億布局聚焦二線及長(zhǎng)三角區(qū)域

長(zhǎng)江商報(bào)訊（記者 江楚雅）二季度以來，因疫情緩和，在城市加速供地、融資相對(duì)寬松、銷售逐漸回暖的帶動(dòng)下，房企也不斷加碼進(jìn)行新一輪的補(bǔ)庫(kù)存。尤其是六月，武漢、廈門、重慶等城市出現(xiàn)搶地“混戰(zhàn)”。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額15169.8億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.2%。由此看來，土地市場(chǎng)的熱度并沒有嚴(yán)重受到疫情影響，熱度不輸去年。其中，保利、中海、綠城三家房企拿地金額均超過了500億元，在招拍掛拿地金額中排名前三。

50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元，略高于2019年月度均值（1706.9億元）。其中，27家房企1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)；23家房企1-6月月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個(gè)月月均拿地金額較去年減少60%以上。

布局方面，二線城市是房企布局重點(diǎn)，50家代表房企1-6月二線城市拿地占比為51.5%，三四線為44%，一線占比為4.5%。城市群以長(zhǎng)三角熱度最高，占比為29%。

從各城市群拿地金額來看，長(zhǎng)三角熱力不減。1-6月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額2329億元，依舊位居四區(qū)域首位；中西部TOP10企業(yè)拿地金額1430億元，位列第二。拿地面積來看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以4212萬平方米位居四區(qū)域首位，繼續(xù)領(lǐng)跑。

責(zé)編：ZB