綠城中國負債1937億超貨幣資金7倍 回應：凈資產(chǎn)負債率46%不存在融資難

長江商報消息 □本報記者 江楚雅實習生 陳康

綠城中國（03900.HK）一直印刻著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平“精雕細刻慢工出好活”烙印，這個以高品質(zhì)和配套生活服務聞名的房地產(chǎn)企業(yè)，近日卻“一反常態(tài)”進行快周轉(zhuǎn)。綠城中國近日對內(nèi)發(fā)布了《關于全面加強內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略。同時，加大應收款項回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證；對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴格控制付款。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，截至2018年一季度末，綠城中國的貨幣資金為270億元，而其負債為1933.66億元，是貨幣資金7倍多。現(xiàn)金流也一直在收緊。公開數(shù)據(jù)顯示，近三年和2018年一季度，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為7.24 億元、18.35 億元、－138.39 億元和－68.90 億元。與此同時，促進其銷售增長的代建項目也遭遇維權(quán)。

針對公司經(jīng)營及相關財務問題，長江商報記者致電致函綠城中國，綠城中國方面表示，領導們最近就類似的問題已經(jīng)做了幾輪回復了，近期不再單獨回復。最新的數(shù)據(jù)將于半年報發(fā)布期間公布，請到時候關注公告。

對于外界最關注的負債問題，綠城中國方面回復長江商報記者稱，關于負債率、融資這塊其實外界都有誤讀，其實我們的凈資產(chǎn)負債率才46.4%，是很低的，甚至低于行業(yè)平均水平。另外，我們的融資成本也很低，不存在融資難的情況。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對長江商報記者表示，從綠城中國的經(jīng)營經(jīng)歷來看，其過去也面臨過資金面吃緊帶來經(jīng)營困難的問題，所以對于此類負債方面壓力，應該說此類企業(yè)本身也會有所意識。這要求此類企業(yè)加快銷售，同時積極開拓融資機會等。

負債率一季度已升至84.9%

長江商報記者梳理綠城中國歷年年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2017年其營收呈現(xiàn)跳躍式增長，近三年營收分別為260.47億元、289.76億元、419.53億元；凈利潤分別為12.59億元、22.23億元、26.71億元。

與此同時，近三年負債率不斷上升，負債一直處于高水平2015年資產(chǎn)負債率為74.63%，2016年資產(chǎn)負債率為76.84%，2017年資產(chǎn)負債率為80.16%，2018年一季度的負債率為84.91%，負債總額高達1933.66億元。

綠城中國負債的節(jié)節(jié)攀升源于公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年，中交集團以28.9%的持股比例成為綠城第一大股東后，公司開始重點布局一二線城市，為此，綠城在一二線城市不惜高價拿地，土地儲備隨之增加。

土地儲備的增加還帶來公司現(xiàn)金流量下降。數(shù)據(jù)顯示，近三年末和2018年一季度，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為7.26億元、34.50億元、－150.83億元和－68.90億元。據(jù)綠城中國提交的債券募集說明書得知，2017年及2018年一季度，綠城中國現(xiàn)金流量凈額下降至負數(shù)，主要系公司2017 年度新增購買北京、廣州、杭州等一、二線城市土地支付的土地款較多所致。

關于公司經(jīng)營及相關財務問題，長江商報記者致電致函至綠城中國，綠城中國方面表示領導們最近就類似的問題已經(jīng)做了幾輪回復了，近期不再單獨回復。最新的數(shù)據(jù)將于半年報發(fā)布期間公布，請到時候關注公告。

針對外界最關注的負債問題，綠城中國方面回復長江商報稱，關于負債率、融資這塊其實外界都有誤讀，房企的負債都比較高是因為未交付樓盤銷售所產(chǎn)生的預售款都計入負債項的，把這項去掉，其實我們的凈資產(chǎn)負債率很低的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。另外，2017年綠城中國凈資產(chǎn)負債率達到46.4%，同比下降11.7%，處于行業(yè)較好水平，甚至低于行業(yè)平均水平。此外，目前公司日均賬面資金不低于500億元，現(xiàn)金充裕、安全，遠超公司未來一年內(nèi)到期有息負債。公司各方面資信狀況持續(xù)向好，近半年來的各類融資成本均處于行業(yè)較好水平，不但完全滿足公司正常經(jīng)營需要，而且能夠有力保障公司的發(fā)展需求。

一周內(nèi)獲14億美金低息無抵押貸款

面對負債率過高和現(xiàn)金流收緊，綠城中國一方面加速回款；另一方面，加大融資。長江商報記者發(fā)現(xiàn)，7月一個月內(nèi)綠城中國獲得兩筆共14億美金低息無抵押貸款，用于公司現(xiàn)有境外債務再融資：7月3日，公司與若干香港主要銀行訂立貸款協(xié)議，獲予一筆8億美元銀團貸款；7月9日，綠城中國及其若干附屬公司與中國銀行（香港）有限公司訂立貸款協(xié)議，獲6億美金雙邊貸款。

在國內(nèi)頻頻收緊融資渠道，發(fā)債難度增加，房企市場化融資成本還在走高的情況下綠城中國如何應對融資難，成本高問題？綠城中國方面回復長江商報稱其融資成本也很低，不存在融資難的情況。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年中期綠城的平均融資成本已由2016年末的5.9%進一步壓縮至5.6%。嚴躍進指出，今年應該界定為資金小年，所以資金面收緊顯然也要求此類地產(chǎn)企業(yè)積極做好創(chuàng)新，包括依托中交等平臺積極尋找融資機會等。部分項目也可以采取聯(lián)合開發(fā)等模式。

對于如何平衡融資及追求規(guī)模之間的關系，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸曾公開表示：對于房企而言，追求經(jīng)營性現(xiàn)金流流入是企業(yè)根本的要求，在堅守品質(zhì)的情況下，盡可能快銷、多銷，確保現(xiàn)金流暢通，是綠城堅持的方向。

2017年拿地面積為前三年總和

綠城近年開始積極拿地布局。2017拿地總面積幾乎相當于2014—2016年之和。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年綠城總共新增了37個項目，其中有7個是收并購所得。

截至2017年，綠城土地儲備總建面為3032萬平方米，較2016年有所增加，結(jié)束了2013年以來的總土儲逐年減少的趨勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，綠城中國新增土地貨值603.7億元，是其去年1147.8億元貨值近一半。

根據(jù)綠城的發(fā)展戰(zhàn)略，綠城要重點布局北上廣三大一線城市，深耕長三角地區(qū)，戰(zhàn)略性進入中西部，同時也要布局一些位于核心城市輻射區(qū)域內(nèi)并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜�四線城市。

值得一提的是，今年僅4月份，綠城中國便在德清、舟山、常熟這些三四線城市拿下多宗地塊。是否與公司之前逐步去化三四線城市的項目的戰(zhàn)略計劃相悖，與此同時，綠城的存貨和存貨資產(chǎn)比一直在攀升， 2015年—2017年末，綠城存貨余額分別為526億元、716億元和1191億元，占總資產(chǎn)的比例分別為45.61%、50.36%和56.78%，三四線城市的存貨是否會影響到公司的盈利？

綠城方面稱，如果公司未來不能持續(xù)保持三四線城市去化力度，將對公司經(jīng)營業(yè)績和持續(xù)發(fā)展造成不利影響。

嚴躍進指出，類似拿地說明其對于核心三四線城市拿地機會的看好。當然三四線城市也面臨一些政策調(diào)整，這都需要此類地產(chǎn)企業(yè)積極研究新的市場機會，防范高位進入三四線城市，導致部分項目去庫存反而困難的現(xiàn)象出現(xiàn)。

代建項目占8550億可售儲備一半

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務提速緩慢進程中，綠城代建業(yè)務產(chǎn)生的高額凈利潤成為促其銷售增長的重要一環(huán)。

年報數(shù)據(jù)顯示，2017年綠城中國實現(xiàn)合約銷售額約1463億元，同比增長了28.45%；合約銷售面積約827萬平方米，同比增長了32.11%。其中，代建項目帶來的合約銷售額約為430億元，同比增長了138%，對綠城合約銷售額的貢獻度由2016年的16%增長到了2017年的29%。綠城中國在2017年業(yè)績發(fā)布會上表示，目前可售儲備約8550億元，其中代建項目幾乎占一半，達到了4200億元，未來代建項目的貢獻可能還會提高。

公告顯示，今年1—5月，包括代建業(yè)務在內(nèi)，綠城前5月累計取得合同銷售金額約587億元，代建項目所取得的銷售金額為236億元，占總銷售金額的40.2%。其代建業(yè)務的價值由此可見一斑。

由于合作、代建項目較多，綠城權(quán)益銷售占比較低，利潤總額跟同等規(guī)模企業(yè)相比也較低。2017年綠城總的權(quán)益銷售額占比約為37%，其中非代建項目的權(quán)益銷售額占比約為53%。

然而，代建業(yè)務提速讓綠城曾經(jīng)堅守的“精雕細刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到考問。近一年內(nèi)，山東濟南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過業(yè)主維權(quán)。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問題。

嚴躍進認為，代建業(yè)務中間的協(xié)調(diào)工作很關鍵，如果沒有此類協(xié)調(diào)，那么會面臨一個很尷尬的問題，即代建業(yè)務背后的質(zhì)量問題和品牌管理問題，所以從這個角度看，需要積極研究代建所帶來的部分負面問題的解決。

責編：ZB