中海地產“出局”或難保房企第二梯隊

長江商報消息 凈利潤和凈資產收益率連續(xù)5年進入下滑通道

□本報記者 江楚雅

曾幾何時，中海地產（00081HK）頂著“利潤王”的美譽一路疾馳。不過，當前已風光不再。

長江商報記者對比全行業(yè)數據梳理發(fā)現，無論是銷售金額，還是銷售面積，中海地產的增幅均不算亮麗。

此外，中海地產凈利潤增速連續(xù)五年放緩，凈資產收益率（ROE）連續(xù)5年處于下滑趨勢。

中海地產的銷售增速，遠不及業(yè)內龍頭平均水平，似乎離第一梯隊越來越遠。

對于核心盈利能力指標放緩和下滑趨勢，長江商報記者日前發(fā)送采訪函至中海地產，截止到發(fā)稿前仍沒有得到回復。

盈利能力連續(xù)5年放緩

得益于央企背景和企業(yè)自身基因，中海地產以低于行業(yè)水平的土地成本和資金成本成為“凈利潤一哥”。

中海地產在凈利潤率和凈利潤額的表現上居同行前列。

“融資的優(yōu)勢以及其拿地等方面比較穩(wěn)健，這都會帶來高利潤的水平�！眱|翰股份武漢公司總經理肖詩社對長江商報記者表示，首先央企背景，意味著低于行業(yè)水平的土地成本和資金成本，就融資來說，2017年中海平均融資成本4.27%，屬于行業(yè)最低水平之一；其次，中海地產從做工程起家，對建安成本、管理費用控制在行業(yè)中處于領先水平，早年萬科、碧桂園大力挖中海員工，也是基于此原因。

然而，無論是銷售金額還是銷售面積，對比全行業(yè)數據，中海地產的增幅均不算亮麗。

統(tǒng)計顯示，2012年-2017年，中海的凈利潤額分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元、370.2億港元和407.7億港元，增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

換言之，中海地產凈利潤增速連續(xù)五年放緩，凈資產收益率（ROE）連續(xù)5年處于下滑趨勢。

“按照這個增速發(fā)展，中海地產已經‘出局’地產第一梯隊，能否在第二梯隊保持身位，也充滿變數�！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者表示，盈利數據的放緩，其實很大程度上也說明了一點，行業(yè)競爭格局在發(fā)生變化。

央企優(yōu)勢不再 拿地成本創(chuàng)新高

中海地產去年以來在公開土地市場的表現與公司過往的表現相比，可謂“激進”。公司2016全年的購地金額也才僅有407億。而掌門人顏建國在中期業(yè)績會上也坦承，去年上半年銷售業(yè)績并未有太大增幅，受累于過去幾年買地太少。

根據中海地產土地收購公告統(tǒng)計，截至2017年公司共獲得76宗地塊，總占地面積約524萬平方米，公司25%的土地儲備增速遠超同期10%的預計銷售增速。

值得注意的是，拿地成本也水漲船高，克而瑞研究數據顯示，2017年中海地產的拿地成本創(chuàng)下新高，均價為6723元/平方米，同比上升64%。迅猛拿地的同時創(chuàng)造了不少熱點地區(qū)的高地價地塊。

中海如何實現規(guī)模和利潤雙增長？肖詩社認為，這也是全行業(yè)的課題，甚至對其他企業(yè)來說更為重要，除了提高周轉速度，加快資金利用率外，布局多元化，開拓新的利潤增長途徑也至關重要，因為當下，國家經濟脫虛入實迫在眉睫，房企被引導協助國家實現經濟轉型，對擁有央企背景的中海地產來說更有優(yōu)勢。

未來項目銷售仍存巨大壓力

在樓市調控趨嚴的形勢下，高價地的開發(fā)前景成為行業(yè)關注焦點。在此背景下，對于向來以“高利潤”著稱的中海地產而言，如何將這部分高價地推向市場，有待觀察。

根據統(tǒng)計，中海地產2017年上半年新開工面積約為932萬平方米，在建面積2085萬平方米，計劃全年新開工目標1900萬平方米，而這一數據在2016年是690萬平方米，同比大幅增長175%。

在現階段一二線城市嚴格限價等“四限”以及“房住不炒”等政策環(huán)境壓力下，中海地產未來的項目銷售將面臨較大壓力。經濟學家宋清輝認為，在樓市調控趨嚴的形勢下，高價地的開發(fā)前景成為行業(yè)關注焦點。在此背景下，對于向來以“高利潤”著稱的中海地產而言，要想將這部分高價地推向市場并非易事，市場接受程度難言樂觀。

責編：ZB