REITs獲批助力租賃住房資產(chǎn)證券化

長江商報消息 “降低企業(yè)租賃住房的持有成本，控制租金，是發(fā)展住房租賃市場的重中之重。而租賃住房資產(chǎn)證券化是非常有效的手段之一�！�

日前，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）——保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過。這意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開創(chuàng)了新篇章，對租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本。

所謂房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。其特點在于，收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；收益的大部分用于發(fā)放分紅；長期回報率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低。

今年10月13日，深交所發(fā)布公告，長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批發(fā)行，這也是國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品。而此次獲批的REITs，則是央企的首單租賃住房REITs。

在比較規(guī)范的REITs制度還沒有建立起來的情況下，就先后批準(zhǔn)兩只REITs產(chǎn)品，特別是對保利集團(tuán)租賃住房REITs的批準(zhǔn)，可以說是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”要求的具體行動。因為，依據(jù)我國目前住房的實際情況，如果不有效開拓住房租賃市場、不大力提高租賃住房在全部住房中的比重，要想從根本上解決廣大居民的住房問題，從根本上控制好房價，難度是相當(dāng)大的。

當(dāng)前住房租賃市場嚴(yán)重滯后，所以，必須從政策上支持住房租賃市場發(fā)展、鼓勵企業(yè)參與住房租賃市場建設(shè)，引導(dǎo)廣大居民依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實力，選擇購房還是租房，而不要過度購房、盲目購房。

由于與售房相比，住房租賃存在著投資回報周期長、企業(yè)盈利壓力大的問題，如何鼓勵與支持企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，尤其是通過持有住房進(jìn)行住房租賃，是一個非常重要的問題，也是一道難題。因為，如果沒有相應(yīng)的政策做支撐，要么住房租賃價格很高，讓租房者無力承受；要么企業(yè)承受虧損壓力，或者盈利周期過長，沒有企業(yè)愿意去從事住房租賃業(yè)務(wù)，同樣無法達(dá)到發(fā)展住房租賃市場的目的。

依靠過高的租金滿足企業(yè)的盈利需要，顯然是不符合住房租賃市場的發(fā)展要求的，也是不符合“房子是用來住的”目標(biāo)的。只有降低企業(yè)租賃住房的持有成本，控制租金，才是發(fā)展住房租賃市場的重中之重。毫無疑問，實行租賃住房資產(chǎn)證券化就是非常有效的手段之一。因為一旦實行了租賃住房資產(chǎn)證券化，企業(yè)就能走輕資產(chǎn)之路，租賃住房的盈利空間就能大大提升。那么，企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)的熱情會有效增強，還能給投資者帶來新的投資空間和機會。

由于租賃住房REITs是剛剛破冰，相關(guān)的制度也沒有建立，有關(guān)方面在審批租賃住房REITs業(yè)務(wù)時，也是首先選擇央企中的“首席房企”，意圖很明確，就是希望保利集團(tuán)能夠做好示范作用，為其他企業(yè)推行租賃住房REITs積累經(jīng)驗。

那么，保利集團(tuán)能否扮演好這個角色，做好示范作用呢？筆者的觀點是，保利集團(tuán)不僅要通過這次的租賃住房REITs，切切實實地把住房租賃業(yè)務(wù)做起來，有效拉長房地產(chǎn)市場的短板，更要承擔(dān)好國企的社會責(zé)任，探索國企如何在住房租賃市場發(fā)揮穩(wěn)定作用，平衡市場供應(yīng)關(guān)系，改善市場供需矛盾。尤其是在租金方面，國企應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好平衡和穩(wěn)定作用。

此外，凡是需要實行租賃住房資產(chǎn)證券化的，都必須在租金問題上兼顧社會責(zé)任。否則，就不予批準(zhǔn)。從這個角度來講，保利集團(tuán)獲得首張通行證，也應(yīng)當(dāng)發(fā)揮示范效應(yīng)，起好導(dǎo)向作用。而一旦住房租賃市場發(fā)展好了，居民住房的負(fù)擔(dān)輕了、壓力小了，對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是具有非常重要的意義的。（國際金融報）

責(zé)編：ZB