房企反周期高價(jià)拿地豪賭下輪漲價(jià)

長江商報(bào)消息 11月30城住宅類用地成交159宗，調(diào)控加碼難抑房企拿地?zé)崆?/p>

□本報(bào)記者江楚雅

過去一個(gè)多月來的樓市格局，幾乎都處于高價(jià)拿地與新政交織的復(fù)雜狀態(tài)。

自全國多地在9月末陸續(xù)公布調(diào)控新政以來，多個(gè)城市的樓市成交量均出現(xiàn)了不同程度的降溫。然而，在多個(gè)城市已紛紛在土地招拍掛政策上出臺(tái)嚴(yán)格限制的同時(shí)，房企在合肥、武漢、長沙等城市拿地?zé)崆椴粶p。記者梳理發(fā)現(xiàn)，在剛剛過去的11月份，全國有10個(gè)城市土地出讓金超過百億，其中最多的城市有廣州、天津、濟(jì)南分別超過200億。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策在接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)表示：“房企在市場趨冷時(shí)拿地，其實(shí)反映的是房企一種更厲害的戰(zhàn)略能力。在市場下行時(shí)拿地，土地競爭沒那么激烈，相對(duì)來說的成本要更低。這個(gè)反周期操作往往是房企為了戰(zhàn)勝地產(chǎn)的小周期，在下一輪實(shí)現(xiàn)快速增長的重要戰(zhàn)略舉措�！�

樓市降溫 多城土地市場火熱依舊

自今年9月末10月初超過24個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)呈現(xiàn)出明顯的分化狀態(tài)。

住宅市場的局面可用“量價(jià)齊跌”來形容。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至11月27日，54個(gè)城市共成交住20.39萬套，環(huán)比下調(diào)14.5%，同比下跌25%。價(jià)格方面，據(jù)全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)，11月全國百城住宅均價(jià)為10890.57元/平方米，房價(jià)環(huán)比下降15%。

然而，土地市場則并未如預(yù)期般大幅降溫。雖然高價(jià)地的數(shù)量有明顯減少，但在一些熱點(diǎn)城市，土地?zé)岫炔⑽唇禍�，且有愈演愈烈之勢�?/p>

11月22日，廣州、長沙、武漢等多個(gè)城市出讓土地。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，土地出讓時(shí)間竟持續(xù)了近9個(gè)小時(shí)。武漢雖然在出讓地塊中有5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”，但仍然誕生了總價(jià)為110億元的單幅地塊，當(dāng)日入賬近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價(jià)率競出，9240.8元/平方米的樓面價(jià)更是刷新了長沙的最高紀(jì)錄。

11月30日，合肥迎來首場“限價(jià)+搖號(hào)”式土拍。在嚴(yán)格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價(jià)率均超過150%，甚至200%。同一天，濟(jì)南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競價(jià)輪次突破百輪，溢價(jià)率超過150%。

據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，11月30重點(diǎn)城市住宅類用地成交159宗，成交面積922萬方；成交總價(jià)1667億，環(huán)比增加185.2%、同比增加24.4%；平均成交樓面價(jià)7494元每平米，住宅類用地成交溢價(jià)率為50.9%。

對(duì)于當(dāng)前的土地?zé)岢保瑯I(yè)內(nèi)人士并不吃驚。有分析人士認(rèn)為，這說明房企還是看好房地產(chǎn)市場的后市。

房企對(duì)后市看好

實(shí)際上，在此之前，上述多個(gè)城市已經(jīng)紛紛出臺(tái)限購限貸政策，并在土地拍賣政策上出臺(tái)嚴(yán)格限制，以試圖減少高地價(jià)的產(chǎn)生。但房企不畏懼調(diào)控，依然冒險(xiǎn)搶高價(jià)地塊。

對(duì)此，著名房地產(chǎn)專家謝逸楓將其形容為：“因?yàn)榉科筇�饑餓了，見地就搶，扔塊骨頭都打得火爆。”

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)則表示：“對(duì)于部分房企來說反周期拿地說明，其對(duì)于土地市場的認(rèn)可并不受政策管控和市場調(diào)整的影響。尤其是二線城市像武漢、福州、合肥的土地市場總體上后續(xù)有較大的增值空間，這個(gè)時(shí)候拿地不在于何時(shí)拿的問題，而是如何能夠快速獲取土地且成本相對(duì)低�！�

在他看來：“反周期的拿地策略還是基于房企對(duì)未來房地產(chǎn)銷售市場的看好。從市場影響看，高價(jià)土地出讓后，可能會(huì)使得抑制房價(jià)的壓力加大，同時(shí)也會(huì)使得此類房企項(xiàng)目銷售的競爭力削弱。但是，高價(jià)土地背后或也是城市高端物業(yè)釋放以及新商圈等形成的過程，所以也符合土地增值的一般規(guī)律。后續(xù)房價(jià)和地價(jià)過高，會(huì)引起土地拍賣市場的繼續(xù)收緊。如果部分房企意識(shí)到這一點(diǎn)，可能也會(huì)積極拿地，畢竟目前房企到位資金狀況總體不錯(cuò)，積極拿地并非魯莽的做法。”

謝逸楓預(yù)測，因?yàn)楦叩貎r(jià)房企需要承擔(dān)巨大的壓力，政策收緊、現(xiàn)金流、銷售回款、需求抑制、土地限制條件、高負(fù)債率、高杠桿、高成本一系列的因素存在，房企付出的高價(jià)賭博未來獲得贏利的空間與時(shí)間機(jī)會(huì)究竟有多大，只有等到2018年至2020年才知道。

行政干預(yù)政策或在更多城市出現(xiàn)

就在高價(jià)地頻現(xiàn)的同時(shí)，各地的調(diào)控政策并未停歇。進(jìn)入11月，全國共有10個(gè)城市在此前的基礎(chǔ)上出臺(tái)“加強(qiáng)版”樓市新政。

過去一個(gè)多月來的樓市格局，幾乎都處于高價(jià)拿地與新政交織的復(fù)雜狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士將其稱為“博弈期”或“拉鋸戰(zhàn)”，意為在經(jīng)過最初的劇烈調(diào)整后，市場與政策正在互相角力，以求達(dá)成新的平衡。

因此，房企的拿地?zé)崆槭欠駮?huì)引發(fā)進(jìn)一步的土拍政策限制也引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從部分城市土地出讓條件變化來看，也正在逐漸征求房企的意見。因?yàn)檫^于復(fù)雜或苛刻的出讓條件，會(huì)間接推高房企拿地成本，尤其是地價(jià)測算成本。后續(xù)穩(wěn)定土地市場的方向已經(jīng)明確，其中將包括加大供應(yīng)規(guī)模，以及對(duì)部分過熱市場繼續(xù)進(jìn)行各類新的管制。

易居旗下的克而瑞研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，為了真正達(dá)成2016年的調(diào)控目標(biāo)，防止飆漲的地價(jià)再一次成為房價(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步出臺(tái)加碼政策。就土地政策而言，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，不僅是資金來源監(jiān)管將進(jìn)一步加嚴(yán)，類似南京、合肥的“土拍限價(jià)”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時(shí)即約定上市時(shí)間和價(jià)格”等行政干預(yù)政策也可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

至于接下來土地市場的走向，劉策對(duì)記者坦言：“一線由于調(diào)控會(huì)略微降溫，但由于供應(yīng)量的原因，還是會(huì)處于熱度狀態(tài)，冷不下去，當(dāng)然很多開發(fā)商由于調(diào)控會(huì)有資金壓力，競爭激烈程度和溢價(jià)率會(huì)降低，此時(shí)活躍在市場上的都是逆周期操作厲害，戰(zhàn)略和實(shí)力都很突出的房企。三四線短期仍難有起色。”

責(zé)編：ZB