武漢寫字樓進(jìn)入“軟服務(wù)”時(shí)代

長(zhǎng)江商報(bào)消息 服務(wù)配套為代表的軟實(shí)力將成寫字樓市場(chǎng)博弈重頭戲

□本報(bào)記者 江楚雅

長(zhǎng)期以來，回報(bào)率高、租金穩(wěn)定、租期長(zhǎng)久、租金升幅穩(wěn)健的特點(diǎn)讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。

可最近，在武漢某房屋中介工作幾年的小董開始將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到帶客戶看寫字樓，盡管業(yè)務(wù)重心有所轉(zhuǎn)移，但是小董的業(yè)務(wù)量卻沒有多大起色。他感慨：現(xiàn)在的寫字樓越建越多，但是市場(chǎng)需求并不旺盛，寫字樓市場(chǎng)正面臨著“過剩”的趨勢(shì)。

在這樣的“危機(jī)”面前，寫字樓開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商如何突圍？明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為：“隨著空置率的上升，硬件設(shè)施差距不大的情況下，以服務(wù)配套為代表的軟實(shí)力恐將成寫字樓市場(chǎng)博弈重頭戲�！�

◎現(xiàn)狀 庫(kù)存量大 供應(yīng)過剩

9月5日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來到位于光谷的某寫字樓，敞亮的大廳顯得非常安靜，除了幾個(gè)銷售人員，幾乎沒有一位客戶�！笆菢潜P賣光了嗎？”面對(duì)記者的疑惑，銷售人員搖了搖頭。

“寫字樓空置快一年了，一直租不出去�！蔽挥谖洳齾^(qū)中心市區(qū)的某寫字樓張老板最近也很鬧心，“房租一降再降還是租不出去，實(shí)在不行，我就打算改成快捷酒店了。”

記者進(jìn)一步探訪這家寫字樓。據(jù)工作人員介紹，這里有兩座公寓樓，屬于商住兩用，但入住的沒有幾家。在A座，記者看到有不少樓層在裝修，門上都貼有出租信息。據(jù)該樓盤的銷售顧問介紹，今年的租售情況不是很好，現(xiàn)在這里還有房源。

據(jù)2016年二季度武漢寫字樓市場(chǎng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：截至第二季度末，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量為110.7萬平方米。今年下半年，計(jì)劃有27.9萬平方米甲級(jí)寫字樓交付使用，屆時(shí)武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量將升至138.6萬平方米。

當(dāng)前武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已進(jìn)入供應(yīng)井噴期，但整體需求難以提振，市場(chǎng)吸納力下降。武漢2016年上半年寫字樓吸納量?jī)H9萬平方米，低于2015年同期吸納量，而未來三年武漢將迎來優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)高峰，年均新增供應(yīng)接近80萬平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，供應(yīng)井噴帶來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，辦公樓市場(chǎng)將面臨新一輪洗牌，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和劣質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)將趨兩極化。各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇在所難免。因此，辦公樓市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)租金承壓的狀況將繼續(xù)延續(xù)，而市場(chǎng)整體空置率將上升。

◎原因 硬件同質(zhì)化加劇 營(yíng)銷模式偏單一

曾經(jīng)，高端寫字樓是各大企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入的“門面擔(dān)當(dāng)”，如今，為何卻被“剩下了”？對(duì)此，明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示：“寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量過快上升，可需求量不升反降是寫字樓出現(xiàn)高閑置率的根源所在。”

“高檔寫字樓的過多過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致沒有切合中、小型企業(yè)的市場(chǎng)需求。從2011年開始，不少地產(chǎn)商都將目光投向了寫字樓、商鋪，一時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)成了投資熱點(diǎn)�！彼�進(jìn)一步解釋道。

地段是衡量一幢寫字樓價(jià)值的重要指標(biāo)，是否位于城市中心區(qū)域，這決定了寫字樓物業(yè)的檔次。由此也帶來了寫字樓一個(gè)銷售困局，即產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。很多寫字樓處于同一地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相同、交通配套共享、產(chǎn)品類型相近。

除了市場(chǎng)和產(chǎn)品本身，寫字樓的另一困局當(dāng)屬當(dāng)前的營(yíng)銷模式。在投資方面，大多數(shù)投資客傾向商鋪，部分寫字樓交房后的出租率和投資回報(bào)率低，更是嚴(yán)重影響了寫字樓投資客的投資信心。

在營(yíng)銷模式上，當(dāng)下寫字樓被強(qiáng)調(diào)最多的是投資回報(bào)率，這也似乎成了寫字樓出售的必殺絕技，但事實(shí)并非如此。樓市經(jīng)濟(jì)評(píng)論家陳寶存去年8月在分析昆明樓市時(shí)曾表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)：在寫字樓市場(chǎng)將面臨商務(wù)辦公需求消化的持續(xù)穩(wěn)定與新增體量持續(xù)飆升的雙向影響。面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的超甲寫字樓也許會(huì)成為市場(chǎng)的寵兒。

但事實(shí)上，當(dāng)下寫字樓項(xiàng)目的定位出現(xiàn)了偏差，大多開發(fā)商都只考慮到投資客，而忽略了寫字樓產(chǎn)品最終使用者的真正需求。寫字樓租金高、服務(wù)水平不高的現(xiàn)狀，也使不少中小企業(yè)選擇了“住宅辦公”的方式。記者在調(diào)查中得知，很多企業(yè)對(duì)租用的寫字間的配套設(shè)施不滿意。這其中反映最多的是寫字樓無餐廳、電梯慢、停車位少、物業(yè)差等問題。

◎?qū)Σ郀?zhēng)奪客戶靠拼軟性服務(wù)

毫無疑問，基于市場(chǎng)的供需關(guān)系，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，為了爭(zhēng)奪客戶，市場(chǎng)早已從單純的拼硬件到拼服務(wù)，拼給業(yè)主帶來的感受與體驗(yàn)。

在仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《房地產(chǎn)投資的下一個(gè)高增值市場(chǎng)》報(bào)告中指出，近年來，雖然國(guó)內(nèi)的寫字樓市場(chǎng)由于供求不均，導(dǎo)致部分區(qū)域板塊出現(xiàn)階段性供過于求的現(xiàn)象，但寫字樓資產(chǎn)價(jià)值存在20%—30%的相對(duì)低估。這意味著，未來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品其實(shí)將有更大的資產(chǎn)增值空間，值得被高度關(guān)注。

事實(shí)上，在武漢，依托中國(guó)光谷，來自于IT及高新產(chǎn)業(yè)的需求將逐步在市場(chǎng)上得到釋放。同時(shí)，LEED認(rèn)證寫字樓在租金溢價(jià)水平方面表現(xiàn)搶眼。

世邦魏理仕華中區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓市董事付麗8月初曾向媒體表示：“目前武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)仍然保持活躍態(tài)勢(shì)，金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)板塊的租戶均表現(xiàn)積極，促成大量新租和搬遷成交�！疇I(yíng)改增’帶來的影響將逐步顯現(xiàn)。在大樓硬件條件逐步成熟之后，軟性服務(wù)的比拼將是未來各家爭(zhēng)奪客戶資源的新方向�！�

隨著寫字樓的使用目的由單純的辦公場(chǎng)所轉(zhuǎn)變?yōu)闉槠髽I(yè)提供服務(wù)的場(chǎng)所。市面上寫字樓的“硬件設(shè)施”在不斷地突破，但為了不斷滿足商務(wù)人士的需求，寫字樓本身的“軟實(shí)力”也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使之與硬件標(biāo)準(zhǔn)相匹配。

劉策認(rèn)為：“隨著空置率的上升，硬件設(shè)施差距不大的情況下，以服務(wù)配套為代表的軟實(shí)力恐將成寫字樓市場(chǎng)博弈重頭戲�！�

此外，在“商改住”出來，被看成“救市”良藥后，有業(yè)內(nèi)人士開始提出，樓市信貸政策一直更傾向于住宅領(lǐng)域，商業(yè)、辦公領(lǐng)域多年來卻未有大變化。建議可以適當(dāng)調(diào)低商業(yè)、辦公物業(yè)首付比例、放寬貸款年限、參照住宅政策，進(jìn)一步降低庫(kù)存商業(yè)、辦公物業(yè)的稅費(fèi)等。

責(zé)編：ZB