今年武漢房地產(chǎn)量?jī)r(jià)或現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 500余家開(kāi)發(fā)商在漢齊聚，共同展望房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

□本報(bào)記者 楊玲玲

過(guò)去一年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)凱歌高奏，勢(shì)如破竹。從武漢出現(xiàn)首個(gè)百億級(jí)房企，到融創(chuàng)、綠城、金科、龍湖等扎堆進(jìn)駐武漢，武漢樓市蟬聯(lián)全國(guó)樓市銷冠。那么，2016年武漢的土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)會(huì)面臨怎樣的變局？

昨日，武漢500余家開(kāi)發(fā)商共聚一堂，億房網(wǎng)研究中心、湖北中原、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕五大機(jī)構(gòu)聯(lián)袂發(fā)布2015年武漢房地產(chǎn)年度報(bào)告和2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。

“對(duì)于2016年武漢市場(chǎng)的走勢(shì)，我有三個(gè)方面的擔(dān)憂�！� 武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員肖漢昌稱，第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人堪憂，例如股市暴跌、油價(jià)暴跌等，很多企業(yè)關(guān)門跑路；第二，政策利好效應(yīng)會(huì)逐漸減弱；第三，2015年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)釋放過(guò)度，今年將難以在去年基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。“基于以上三個(gè)方面的因素，我認(rèn)為2016年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格都會(huì)呈現(xiàn)出回落態(tài)勢(shì)。成交量回落幅度可能要大于價(jià)格回落幅度�！�

中心城區(qū)新房供應(yīng)壓力將降低

“如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)形容2016年土地市場(chǎng)，‘變’字最為貼切�！� 湖北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑钐岢觥?/p>

過(guò)去一年，包括首都機(jī)場(chǎng)等在內(nèi)的全國(guó)知名房企紛紛進(jìn)入武漢市場(chǎng)。譬如，首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)公開(kāi)市場(chǎng)拿地，中信集團(tuán)先后簽訂武船一分廠地塊儲(chǔ)備協(xié)議和漢正街東片合作協(xié)議，融創(chuàng)收購(gòu)美聯(lián)地產(chǎn)塔子湖片區(qū)項(xiàng)目，綠城代建藏龍島項(xiàng)目進(jìn)駐武漢。“他們或通過(guò)合作方式拿地，或通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地，也有通過(guò)項(xiàng)目代建的方式進(jìn)入�！睏铥愑畋硎�，在外來(lái)知名房企為武漢市場(chǎng)注入新活力的同時(shí)，也體現(xiàn)了武漢市場(chǎng)對(duì)各大房企的誘惑力。

為什么今年土地市場(chǎng)如此火爆？楊麗宇認(rèn)為，這也是開(kāi)發(fā)企業(yè)有錢任性的表現(xiàn)�！胺科笕谫Y成本大幅度降低，資本壓力得到緩解。萬(wàn)科、保利等企業(yè)在2015年的融資額度均超過(guò)2014年，同比漲幅超過(guò)200%，特別是境外債的發(fā)行，對(duì)他們的融資起到了極大的作用�！�

土地市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，武漢土地成交的高峰時(shí)期發(fā)生在2007年、2009年到2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交樓面地價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。

從空間分布來(lái)看，2015年中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)成交地塊總建面占比基本持平，中心城區(qū)同比減少16.6個(gè)百分點(diǎn)，如此一來(lái)，中心城區(qū)未來(lái)新房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力也會(huì)相對(duì)降低。從各個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)看，主城區(qū)中東湖高新、青山、洪山土地成交建面居前，這些地塊或?qū)⒃谖磥?lái)1到2年內(nèi)形成新房供給，加大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。從成交價(jià)格來(lái)說(shuō)，主城區(qū)僅江漢、漢陽(yáng)、洪山區(qū)樓面地價(jià)漲幅低于新房?jī)r(jià)格漲幅，表明大部分主城區(qū)“面粉”價(jià)格漲幅超過(guò)“面包”，未來(lái)新房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力十足。

住宅市場(chǎng)需求將逐漸趨緩

“過(guò)去一年，全國(guó)大多數(shù)城市都面臨著樓市去庫(kù)存的難題，武漢樓市可謂是交出了一份滿意的答卷�！眱|房網(wǎng)研究中心總經(jīng)理明晶晶稱，全市商品房成交套數(shù)為25萬(wàn)套，成交面積達(dá)到25萬(wàn)平方米。

2015年，武漢城建項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，同時(shí)，城市建設(shè)發(fā)展從中部中心城市到國(guó)家中心城市雛形初現(xiàn)。武漢樓市的紅火從年初持續(xù)到年末，淡旺季之間看不到明顯的銜接痕跡。

此外，2015年武漢市去化周期從上年14個(gè)月縮減到7.4個(gè)月。在這一年，品牌房企新增供應(yīng)同比增長(zhǎng)了14.8%，供應(yīng)占比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到56.3%；其他房企供應(yīng)增長(zhǎng)7.7%，占比下降至43.7%。預(yù)計(jì)2016年品牌房企市場(chǎng)供應(yīng)份額將進(jìn)一步提升，武漢房企洗牌及并購(gòu)將進(jìn)一步加劇。

2015年，武漢房?jī)r(jià)亦表現(xiàn)出較為明顯的變化。一是總體漲幅收窄；二是區(qū)域需求結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格的影響較大，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)尤其是未來(lái)房?jī)r(jià)的支撐和拉動(dòng)作用開(kāi)始顯現(xiàn)；三是各環(huán)線間及高端樓盤與普通樓盤間的價(jià)格差加速擴(kuò)大，高端樓盤價(jià)格不斷突破武漢及區(qū)域價(jià)格高點(diǎn)。

明晶晶稱，“地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的托底效應(yīng)將于明年顯現(xiàn)�！�2015年除青島路和二七沿江相繼出現(xiàn)武漢地王外，共計(jì)約有后湖、古田、關(guān)山、東西湖、青山、武昌中心、白沙洲、沌口等10個(gè)片區(qū)刷新了區(qū)域地王。在武漢19個(gè)片區(qū)中，有15個(gè)片區(qū)住宅平均樓面地價(jià)出現(xiàn)上漲，并且地價(jià)漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅。

其中關(guān)山、南湖、古田、武昌中心等片區(qū)地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，一方面這些片區(qū)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的傳導(dǎo)壓力較大，另一方面也增加了高地價(jià)尤其是地王項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。較典型的后湖尤其是塔子湖區(qū)域，自2012年以來(lái)不斷刷新片區(qū)樓盤地價(jià)最高紀(jì)錄，但由于其片區(qū)巨大的供應(yīng)量，部分地王項(xiàng)目去化緩慢，2015年整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲。當(dāng)然隨著未來(lái)供應(yīng)的快速衰減和配套水平的提高，這種抑制因素會(huì)很快減弱或消失，后湖整體房?jī)r(jià)將在2016年下半年迎來(lái)一個(gè)較大漲幅。

同時(shí)需要考慮的是，高地價(jià)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)�！氨容^典型的后湖區(qū)域，2012年以來(lái)，片區(qū)樓面地價(jià)不斷被刷新，但由于片區(qū)供應(yīng)量大，全年房?jī)r(jià)呈負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。未來(lái)隨著供應(yīng)衰減和區(qū)域配套水平的提高，我們預(yù)計(jì)在2016年下半年房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)一個(gè)較大的漲幅�！�

億房研究中心預(yù)計(jì)，2016年整個(gè)市場(chǎng)需求將逐漸趨緩，且下半年銷量萎縮明顯，但整體仍將居全國(guó)前列。同時(shí)，區(qū)域繼續(xù)深度分化，高端住宅與普通住宅價(jià)格差進(jìn)一步拉大，新城區(qū)繼續(xù)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。而品牌房企的市場(chǎng)份額將增60%左右，企業(yè)并購(gòu)多于2015年。

責(zé)編：ZB