穩(wěn)坐高收益 險(xiǎn)資圍獵房企漸成常態(tài)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 保險(xiǎn)大佬4萬億投資倒逼房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，在A股強(qiáng)勢(shì)掃貨力推地產(chǎn)股強(qiáng)勁勢(shì)頭

□本報(bào)記者 楊玲玲

A股市場(chǎng)表現(xiàn)一再證明，險(xiǎn)資和房企是天然的“盟友”。

險(xiǎn)資手握大把現(xiàn)鈔，尋求高額回報(bào)無所不用其極；房企擁有較高的投資收益率，急需大量現(xiàn)金入場(chǎng)。如今，“去庫存”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，兩者聯(lián)姻的步伐勢(shì)必會(huì)加快。

長(zhǎng)江商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，險(xiǎn)資在A股市場(chǎng)攻城略地，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，平安、安邦、前海人壽等險(xiǎn)企大舉買入龍頭房企股票，僅近期被險(xiǎn)資舉牌增持的房企就包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街、金地集團(tuán)等。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年1—10月，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)11.83萬億元，較年初增長(zhǎng)16.49%。按照當(dāng)前險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限，再加上年底這輪投資風(fēng)潮，有業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者估算，當(dāng)前約有4萬億資金可用于房地產(chǎn)投資。

中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)提到，險(xiǎn)企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已成趨勢(shì)。而湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政則對(duì)記者表示，地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻現(xiàn)在只是開始，以后可能更加普遍。

中國(guó)平安大手筆“扎進(jìn)”武漢樓市

12月15日，武漢土拍現(xiàn)場(chǎng)，深圳平嘉投資有限公司舉牌超過16次，最終以26.4億元總價(jià)拿下位于經(jīng)開區(qū)太子湖的一地塊，險(xiǎn)資中國(guó)平安在武漢的首個(gè)項(xiàng)目一錘定音，成功落地。

與中國(guó)平安在其他城市拿地開發(fā)的模式基本保持一致，本次平安舉牌僅涉及拿地，后期開發(fā)運(yùn)營(yíng)將交由萬科完成，并由易居、偉業(yè)聯(lián)合代理該項(xiàng)目。

據(jù)武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)公開資料顯示，P(2015)162號(hào)地塊位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)24MB地塊，規(guī)劃總用地面積約為16.07萬平方米，由于項(xiàng)目臨太子湖，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)要求十分細(xì)致。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這并非平安首次在武漢土拍市場(chǎng)露面。此前，中國(guó)平安也曾牽手招商局地產(chǎn)意圖摘取青山濱江商務(wù)區(qū)核心區(qū)啟動(dòng)地塊，只不過未能如愿。更早以前，平安旗下深圳聯(lián)新投資管理有限公司出現(xiàn)在了光谷長(zhǎng)動(dòng)P(2015)076號(hào)地塊的土拍競(jìng)買名單上。

記者通過“全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢得知，深圳平嘉投資有限公司的法人股東為深圳聯(lián)新投資管理有限公司，而該公司股東則為深圳平安創(chuàng)科投資管理有限公司，追根溯源，平安創(chuàng)科的股東則包括了深圳平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司、平安國(guó)際融資租賃有限公司、平安科技(深圳)有限公司，均為中國(guó)平安旗下子公司。

對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)，以入股的方式投資是中國(guó)平安的拿手好戲。平安所持有的綠地、碧桂園、朗詩以及綠景中國(guó)股票，多是以協(xié)議認(rèn)購、定向增發(fā)等方式獲得，市值目前直逼300億元。

保險(xiǎn)公司通過認(rèn)購、不斷增持上市地產(chǎn)企業(yè)股份或者購買房地產(chǎn)項(xiàng)目部分股權(quán)投資房地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企有25家，占比達(dá)到18%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家，前海人壽入股2家，保險(xiǎn)資金流入房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)升溫。

隨著險(xiǎn)資海外房地產(chǎn)投資監(jiān)管和政策的放松，國(guó)內(nèi)資本包括險(xiǎn)資開始轉(zhuǎn)向海外優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。比如，中國(guó)平安購入英國(guó)倫敦金融城勞合社大樓，中國(guó)人保聯(lián)合主權(quán)財(cái)富基金卡塔爾控股7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭一處辦公樓，安邦保險(xiǎn)出資4.15億美元買下曼哈頓第五大道717號(hào)辦公大樓等。

險(xiǎn)資為何青睞房地產(chǎn)

“險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，就資本市場(chǎng)而言是利好，推動(dòng)股價(jià)上漲。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，險(xiǎn)企相對(duì)較低的融資成本能夠滿足房企的資金需求，為房企的發(fā)展和擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金保障。”中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺稱，此外，險(xiǎn)企的進(jìn)入將會(huì)倒逼房企轉(zhuǎn)型，整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)格局將會(huì)發(fā)生變化，很可能朝著輕資產(chǎn)模式方向發(fā)展，并進(jìn)一步加快房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進(jìn)程。

一直以來，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)需要國(guó)家政策的許可。2009年新《保險(xiǎn)法》增加了投資不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模，便于保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)。2012年，準(zhǔn)許險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例的上限為15%。2014年，保監(jiān)會(huì)將這一比例上調(diào)至30%。海外方面，外匯管制的放松及審批流程簡(jiǎn)化，也為險(xiǎn)資布局海外地產(chǎn)創(chuàng)造了良好條件。

12月中旬，我國(guó)提出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房體制改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)�！爸醒肜^續(xù)強(qiáng)調(diào)去庫存戰(zhàn)略，央行多次降息降準(zhǔn)，《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》公開征求意見，為樓市釋放新一輪政策利好，樓市信心得到進(jìn)一步提振�！币晃环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

險(xiǎn)資近期接連舉牌房地產(chǎn)板塊個(gè)股，且投資熱點(diǎn)標(biāo)的的興趣未減。某券商分析師對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，險(xiǎn)資在A股市場(chǎng)掃貨，多是出于收益率考慮，而險(xiǎn)資的舉動(dòng)驗(yàn)證了市場(chǎng)看好地產(chǎn)股的邏輯，龍頭房企和區(qū)域性重點(diǎn)房企仍然具有較高投資價(jià)值。

保險(xiǎn)企業(yè)拿地后，除了開發(fā)辦公樓和商業(yè)，養(yǎng)老財(cái)富也成為其突出的業(yè)務(wù)類型。對(duì)此，湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政指出，隨著人口老齡化的到來，與養(yǎng)老、健康等相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，保險(xiǎn)公司在資金成本這方面有天然的優(yōu)勢(shì)，但在項(xiàng)目開發(fā)上尚欠缺經(jīng)驗(yàn)，捆綁一家龍頭房企，在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，會(huì)事半功倍�！安贿^，如果險(xiǎn)資有惡意收購的傾向，或是管理層并不那么歡迎，雙方則勢(shì)必陷入明爭(zhēng)暗斗之中�！�

鑒于近期險(xiǎn)資舉牌上市公司，年末保監(jiān)會(huì)緊急下發(fā)文件，要求險(xiǎn)企限期上報(bào)投資壓力測(cè)試。有業(yè)內(nèi)人士稱，保監(jiān)會(huì)是擔(dān)心險(xiǎn)資激進(jìn)投資風(fēng)險(xiǎn)，有意收緊。

險(xiǎn)資已對(duì)房企形成“合圍”之勢(shì)

霍肖樺在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提到，險(xiǎn)企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已成趨勢(shì)。購買成熟物業(yè)、參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等是險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的主要途徑。

“房企龍頭老大萬科的股權(quán)比例中，險(xiǎn)企占據(jù)超過25%的股份；而險(xiǎn)企占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股份已超過44%。在保監(jiān)會(huì)提高保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)上限比例后，險(xiǎn)企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐更大了。以平安為例，到去年末，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)物業(yè)公允價(jià)值約為323.6億元�！� 霍肖樺稱。

憑借某家險(xiǎn)企一己之力，掀不起險(xiǎn)資進(jìn)軍地產(chǎn)浪潮。今年來，險(xiǎn)資在A股市場(chǎng)攻城略地，平安、安邦、前海人壽等大舉買入龍頭房企股票。而獲得險(xiǎn)資青睞的房企也并非只有房企大佬萬科一家，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街、金地集團(tuán)也列其中。

12月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通告稱，公司原第二大股東南豐集團(tuán)于12月4日賣出的20.5%股份被安邦保險(xiǎn)集團(tuán)及其投資企業(yè)購得。交易完成后，中國(guó)人壽仍為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東，持股29.3%，而安邦保險(xiǎn)持股20.5%成為新晉的“二當(dāng)家”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的前兩大股東被兩大險(xiǎn)資占據(jù)。

而金融街12月11日晚間發(fā)布公告稱，截至12月10日，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)通過其旗下和諧健康保險(xiǎn)和安邦人壽保險(xiǎn)分別持有公司股份47452.49萬股和27270.76萬股，即合計(jì)持有公司股份74723.25萬股，約占公司總股本的25%。

業(yè)內(nèi)人士稱，這些備受險(xiǎn)資青睞的獵物或多或少都存在以下幾個(gè)特質(zhì)：估值低、股息回報(bào)較好、擁有大量不動(dòng)產(chǎn)。同時(shí)，霍肖樺提出，保險(xiǎn)行業(yè)有較大的資金余額、較低的資金成本和投資收益，而地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金量要求高、投資周期長(zhǎng)，并且投資收益率較高，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有較大的協(xié)同性，房地產(chǎn)領(lǐng)域自然成為險(xiǎn)企轉(zhuǎn)型的重要選擇。此外，險(xiǎn)企在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，缺乏經(jīng)驗(yàn)，需要房企的幫助，入股房企是一種不錯(cuò)的方式。

“地產(chǎn)+金融”成發(fā)展趨勢(shì)

李國(guó)政稱，地產(chǎn)與金融的聯(lián)姻如今只是開始，以后可能更加普遍。

保監(jiān)會(huì)最新資料顯示，2015年1—10月，保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)達(dá)11.83萬億元，較年初增長(zhǎng)16.49%。按照當(dāng)前險(xiǎn)資持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例30%的上限來看，將有3.55萬億資金可用于房地產(chǎn)投資。再加上年底這輪投資風(fēng)潮，有業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者估算，當(dāng)前約有4萬億資金可用于房地產(chǎn)投資

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，今年以來，地產(chǎn)企業(yè)被險(xiǎn)資頻繁舉牌，險(xiǎn)資大手筆投資房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大影響。一方面，險(xiǎn)資相對(duì)較低的融資成本可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展與擴(kuò)張所需的資金及其他資源，形成資金優(yōu)勢(shì)。另一方面，保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)在客觀上也有利于推動(dòng)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，由險(xiǎn)企負(fù)責(zé)資金與土地的提供，地產(chǎn)企業(yè)可以更多的將業(yè)務(wù)重心放在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方面，擺脫原有全產(chǎn)業(yè)鏈模式。最后，保險(xiǎn)企業(yè)在資產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理方面先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也有較強(qiáng)的借鑒作用。

此外，值得注意的是，在險(xiǎn)資頻頻舉牌房企的同時(shí)，房企也看到了險(xiǎn)資在金融領(lǐng)域的固有優(yōu)勢(shì)，開始逆向發(fā)力保險(xiǎn)行業(yè)來布局金融平臺(tái)。今年以來，恒大地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、陽光城、新華聯(lián)、泛�？毓傻壬鲜蟹科蠹娂娦�布設(shè)立保險(xiǎn)公司。對(duì)此，有分析人士稱，地產(chǎn)上市公司設(shè)立保險(xiǎn)公司，便能夠在獲得保險(xiǎn)牌照的同時(shí)獲取相對(duì)廉價(jià)且穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低企業(yè)資金成本。

責(zé)編：ZB