武漢凱樂花園小區(qū)維修資金之痛 物業(yè)公司墊資63萬確保小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)

長江商報(bào)消息 凱樂豐垠物業(yè)多次申報(bào)專項(xiàng)維修資金受阻，為維護(hù)上市公司品牌只得虧損運(yùn)營

□本報(bào)記者 沈佑榮

10周歲生日之際，中國第一家香港聯(lián)交所主板上市物業(yè)公司彩生活（01778.HK）旗下企業(yè)——武漢凱樂豐垠物業(yè)公司，遭遇到了成立以來的最大難題。

“為了維持凱樂花園小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為了維護(hù)我們作為上市公司下屬企業(yè)的品牌形象，我們當(dāng)前已墊資了63萬�！�

11月5日，武漢凱樂豐垠物業(yè)公司負(fù)責(zé)人面對長江商報(bào)記者，顯得愁容滿面。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，凱樂花園小區(qū)交付使用已近10年，許多設(shè)施已老化，電梯等大件已進(jìn)入大修階段，存在較大安全隱患，為了確保小區(qū)住戶安全，公司已多方籌資高達(dá)63萬進(jìn)行搶修、更換了部分設(shè)施。但當(dāng)前公司已陷入資金困境，嚴(yán)重影響了凱樂花園小區(qū)的正常物業(yè)管理。

眾所周知，依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共設(shè)施維修應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金解決。那么，武漢凱樂豐垠物業(yè)公司為何會出現(xiàn)自己墊資后導(dǎo)致的資金難題呢？

對此，武漢凱樂豐垠物業(yè)公司向記者介紹，公司幾年來多次申報(bào)專項(xiàng)維修資金，一直沒有結(jié)果，為盡快消除隱患，物業(yè)只得千方百計(jì)自籌資金。而且，在凱樂豐垠物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)的8年多時(shí)間里，在人工成本費(fèi)翻番的情況下，物業(yè)費(fèi)從未上漲。然而，由于近兩年來物業(yè)費(fèi)收不齊，導(dǎo)致該公司基本處于虧損運(yùn)營的狀況。

“一方面，我們要保障業(yè)主生活安全、出行便利，另一方面，物業(yè)公司陷入資金困境。”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)前公司已遭遇到了前所未有的資金困境。

武漢誠明律師事務(wù)所一位律師向記者表示，依照相關(guān)規(guī)定，在未申請到住宅專項(xiàng)維修資金的情況下，武漢凱樂豐垠物業(yè)公司可不對電梯等設(shè)施進(jìn)行維修，只需履行管理之責(zé)。

一個(gè)花園小區(qū)的“美中不足”

武漢凱樂花園小區(qū)地處交通便利、商業(yè)繁華的武昌大東門，擁有1616戶居民。

11月3日下午，長江商報(bào)記者前往該小區(qū)探訪。茶樓、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、金融公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)林立，幾乎將整個(gè)小區(qū)包圍。

“請問您找誰？幾號樓幾單元幾樓？”從一排茶樓門前走過，長江商報(bào)記者以找人名義闖入小區(qū)，在門口就被崗?fù)ひ幻�保安攔下。最后，記者掏出證件說明來意后，這名保安才予以放行。

進(jìn)入小區(qū)步行，時(shí)值深秋，呈現(xiàn)在記者眼前的是處處綠色蕩漾。小區(qū)道路樹下、花壇，黃色的落葉并不多見，石凳、木椅上，間或有老人帶著孫子嬉戲。記者伸手一摸，手指塵土不染�；▓@中間，一位30多歲的保潔員手拿撮箕、笤帚巡回，發(fā)現(xiàn)有廢棄物立即清掃。

“寶寶，快跟爺爺握握手，爺爺最愛寶寶了�！庇浾咦叩叫�區(qū)另一道門口，一位婆婆抱著才滿一歲的孫子穿過鐵門進(jìn)入小區(qū)，孩子?jì)寢屚兄�孩子推車進(jìn)小區(qū)，看上去有些吃力。崗?fù)��?nèi)一戴著眼鏡的保安迅速跑出來，雙手接過孩子?jì)寢屖种械耐栖�，小心放在地上，抬頭轉(zhuǎn)身朝著孩子扮鬼臉，逗得孩子婆婆及母子喜笑顏開。幾分鐘后，孩子伸出幼嫩的右手向保安告別。轉(zhuǎn)身之際，一輛嶄新的奔馳向路邊車位�？�，保安又迅速上前指揮，收獲了一聲“謝謝”。

再往前走，在小區(qū)公示欄處，記者發(fā)現(xiàn)了一些物業(yè)公司張貼的維修記錄。細(xì)看發(fā)現(xiàn)，維修涉及到屋頂漏水、墻面滲水等，大約有30多戶。在反饋意見欄，絕大部分業(yè)主寫下了“滿意”二字，也有個(gè)別業(yè)主的反饋是“未恢復(fù)，返修”等字樣，最后，在幾次維修后，業(yè)主簽下了“滿意”。

記者巡回采訪發(fā)現(xiàn)，凱樂花園小區(qū)有5個(gè)出入口，除了一個(gè)出入口為消防通道外，其余4個(gè)出入口均設(shè)有崗?fù)�，有保安值守。通往中南二路的車輛、行人出入口較為繁忙，保安不斷要引導(dǎo)車輛出入，還要時(shí)刻關(guān)注出入的陌生人。

“門禁壞了，修了很多次沒修好。”這名保安稱，又要招呼車子又要注意行人，有時(shí)確實(shí)忙不過來。在他看來，行人出入同樣馬虎不得，一旦不留神放可疑人員進(jìn)小區(qū)，就可能出事。

通過40多分鐘的探訪，記者走完了小區(qū)的多個(gè)角落，凱樂花園小區(qū)整體上干凈爽潔，與之不相媲美的是，出入口欄桿破舊，部分單元鐵門變形，大量私家車擠占小區(qū)道路。

“安全、清潔，物業(yè)的服務(wù)還不錯(cuò)�！币粭�3單元一業(yè)主向記者表示，他們一家對物業(yè)的服務(wù)很滿意。

不過，三棟的一名業(yè)主則對物業(yè)有些微辭，“路燈不太亮，大樹死了未補(bǔ)栽，門壞了總在修，沒徹底修好！”

“墊資63萬”搶修小區(qū)設(shè)施

長江商報(bào)記者調(diào)查了解到，凱樂花園小區(qū)2007年正式交付使用，常住人口5000多人。當(dāng)年，武漢凱樂豐垠物業(yè)凱樂花園服務(wù)處進(jìn)駐小區(qū)，至今已為居民服務(wù)8年之久。

11月5日，物業(yè)公司人士告訴記者，歷經(jīng)8年風(fēng)雨，小區(qū)部分公共設(shè)施老化，電梯等早已進(jìn)入大修階段。物業(yè)多次申報(bào)專項(xiàng)維修資金未果，維修、更換受阻于資金無法進(jìn)行，很多設(shè)施帶病運(yùn)轉(zhuǎn)嚴(yán)重，導(dǎo)致業(yè)主安全受到威脅。期間，多部電梯停擺，業(yè)主出行受困。

“既然在此服務(wù)，就要為業(yè)主的安全負(fù)責(zé)。”上述人士表示，為了對小區(qū)的正常營運(yùn)負(fù)責(zé)，物業(yè)公司多方籌資，先后完成了14部電梯大修及10部電梯的主要零部件的更換。

物業(yè)公司向記者出示的一份維修記錄表顯示，除了電梯外，還涉及到房屋屋面、墻壁滲水、監(jiān)控及門禁系統(tǒng)、供水供電設(shè)施、游泳池改造、路面維修、樓頂木門更換為鐵門等，甚至包括地磚、垃圾桶、果皮箱等關(guān)乎小區(qū)文明衛(wèi)生的設(shè)施，每項(xiàng)維修都有詳細(xì)記載，如探頭24個(gè)、垃圾桶15個(gè)等。這份記錄表顯示的維修費(fèi)用高達(dá)635796.99元。

長江商報(bào)記者核對發(fā)現(xiàn)，這份維修記錄表在小區(qū)公示欄已進(jìn)行過公示。

“從目前情況看，還只是解決部門設(shè)施的修復(fù)問題，比如門禁系統(tǒng)等。”物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人說，目前，投入的維修資金63多萬元，全部是物業(yè)公司千方百計(jì)籌借的。

那么，物業(yè)公司及其負(fù)責(zé)人的表述是否屬實(shí)呢？記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

小區(qū)三棟一居民向記者證實(shí)，電梯大修及更換鋼絲繩等事情確屬物業(yè)所為。記者撥打一家房屋墻面滲水的住戶，得到的答復(fù)是，去年上半年，衛(wèi)生間外墻滲水，物業(yè)公司派人修了三次，終于修好了。

至于小區(qū)停車問題，物業(yè)公司稱，近兩年來，小區(qū)車輛不斷增多，車位嚴(yán)重不足，停車難、擦碰車現(xiàn)象頻發(fā)。為此，從去年下半年開始，物業(yè)就籌劃規(guī)劃、申報(bào)停車位增容事宜，打算在凱樂廣場底下建兩層的地下車庫，350個(gè)車位。

“規(guī)劃設(shè)計(jì)、申報(bào)、審批等早在今年6月份就完成了。”物業(yè)公司一員工稱，2012年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，按規(guī)定，此事需要小區(qū)業(yè)委會組織實(shí)施，但不知為何一直未見行動，物業(yè)想要作為而使不上勁。

凱樂豐垠物業(yè)的難題與堅(jiān)守

凱樂花園小區(qū)公共設(shè)施維修難推進(jìn)的背后，則是凱樂豐垠物業(yè)公司的資金之痛。

物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，在2007年，公司進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，物業(yè)費(fèi)為1.6元/平方米，8年過去了，物業(yè)費(fèi)分文未漲，但人工早已翻番。2007年，保安、保潔人員的月薪為800元，現(xiàn)在月薪1800元都難請到人。

一方面是開支不斷增長，而另一方面是收入?yún)s在不斷萎縮。

據(jù)介紹，在2012年前，小區(qū)物業(yè)費(fèi)征收率超過90%，但現(xiàn)在，這一比率下降至60%。物業(yè)費(fèi)收不齊，導(dǎo)致武漢凱樂豐垠物業(yè)公司虧本負(fù)債運(yùn)營。

“2014年已經(jīng)虧了30多萬元，”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說，公司財(cái)務(wù)壓力非常大。截至目前，已經(jīng)舉債60多萬元，再借錢對小區(qū)設(shè)施進(jìn)行維修，難度較大。

按照《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共設(shè)施應(yīng)動用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行解決，如電梯、路面等，為何籌資落到了物業(yè)公司頭上？

對此，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人苦笑搖頭，稱去年以來，公司多次申報(bào)專項(xiàng)維修資金，一直沒有結(jié)果。

據(jù)介紹，武漢凱樂豐垠物業(yè)公司已是中國第一家上市物業(yè)公司深圳彩生活服務(wù)集團(tuán)下屬企業(yè)。凱樂花園物業(yè)稱，按集團(tuán)要求，為了維護(hù)上市公司品牌形象，雖然運(yùn)營虧損，但服務(wù)質(zhì)量、水平要提升。目前，公司正在集團(tuán)支持下打造3.0智慧社區(qū)，力求為業(yè)主提供更溫馨的服務(wù)。

武漢誠明律師事務(wù)所一位律師表示，按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在沒有申請到住宅專項(xiàng)維修資金的情況下，物業(yè)公司可不對電梯等設(shè)施進(jìn)行維修。

律師建議，凱樂花園物業(yè)公司還是要通過申報(bào)專項(xiàng)維修資金，解決公共設(shè)施更換、維修問題。

物業(yè)公司針對物業(yè)費(fèi)推出繳費(fèi)優(yōu)惠并贈送大米和食用油活動。本報(bào)記者 徐楚云 攝

凱樂花園小區(qū)居民歷年來送給武漢凱樂豐垠物業(yè)公司的錦旗。本報(bào)記者 徐楚云 攝

責(zé)編：ZB