地產(chǎn)轉(zhuǎn)軍工 中國寶安改弦易張背后

長江商報消息 轉(zhuǎn)讓寶安地產(chǎn)15%股份，武漢分公司三年無新項目

□本報記者 楊玲玲

如今的房地產(chǎn)事業(yè)在中國寶安集團控股有限公司（以下簡稱中國寶安）看來，猶如雞肋。

近期，中國寶安（000009）發(fā)出公告，擬轉(zhuǎn)讓寶安地產(chǎn)15%的股份，退出第一大股東身份，按照協(xié)議價減去持股成本，中國寶安將獲得8.2億元的收益。

看似敗走地產(chǎn)領域的中國寶安，早已為自己鋪好后路，在軍工新材料領域飽嘗甜頭。隨著日前新研股份(300159)擬以36.4億元，收購明日宇航公司事項獲證監(jiān)會無條件批準，隱藏在明日宇航背后的中國寶安，四年前2000萬元左右的投資，如今獲利近20倍。同時，據(jù)長江商報記者了解，在武漢市場，繼2012年漢水琴臺項目后，寶安地產(chǎn)再無新項目入市。

“拿地就能賺錢的日子一去不復返，成本上漲，凈利潤下降，房地產(chǎn)行業(yè)離天花板越來越近�！� 中投顧問項目總監(jiān)朱文嘉9月17日在接受長江商報記者采訪時表示，未來將會有更多的小型房企退出市場，而留下的房企將逐步轉(zhuǎn)型。

中國寶安“收手”房地產(chǎn)

9月10日，寶安鴻基地產(chǎn)集團股份有限公司（下稱“寶安地產(chǎn)”）發(fā)布重大事項停牌進展公告。公告顯示，寶安地產(chǎn)第一大股東中國寶安擬將股份轉(zhuǎn)讓給東旭集團。而此時的東旭集團正在籌劃交易完成后公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等重大事項，因此寶安地產(chǎn)自2015年9月10日上午開市起繼續(xù)停牌。

短暫的停牌無法阻止中國寶安“甩賣”房地產(chǎn)的決心。早在2015年8月25日，中國寶安就與東旭集團簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，擬將持有的寶安地產(chǎn)7039萬股股份以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給東旭集團（占寶安地產(chǎn)總股本的15%），每股轉(zhuǎn)讓價格為人民幣17元，股份轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣119663萬元。如果交易成功，預計可產(chǎn)生8.2億元左右的收益。

早在2015年8月14日，中國寶安已收到東旭集團支付的5000萬元定金。與此同時，由于中寶控股為中國寶安全資子公司，中國寶安集團持有寶安地產(chǎn)股權(quán)將降至4.8%,可視為基本退出地產(chǎn)業(yè)務。

據(jù)了解，中國寶安在2008年到2009年6月期間，通過二級市場舉牌成為寶安地產(chǎn)的第一大股東，持有寶安地產(chǎn)19.8%的股份，從入主寶安地產(chǎn)到正式退出，前后僅6年時間。

朱文嘉分析稱，此舉表明中國寶安已不再眷戀房地產(chǎn)市場�！白�2009年中國寶安進入房產(chǎn)市場，雖然營業(yè)額逐年上升，但上升幅度小而慢，與同一時期許多突飛猛進的地產(chǎn)企業(yè)形成鮮明對比。隨著2013年地產(chǎn)市場開始降溫，寶安地產(chǎn)凈利潤急速下跌，到2015年3月底資產(chǎn)負債率已高達70.62%，企業(yè)面臨著較大的財務風險。”

轉(zhuǎn)投新材料和軍工領域

看似敗走房地產(chǎn)業(yè)務的中國寶安，實則暗自布局新材料和軍工領域。

2014年中國寶安宣布要轉(zhuǎn)型為以新材料為主的高科技產(chǎn)業(yè)，收縮地產(chǎn)業(yè)務，存量項目要盡快“去庫存”或轉(zhuǎn)讓，只有一線城市條件好的地產(chǎn)項目才考慮介入。今年7月，中國寶安又出資5440萬元，取得艾瑞福斯特（北京）技術(shù)開發(fā)有限公司80%股權(quán)，該公司掌握的鋁基復合材料及制件的核心技術(shù)有較高技術(shù)壁壘，兼具軍工和新材料的雙重屬性，未來可增加中國寶安的盈利空間。

中國寶安高級投資經(jīng)理何超海告訴長江商報記者，近年來，中國寶安在風險投資領域的投入也很大。

中國寶安占其聯(lián)營公司中國風險投資有限公司（簡稱“中國風投”）股份達49%，這意味著中國風投近一半收益也屬于中國寶安。2011年3月，中國風投以9元/股的價格獲得軍工新材料公司明日宇航150萬股，共投資1350萬元，公司估值3.51億元；2012年1月，中國寶安全資子公司中國寶安集團資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“寶安資管”）又投資800萬元，以16元/股的價格認購了明日宇航新增股份50萬股，公司估值達到6.96億元。

按新研股份與明日宇航公司的重組方案折算，中國風投和寶安資管持有的明日宇航公司股份將折算成新研股份的股票。由于新研股份在2015年6月還實施了10送10的權(quán)益分配，中國風投的150萬股明日宇航股份將折算成1605萬股新研股份股票，按8月20日的收盤價計算，市值達到3.25億元，中國風投獲利將近24倍；寶安資管的50萬股明日宇航股份將折算成535萬股新研股份股票，市值達到1.08億元，寶安資管的賬面回報也達十幾倍。

至此，短短四年間中國寶安近2000萬左右的投資，增值到近3億，增長近20倍。

武漢寶安3年無新項目

中國寶安撤離寶安地產(chǎn)，在武漢房地產(chǎn)業(yè)早有征兆。

武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“武漢寶安地產(chǎn)”）是中國寶安旗下的全資子公司。此前有媒體報道稱，武漢寶安地產(chǎn)2012年后再無新項目。

9月17日，長江商報記者登錄武漢寶安地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其新聞中心對于樓盤的最新公告，還是2012年10月25日關(guān)于漢水樓臺的介紹。網(wǎng)頁信息顯示，截至2009年，武漢寶安地產(chǎn)已經(jīng)投資約50億元，建成230多萬平米的中高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，建成的十多個住宅小區(qū)中，入住人口約10萬人。

房掌柜地產(chǎn)網(wǎng)主編姜華告訴本報記者，寶安地產(chǎn)進入武漢市場的初期，有寶安寧靜苑、寶安溫馨苑、寶安南干渠商業(yè)步行街等一系列項目。2012年，武漢寶安地產(chǎn)推出漢水琴臺，項目位于武漢漢陽琴臺路與赫山路交會處，占地4.2萬方，總建面14萬方，目前僅有尾盤在售。而該項目是武漢寶安地產(chǎn)最新的入市項目，繼漢水琴臺之后，武漢寶安地產(chǎn)再無新項目。

武漢寶安地產(chǎn)一位中層領導在接受長江商報記者采訪時表示，“近年來寶安地產(chǎn)在武漢的業(yè)務量不多，但也不是說未來就再無開發(fā)新項目的可能�！�

中國寶安緣何脫離主營業(yè)？對此，一位熟悉武漢寶安地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士介紹，“三環(huán)內(nèi)好地塊太少了，而武漢遠城區(qū)的便宜地塊又有降價風險。企業(yè)拿地趨于謹慎，以至于最后發(fā)生了完全拿不到地的情況�！痹摌I(yè)內(nèi)人士透露，土地儲備是開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展的核心，拿地、施工、銷售、資金回籠，像武漢寶安地產(chǎn)這樣開發(fā)模式還比較傳統(tǒng)的房企，每年100多億的資金，能拿的地也比較有限。

眾多房企紛紛剝離主業(yè)

寶安地產(chǎn)財報信息顯示，2013年至2014年，寶安地產(chǎn)的凈利潤分別為1.03億元和0.53億元，年跌幅接近50%。截至去年年末，在中國寶安的主營業(yè)務中，房地產(chǎn)業(yè)務占21%的比重，生物醫(yī)藥和高新技術(shù)各占38%、34%，而房地產(chǎn)的毛利率只有18%，遠不及后兩項業(yè)務的41.6%和32%高。

在房地產(chǎn)發(fā)展速度下滑明顯的趨勢下，越來越多的公司退出利潤率不斷下降的地產(chǎn)行業(yè)，專注主業(yè)發(fā)展。今年2月，上海證大集團宣布退出房地產(chǎn)，主攻互聯(lián)網(wǎng)金融；5月，中江地產(chǎn)賣掉了房產(chǎn)業(yè)務；8月，海德股份決定剝離房產(chǎn)，高新發(fā)展也退出房產(chǎn)市場。

有分析人士提出，曾經(jīng)一個售樓部銷售人員也能年收入近100萬的時代已經(jīng)遠去，面對競爭日益激烈的市場環(huán)境，未來至少有半數(shù)的中小房企將選擇退出這個市場，而目前看來，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事，才剛剛開始。

“利潤持續(xù)下降、成本難以管控、資金鏈斷裂、管理出現(xiàn)問題，企業(yè)退出房產(chǎn)市場各有各的理由，但根本原因還是市場不景氣。這些企業(yè)很多都是跟著上一波房地產(chǎn)浪潮來，又追隨其他行業(yè)新一波浪潮去�！敝煳募翁岢觥�

而同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則認為，中小房企選擇退出房地產(chǎn)業(yè)主要有以下幾個原因：首先，融資難度加大。就銀行而言，目前房地產(chǎn)已經(jīng)屬于產(chǎn)能過剩行業(yè)，謹慎貸款是共識；對于信托而言，隨著行業(yè)下行目前已經(jīng)沒有了“剛性兌付”的神話；而對于私人融資，多地均曝出開發(fā)商跑路的情況，融資更為謹慎。其次，高價拿地，致使后續(xù)開發(fā)難度加大，容易陷入資金危機。

朱文嘉表示，拿地就能賺錢的日子一去不復返，成本上漲，凈利潤降低，房地產(chǎn)行業(yè)離天花板越來越近。未來將會有更多的小型房企退出市場，而留下的房企將逐步轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型主要有幾個方面，第一個方面是一些以三四線城市為中心的房企向一二線城市轉(zhuǎn)移；第二個方面是一些住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)進軍，如榮盛發(fā)展；第三個方面是企業(yè)以地產(chǎn)為依托向其他行業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)多元化布局，如萬達。

責編：ZB