武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”

長(zhǎng)江商報(bào)消息 凱德·1818武昌開(kāi)業(yè)，瞄準(zhǔn)地鐵人流；下半年將有10座購(gòu)物中心密集開(kāi)業(yè)

□本報(bào)記者 楊玲玲

繼凱德廣場(chǎng)·武勝、凱德新民眾樂(lè)園之后，凱德在武漢的第三家購(gòu)物中心“凱德·1818”，昨日在武昌正式開(kāi)業(yè)。

不僅僅是凱德集團(tuán)，近年來(lái)深耕武漢的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商層出不窮。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅今年下半年，武漢將有10座購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。去年一年，武漢新開(kāi)的商業(yè)體總數(shù)大于過(guò)去20年之合。值得注意的是，早在2012年，武漢的人均商業(yè)面積就已經(jīng)超過(guò)香港。如此密集的開(kāi)店潮，是否會(huì)引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？

“目前武漢的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能全部活下來(lái)�！蔽錆h市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員肖漢昌日前在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)武漢商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的問(wèn)題會(huì)逐漸突顯出來(lái)。

今年新增商業(yè)面積近250萬(wàn)平方米

繼江漢、漢陽(yáng)、青山、洪山等區(qū)域多個(gè)商業(yè)體入駐后，武昌區(qū)又迎來(lái)了新鮮血液注入。

昨日正式開(kāi)業(yè)的凱德·1818位于水果湖、漢街、洪山廣場(chǎng)黃金三角的正中心，項(xiàng)目總建筑面積約為83300平方米，周邊政府機(jī)關(guān)、銀行機(jī)構(gòu)、寫(xiě)字樓林立。

據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者了解，凱德·1818負(fù)一層直接連通地鐵4號(hào)線楚河漢街站，距離地鐵2號(hào)線和4號(hào)線的換乘站洪山廣場(chǎng)站僅500米，是商圈內(nèi)唯一一個(gè)直接連通地鐵的商業(yè)項(xiàng)目，5分鐘即可抵達(dá)武昌火車站，未來(lái)每天將直接導(dǎo)入2萬(wàn)到3萬(wàn)固定消費(fèi)人群。

憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和國(guó)際知名開(kāi)發(fā)商背景，凱德·1818成為了今年下半年武漢最受期待的購(gòu)物中心，也是武漢近幾年已經(jīng)開(kāi)業(yè)和計(jì)劃開(kāi)業(yè)的多個(gè)購(gòu)物中心中，地理位置和交通優(yōu)勢(shì)最明顯的。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年下半年，武漢將有越秀星匯維港購(gòu)物中心、朗匯星光68、漢口里商業(yè)街、永旺夢(mèng)樂(lè)城沌口店等十大購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。此前有媒體統(tǒng)計(jì)，2014年武漢已經(jīng)有40多個(gè)商業(yè)綜合體，去年一年，武漢新開(kāi)商業(yè)體總數(shù)大于過(guò)去20年之合。而今年，武漢新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目或高達(dá)19個(gè)，新增商業(yè)面積近250萬(wàn)平方米。

“競(jìng)爭(zhēng)雖激烈，但恒隆的進(jìn)駐會(huì)壯大當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)，形成共贏的局面。”恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗提出，未來(lái)武漢的高端市場(chǎng)消費(fèi)力將逐步釋放出來(lái)。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇

武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在迎來(lái)每年大量商業(yè)體開(kāi)業(yè)的同時(shí)，也有一批商業(yè)體隨之倒下。近期，萬(wàn)達(dá)、華氏百貨、后湖新生活摩爾城等商業(yè)體的關(guān)停調(diào)整，折射出傳統(tǒng)商業(yè)體、百貨零售業(yè)共同面對(duì)大環(huán)境的挑戰(zhàn)。

面對(duì)密集的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)業(yè)潮，如何在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成了開(kāi)發(fā)商們不得不面對(duì)的嚴(yán)峻問(wèn)題。

日前，長(zhǎng)江商報(bào)記者在位于新華西路和發(fā)展大道交匯處的唐家墩商圈看到，除了蘇寧、國(guó)美、工貿(mào)等家電賣場(chǎng)，還有華南國(guó)際市場(chǎng)、大武漢1911、菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。

幾個(gè)項(xiàng)目的招商、面積和商業(yè)定位都差不多，供應(yīng)量加大導(dǎo)致招商難度加大，開(kāi)發(fā)商們只能犧牲自身利益以迎合商家�！昂芏嗌啼佒粧炝藦V告牌而并沒(méi)有開(kāi)業(yè)。”業(yè)內(nèi)人士稱，“住宅做不好還可以慢慢消化賣掉，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不好，其結(jié)果就只能是關(guān)門謝客。”

此外，商業(yè)體的持續(xù)發(fā)展，除了受制于自身定位、地段、配套、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)部因素外，還受到外部商業(yè)環(huán)境的影響。

以福星惠譽(yù)�？兔癁槔�，該項(xiàng)目位于徐東核心商圈，緊鄰徐東銷品茂和徐東平價(jià)，又與新世界百貨和歐亞達(dá)遙相呼應(yīng)，可以說(shuō)周邊商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚。不過(guò)，正因如此，�？兔�被夾在多個(gè)商業(yè)體中間稍顯尷尬。

億房網(wǎng)相關(guān)研究人士分析，�？兔瘶I(yè)態(tài)雖然較為飽滿，但布局卻較為混亂。其中，緊挨銷品茂K2地塊的是工貿(mào)家電，占據(jù)了項(xiàng)目的半壁江山。而在家電這塊，周邊已經(jīng)集聚了工貿(mào)、國(guó)美、蘇寧等，競(jìng)爭(zhēng)上并沒(méi)有多少優(yōu)勢(shì)。此外，縱然各個(gè)區(qū)的流動(dòng)性較強(qiáng)，但電梯布局欠佳。

從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析來(lái)看，緊鄰的銷品茂不僅有中商百貨、星巴克、肯德基等餐飲，更有卡西歐、巴寶莉等輕奢品。中商百貨更引進(jìn)了新華書(shū)店以及英語(yǔ)培訓(xùn)等兒童業(yè)態(tài)，同時(shí)品牌上種類齊全，整體多以中高檔為主。

購(gòu)買商鋪應(yīng)多考慮硬件配合

早在2012年，武漢市商務(wù)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就表明，全市銷售商鋪、寫(xiě)字樓面積為292萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超過(guò)150萬(wàn)平方米�？�?cè)丝诮?000萬(wàn)的江城，目前人均商業(yè)面積已超過(guò)1.2平方米，超過(guò)香港人均1.1平方米的水平。

“商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前必須有非常準(zhǔn)確、清晰的定位，明確將來(lái)面向的是怎樣的客戶、消費(fèi)群體�！贝鞯铝盒形錆h及長(zhǎng)沙分公司總經(jīng)理黃廣平表示，讓項(xiàng)目更有符合其所在區(qū)域、消費(fèi)群體的基礎(chǔ)，才能為其后期的招商、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一個(gè)非常好的支撐。

一般來(lái)說(shuō)，商鋪的投資回報(bào)周期為10-12年。當(dāng)前，無(wú)論是武漢還是其他城市的商鋪投資熱潮涌現(xiàn)，商鋪價(jià)格也因此推高。空置問(wèn)題仍是超大型項(xiàng)目面臨的一大難題，過(guò)去觸地即賺，拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

黃廣平認(rèn)為，很多商業(yè)項(xiàng)目之所以在運(yùn)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題，原因在于蓋好之后才去考慮地理位置、硬件條件等因素，影響了其招商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，使其商業(yè)價(jià)值難以體現(xiàn)。

房企需要錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，深耕市場(chǎng)，同時(shí)擁抱互聯(lián)網(wǎng)。“隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷增多，國(guó)家對(duì)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新的大力扶持，體驗(yàn)式商業(yè)將迎來(lái)新一輪發(fā)展。與早前購(gòu)物中心發(fā)展電商平臺(tái)不同的是，傳統(tǒng)購(gòu)物中心將重視大數(shù)據(jù)應(yīng)用，而O2O平臺(tái)將更多和線下智能化結(jié)合一起。”黃廣平提到。

同時(shí)，他表示，以往投資者買商鋪多考慮地段，現(xiàn)階段則應(yīng)考慮到硬件的配合、周圍的配套，以及有效的、有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)方也是重要因素。

責(zé)編：ZB