標(biāo)桿房企返一線(xiàn)城市拿地

長(zhǎng)江商報(bào)消息 龍湖、保利合體以42.5億元買(mǎi)地，北京再現(xiàn)區(qū)域地王

□本報(bào)記者 楊玲玲

9月8日下午，備受關(guān)注的北京市朝陽(yáng)東壩南區(qū)地塊掛牌出讓?zhuān)�龍湖、保利首開(kāi)聯(lián)合體以42.5億元摘得該地塊。據(jù)估算，該地塊最終成交的樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)每平方米，成為新的區(qū)域地王。

而今年上半年一線(xiàn)城市土地供應(yīng)大幅減少，以北京為例，今年前7個(gè)月僅有21宗宅地實(shí)現(xiàn)成交，創(chuàng)近3年來(lái)同期新低。

如今開(kāi)發(fā)商重返一線(xiàn)城市，隨著市場(chǎng)迅速升溫，拿地意愿日漸強(qiáng)烈。資源緊缺導(dǎo)致北京土地市場(chǎng)高溫不下，上海市場(chǎng)同樣火爆。對(duì)此，中原地產(chǎn)資源中心高級(jí)經(jīng)理鄭源滔表示，一線(xiàn)城市擁有較為可觀(guān)的人口和資金紅利，土地資源卻甚為稀缺，高價(jià)拿地對(duì)房企可謂考驗(yàn)重重。

一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)火爆

9月8日，朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)1106-657地塊經(jīng)99輪舉牌，由龍湖、保利合體以42.5億拿下。業(yè)內(nèi)人士估算，該地塊最終成交的樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)/平方米，成為新的區(qū)域地王。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積67479萬(wàn)平方米，同比下降15.8%，其中住宅新開(kāi)工面積下降17.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9800萬(wàn)平方米，同比下降33.8%。

在房企拿地面積出現(xiàn)大幅下滑的情況下，其對(duì)區(qū)位因素的考慮也更為深入。品牌房企重返一線(xiàn)城市拿地的情況較為突出，市場(chǎng)量?jī)r(jià)回暖使得一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)成為各大房企的首選投資標(biāo)的，競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。

8月21日，龍湖地產(chǎn)公布了上半年的成績(jī)單。長(zhǎng)江商報(bào)記者查詢(xún)得知，2015年上半年，龍湖地產(chǎn)成功購(gòu)入7幅優(yōu)質(zhì)地塊，均位于一二線(xiàn)城市，總建筑面積79萬(wàn)平方米，其中有5幅位于北京、上海兩大一線(xiàn)城市。下半年以來(lái)，龍湖地產(chǎn)又購(gòu)得4幅地塊，包括北京大興地塊、重慶大竹林地塊、杭州丁橋地塊及南京小龍灣地塊。龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，還將繼續(xù)關(guān)注一線(xiàn)城市及領(lǐng)先的二線(xiàn)城市。

一線(xiàn)城市中，上海市場(chǎng)同樣火爆。8月1日，崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江休閑運(yùn)動(dòng)居住社區(qū)8號(hào)地塊開(kāi)始掛牌，出讓面積近20萬(wàn)平方米，為上海年內(nèi)出讓面積最大的地塊，起始總價(jià)3.75億元。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月上海共有20幅經(jīng)營(yíng)性用地入市，其中純宅地4幅，商住用地6幅，住辦用地1幅，商業(yè)用地4幅，動(dòng)遷安置用地5幅。同時(shí)，8月上海土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)共有121.8萬(wàn)平經(jīng)營(yíng)性用地入市，供應(yīng)環(huán)比增加83.6%，同比增加125.4%，創(chuàng)下年內(nèi)供應(yīng)高峰。

房企拿地面積下滑

品牌房企多在一線(xiàn)城市較勁，但上半年一線(xiàn)土地供應(yīng)大幅減少的事實(shí)卻不可否認(rèn)。由此，房企拿地面積也出現(xiàn)大幅下滑。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，8月全國(guó)300個(gè)受監(jiān)測(cè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬(wàn)平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時(shí)，多地土地出現(xiàn)流拍，而流拍的土地主要集中于三四線(xiàn)城市。

同時(shí)，由于土地供應(yīng)稀缺，一線(xiàn)土地市場(chǎng)的爭(zhēng)搶局面持續(xù)出現(xiàn)，推動(dòng)土地價(jià)格不斷上漲。北京剛剛出讓兩宗高價(jià)地，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊被中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元的總價(jià)競(jìng)得，其樓面價(jià)突破5萬(wàn)元每平米。另外，孫河板塊，保利首開(kāi)聯(lián)合體以64.83億元將其收入囊中，該地塊折合樓面價(jià)已達(dá)5.3萬(wàn)元每平方米。

“一線(xiàn)城市人口流動(dòng)性較大，人口基數(shù)也在不斷增加，這是它未來(lái)提升購(gòu)房需求的一個(gè)重要因素。其次，一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)。而且，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象，三四線(xiàn)城市人口相對(duì)較少、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，前幾年商品房的大量供應(yīng)，還出現(xiàn)了過(guò)剩現(xiàn)象，品牌開(kāi)發(fā)商幾乎都有撤離想法�！�

鄭源滔對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者說(shuō)，標(biāo)桿房企多為上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)提升也有一定要求，因此，在拿地方面也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求做出調(diào)整，未來(lái)將集中在一線(xiàn)城市拿地，當(dāng)然也包括武漢這樣的重點(diǎn)二線(xiàn)城市。

一線(xiàn)城市拿地對(duì)房企是考驗(yàn)

大部分房企把目光聚焦于一線(xiàn)城市，也直接導(dǎo)致了一線(xiàn)城市土地價(jià)格的上漲。部分一線(xiàn)城市近期掛牌土地明顯增多。但是受到三四線(xiàn)城市庫(kù)存影響，房企布局重點(diǎn)還是在一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，受到二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市逐漸飽和的影響，房企整體利潤(rùn)不斷下滑，而一線(xiàn)城市均現(xiàn)回暖，因此眾多開(kāi)發(fā)商將重心聚焦于北京為代表的一線(xiàn)城市，然而一線(xiàn)城市土地供應(yīng)有限，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

“像北上廣深這樣的一線(xiàn)城市，在人口、資金等方面都利好，但土地卻甚為稀缺，土地供應(yīng)的增量比較緊張，目前土地開(kāi)發(fā)還是主要依靠存量改造。然而，市中心地段的存量改造，資金成本相對(duì)較高�！编嵲刺咸岢�，如果一線(xiàn)城市土地走公開(kāi)的招拍掛形式，土拍競(jìng)價(jià)頻繁，溢價(jià)率自然居高不下，樓面地價(jià)已經(jīng)非常接近當(dāng)前住宅售價(jià)，房企拿地的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。這種情況下，對(duì)最終獲得土地房企的能力也將是一個(gè)很大的考驗(yàn)。

責(zé)編：ZB