“天都城”如何徹底拖垮浙江廣廈

長江商報消息 投入全部資金建設“天都城”項目，開發(fā)16年才完成一半，居民只有2000戶

□本報記者 黃聰 綜合報道

房地產(chǎn)“黃金時代”已逝，昔日的“香餑餑”轉(zhuǎn)眼成為“雞肋”，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始謀求轉(zhuǎn)型，甚至想甩掉這個“包袱”。

8月18日，綠地集團借殼金豐投資正式登陸A股市場，成為全球最大房企（綠地控股，600606）。而在同一天，作為上市百強房企之一的浙江廣廈（600052）卻在“道別”。浙江廣廈當天公告稱，擬用三年時間退出房地產(chǎn)業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿�和增長空間的新領域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

浙江廣廈是一家老牌房企，1997年在上交所上市，但名氣僅限于浙江一帶，在重慶、西安有零星項目。在“吳英案”的調(diào)查中，吳英父親吳永正指控浙江廣廈創(chuàng)始人樓忠福是“陷害”吳英的主謀之一，也令浙江廣廈的發(fā)展更為外界所關注。

對于浙江廣廈公告轉(zhuǎn)型，在房地產(chǎn)業(yè)界人士看來并不意外，業(yè)內(nèi)認為廣廈的地產(chǎn)主業(yè)實際上已經(jīng)名存實亡，尤其是天都城項目徹底拖垮了廣廈，轉(zhuǎn)型是迫不得已。

兩極分化

房企現(xiàn)冰火兩重天

8月18日，綠地集團迎來歷史性時刻，綠地集團在上海證券交易所交易大廳舉行股票上市儀式，當日A股開市，綠地控股在交易大廳的巨幅顯示屏上以每股25.10元的開盤價亮相，宣告正式登陸A股。綠地集團董事長、總裁張玉良表示，未來將把企業(yè)打造成一家主業(yè)突出、多元發(fā)展、全球經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動，并在房地產(chǎn)、金融、地鐵等若干重要行業(yè)具有領先優(yōu)勢的跨國公司。然而，綠地控股上市首日即遭遇股市暴跌，股價高開低走，當日即以跌停價21.94元/股收盤。盡管如此，綠地控股的總市值仍超越萬科，成為A股市值最大的地產(chǎn)企業(yè)。

目前，除集團在A股整體上市外，綠地在香港資本市場控股綠地香港(00337.HK)和潤東汽車(01365.HK)，并已成為博大綠澤(01253.HK)第二大股東。如今，綠地完成了橫跨A股及H股多家上市公司的資本平臺布局，業(yè)務涉及房地產(chǎn)、金融、基建、汽車、園林等多個領域，“綠地系”初具雛形。未來，“綠地系”將進一步圍繞集團的整體戰(zhàn)略，展開在資本平臺及產(chǎn)業(yè)領域的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級，持續(xù)做大做強。

而就在同一天，浙江廣廈宣布在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。2001年，浙江廣廈通過重大資產(chǎn)重組，退出建筑業(yè)，進入利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，公司先后開發(fā)了重慶廣廈城、南京長江路九號、東陽紫荊莊園、杭州天都城、通和南岸花城、戈雅公寓等一系列項目。對于退出房地產(chǎn)行業(yè)的原因，公司表示，長期來看，隨著競爭加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加劇。

而多家知名房企正在謀求的轉(zhuǎn)型之路，似乎也印證了這一點。

同樣是在8月18日，萊茵置業(yè)宣布更名為萊茵體育，房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營業(yè)務已不在萊茵體育經(jīng)營范圍之內(nèi)，華麗轉(zhuǎn)身為體育概念股；8月5日，海德股份稱公司擬將平湖耀江24%股權出售給耀江房產(chǎn)，基本退出房地產(chǎn)市場；8月2日，匹凸匹發(fā)布公告，轉(zhuǎn)讓持有的南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15%股權，逐步剝離房地產(chǎn)領域。

“房地產(chǎn)市場競爭激烈，對部分主營業(yè)務非房地產(chǎn)的企業(yè)要求提高，這部分企業(yè)可能退出的數(shù)量會越來越多�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，在中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場背景下，樓市已經(jīng)進入下半場，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)規(guī)�；�聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征。

“栽”在了一座“城”上

財報顯示，浙江廣廈自2009年達到43.9億元的歷史最高營收，隨后幾年業(yè)績便持續(xù)下滑。2012年至2014年，浙江廣廈的營收分別為15.2億元、19.2億元、17.6億元，不足高峰期的一半，主業(yè)房地產(chǎn)凈利更是下滑嚴重，2014年房地產(chǎn)銷售收入15.75億元，同比降1.48%，2015年一季度凈利虧損7461萬元。

廣廈在公告中稱，長期來看，隨著競爭的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升，中小型房企生存壓力加��；短期內(nèi)，受高庫存、投資性需求減少、落實不動產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅推出預期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業(yè)利潤率可能進一步下滑。退出是為增強公司在資本市場的競爭力，提升上市公司盈利能力。

生存壓力和高庫存，被業(yè)內(nèi)認為是壓垮廣廈在房地產(chǎn)領域的最后一根稻草，廣廈被“坑”在了一座“城”上�！皬V廈天都城項目就是一個萬年坑，幾乎翻不了身�！闭憬�房地產(chǎn)界資深人士賈振宇告訴記者。

天都城位于杭州余杭區(qū)，距杭州市中心15公里左右，占地7000畝，規(guī)劃容納居民10萬戶，建筑風格模仿巴黎，還建造了仿真的埃菲爾鐵塔。廣廈從1999年開始開發(fā)，當時號稱“中國第一衛(wèi)星城”。

廣廈在天都城項目上幾乎投入了全部的自有資金和融資，但16年過去，天都城項目僅僅開發(fā)了一半，入住居民在2000戶左右，被外界稱為“鬼城”。無底洞般的天都城項目，不僅讓廣廈錯失了2003年開始的房地產(chǎn)業(yè)黃金十年，更讓其陷入非常尷尬的境地——繼續(xù)開發(fā)找死，不開發(fā)等死。

房地產(chǎn)界人士告訴記者，廣廈整個房地產(chǎn)業(yè)務的體系都已經(jīng)壞死并進入了死循環(huán)，自身規(guī)劃、營銷、融資、管理等都出了問題，而人也走得差不多了�！爱斈旰贾菀�開發(fā)兩個衛(wèi)星城，一個是天都城，另一個是萬科的良渚文化村，現(xiàn)在這兩個項目的發(fā)展可謂天壤之別�！痹诜慨a(chǎn)界人士看來，萬科的良渚文化村，雖然遠離市區(qū)，但在杭州人心目中卻是絕佳的宜居之地，風景如畫，配套齊全，房價逐年攀升。而廣廈天都城多年來售價幾乎沒有變動，這也說明了廣廈在房地產(chǎn)開發(fā)上面的問題始終沒有解決。

除天都城外，記者也發(fā)現(xiàn)，廣廈在杭州主城區(qū)幾乎沒有開發(fā)的項目，零星開發(fā)的個別樓盤也都是遠離主城區(qū)，且廣廈已多年未曾出手拿地。記者從浙江省國土廳網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，廣廈最近一宗拿地是在2012年，還是一宗商業(yè)用地。

浙江廣廈董事會辦公室人員回應記者稱，對外界關于廣廈退出房地產(chǎn)業(yè)的各種原因猜測不作評論，正式回應以公告為準。

影視投資初見成效

浙江廣廈在公告中稱，從上市公司盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，公司近年來一直積極探索多元化發(fā)展的戰(zhàn)略方向。一方面，公司始終堅持“穩(wěn)健發(fā)展”的原則，堅持做好現(xiàn)有項目的開發(fā)，通過銷售清盤、股權轉(zhuǎn)讓等方式進行快速去化和剝離；另一方面，于2014年進行資產(chǎn)置換，置入盈利能力和發(fā)展空間較強的影視文化行業(yè)，邁出轉(zhuǎn)型的第一步，并積極探索符合上市公司發(fā)展的新的產(chǎn)業(yè)方向。

早在一年前，浙江廣廈就已經(jīng)開始涉足影視業(yè)。2014年9月25日，浙江廣廈與陜西博大投資管理有限公司簽訂《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將持有的子公司陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司90%的股權轉(zhuǎn)讓給陜西博大投資管理有限公司，轉(zhuǎn)讓價格逾3.3億元。轉(zhuǎn)讓交易完成后，陜西廣福置業(yè)發(fā)展有限公司不再納入公司合并報表范圍。

2014年6月18日，浙江廣廈公告稱，公司擬將持有的浙江藍天白云會展中心有限公司96.43%的股權和杭州華僑飯店有限責任公司90%的股權與盧英英、盧綱平持有的東陽福添影視有限公司100%的股權進行置換，正式涉足影視行業(yè)。

從公開資料來看，浙江廣廈在影視領域已經(jīng)小有成就。

2014年廣廈投資出品的《妻子的秘密》，創(chuàng)下湖南衛(wèi)視首播同期收視第一、網(wǎng)絡點擊率第一名的火爆收視紀錄。在收購福添影視后，今年又投資3部電影、9部總長達400集以上的電視劇。其中梁朝偉主演、馬楚成執(zhí)導的“攻略系列”第三部《歐洲攻略》，下半年將開機。福添影視還將與院線合作，年內(nèi)引進發(fā)行《Regression》（譯名《激情回歸線》）、《BLOOD REEF》（譯名《浴血狂鯊》）、《WAKE》（譯名：《激情英雄》）3部國外影片。

浙江廣廈在2014年年報中說明，通過剝離低效虧損資產(chǎn)，置入成長性和盈利能力較強的影視文化資產(chǎn)，進一步優(yōu)化資產(chǎn)結構，顯著改善了公司資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，并為下一步發(fā)展奠定了良好的基礎。年報顯示，2014年影視業(yè)收入1900余萬，雖然只占到廣廈整體收入的1.1076%，但毛利率超過50%，占到公司業(yè)務的最大頭。

不過中國證監(jiān)會注冊證券分析師、上海財大工商管理碩士錢向勁認為，文化影視行業(yè)一直受到國家扶持，浙江又是文化影視行業(yè)的大省，各種政策扶持比較多。但影視行業(yè)競爭也很激烈，廣廈能否在新的行業(yè)殺出一條路，仍要看企業(yè)的規(guī)劃。

轉(zhuǎn)型受資本市場青睞

據(jù)公開信息顯示，除了浙江廣廈，浙江不少以房地產(chǎn)起家的上市公司，都在轉(zhuǎn)型其他產(chǎn)業(yè)。對于越來越多上市房企重新調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，甚至退出房地產(chǎn)業(yè)，更多業(yè)內(nèi)人士認為，是正常的行業(yè)調(diào)整，尤其在資本市場，充入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這樣的做法或許是明智的。

在房產(chǎn)與金融專家、厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲看來，廣廈這次剝離上市公司房地產(chǎn)業(yè)務，是為了滿足資本市場，并非真正拋棄房產(chǎn)。

“應該說，中國房地產(chǎn)業(yè)短缺時代過去了，但整個產(chǎn)業(yè)的邏輯沒改變，企業(yè)依然是重資產(chǎn)開發(fā)模式，土地價格高、資金成本高，導致盈利難、風險大，行業(yè)競爭激烈，在這種環(huán)境下，會產(chǎn)生嚴重分化，行業(yè)集中度增加，企業(yè)會面臨轉(zhuǎn)型或退出的情況。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛說。

漢嘉地產(chǎn)機構副總裁高賢林也表示：“轉(zhuǎn)型是房企正常的選擇。不過選擇的背后標志房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)生變化，市場倒逼機制下行業(yè)集中度提高。過去十幾年房地產(chǎn)高速發(fā)展，很多不專業(yè)的公司也在其中賺到了錢，但是行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，這些企業(yè)因為不專業(yè)面臨著被淘汰的風險，因此主動選擇轉(zhuǎn)型。在選擇的方向上，跟自身擁有的資源有很大的關系。至于對和錯不能輕易地下定論�！�

opinion

“中小型房企轉(zhuǎn)型的故事，資本市場比較青睞。廣廈作為中小型房企，其房地產(chǎn)業(yè)績只能說是一般，通過資本運作，在上市平臺裝進新業(yè)務，尤其是現(xiàn)在比較火爆的影視業(yè)，可以講的故事肯定比房地產(chǎn)故事誘人�！�

——房產(chǎn)與金融專家、厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲

位于杭州余杭區(qū)的“天都城”，被外界稱為“鬼城”，圖中為其標志性建筑山寨版“埃菲爾鐵塔”。東方IC圖

責編：ZB