A股舞“魅影”樓市別樣唱高歌

長(zhǎng)江商報(bào)消息 全國(guó)30大中城市商品房日均成交面積環(huán)比上漲25.7%，成交量創(chuàng)年內(nèi)新高

□本報(bào)記者 張齊琪

股市和樓市，一直是投資“菜譜”中的主菜。7月9日，A股上演驚天逆轉(zhuǎn)，全線飄紅，一掃前段時(shí)間接連千股跌停的低迷狀態(tài)。

A股在經(jīng)歷“過(guò)山車”式的震蕩，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一路高歌，“330”新政、三次降息降準(zhǔn)的累計(jì)效應(yīng)，加上開發(fā)商以價(jià)換量的策略，極大地激活了市場(chǎng)。不少投資者把目光轉(zhuǎn)向樓市，認(rèn)為炒股遠(yuǎn)不如買房置業(yè)來(lái)得實(shí)際，還有人戲稱“樓市是股市的收割機(jī)”。

不過(guò)，長(zhǎng)江商報(bào)記者在走訪中了解到，不少房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，股市與樓市兩市的消費(fèi)人群并不重合，兩者之間沒有明顯關(guān)聯(lián)。

二季度樓市成交紅火

今年以來(lái)，盡管前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)季節(jié)性回落，但330新政及新一輪的降息降準(zhǔn)，推動(dòng)市場(chǎng)需求加速入市，二季度成交達(dá)到2010年以來(lái)最高水平。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年，50個(gè)代表城市住宅月均成交約2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5%。

近日，長(zhǎng)江商報(bào)記者走訪武漢多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，今年上半年，二環(huán)內(nèi)大批高端項(xiàng)目單次開盤的去化率(售出房屋數(shù)量/供應(yīng)房屋數(shù)量)經(jīng)常超過(guò)剛需盤，甚至出現(xiàn)了連夜排隊(duì)搶購(gòu)的局面。

7月8日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來(lái)到位于武漢市中北路東亭地鐵口的一處樓盤售樓部。業(yè)務(wù)員范女士向記者表示，“前段時(shí)間，有不少客戶都表示股市震蕩，轉(zhuǎn)而投資樓市�！彼�介紹，5月30日，該樓盤二期開盤，當(dāng)日早上7時(shí)許，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)人潮涌動(dòng)，隨后3個(gè)小時(shí)該盤銷售額達(dá)到3.5億元。

同時(shí)，記者從恒大地產(chǎn)處得知，股民老李在6月16日清倉(cāng)，并把這筆錢投入樓市，在海口買了套商品住宅。

可是，“股市投資失利，股民轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，樓市乘機(jī)吸納出逃資金”的說(shuō)法可靠嗎？

武漢市合生房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理劉莊在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)談到，在他接觸的客戶中，鮮有炒股者。認(rèn)識(shí)的一位老股民，在5月中旬感知股市的異常，覺得風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，將價(jià)值200多萬(wàn)元的股本全部套現(xiàn)，不過(guò)，這樣的人畢竟是少數(shù)。

“理性的人不會(huì)輕易把自己的購(gòu)房款放到股市里去做這樣的博弈�！彼�提到，今年股市行情的變化跟以往任何一次都不同，人們一旦在股市上掙到錢，往往選擇落袋為安，“一朝被解套，掙點(diǎn)趕緊跑”成為了股民們的主要心態(tài)。

此前也有報(bào)道稱，不少在股市上賺了錢的股民，紛紛出手買房來(lái)改善自己的住房條件。不過(guò)6月下旬以來(lái)，由于股市震蕩，不少原本有著置業(yè)需求、希望在股市中獲取充沛資金的購(gòu)房者，多有延遲置業(yè)、取消購(gòu)房的無(wú)奈之舉。

樓市會(huì)成為股市“收割機(jī)”嗎？

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲。其中1月住宅價(jià)格出現(xiàn)短暫上漲，2月轉(zhuǎn)為下跌，3、4月跌幅持續(xù)收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%；6月漲幅擴(kuò)大至0.56%，均價(jià)為10628元/平方米。有觀點(diǎn)認(rèn)為，剛剛經(jīng)歷“風(fēng)雨洗禮”的A股投資者，不少人將資金轉(zhuǎn)向樓市，并有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

從單周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，截至7月3日，全國(guó)房地產(chǎn)成交大幅上漲，6月29日—7月3日，30大中城市商品房日均成交面積87.0萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲25.7%，同比上漲98.2%。從不同區(qū)域看，一線城市成交環(huán)比大漲46.4%，二線城市成交環(huán)比上漲17.6%，三線城市成交環(huán)比上漲25.7%，一二三線城市日均成交量均創(chuàng)年內(nèi)新高。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅上漲主要是受央行降息和定向降準(zhǔn)的雙重利好刺激。目前房地產(chǎn)整體回暖明顯，一線城市已連續(xù)數(shù)月“量?jī)r(jià)齊漲”。除政策上的利好刺激，也有分析稱近期因A股回調(diào)，股市見頂?shù)嫩E象明顯，大批資金撤出股市對(duì)樓市或起到一定的刺激作用。

有分析認(rèn)為，股市與樓市雖未必存在固定的正向或反向聯(lián)系，但本輪牛市前期的大漲帶來(lái)獲利回吐的需求是不可忽視的，兩個(gè)市場(chǎng)之間存在一種類似資金“蹺蹺板”的關(guān)系。

長(zhǎng)江商報(bào)記者了解到，此前在2010年-2014年的A股“慢熊”里，房產(chǎn)價(jià)格卻反向走出了一波升勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月至2014年2月期間，中原二手住宅價(jià)格指數(shù)上漲了41%，而同期上證指數(shù)下跌了38.5%。然而在1997-1998年的香港股災(zāi)中，股市與樓市卻是正向關(guān)聯(lián)。1997年之前，香港股市一片繁榮，然而，從1997年8月7日開始，恒生指數(shù)從16673點(diǎn)急劇下跌，1997年10月28日就跌破10000點(diǎn)，跌幅達(dá)45.6%，股市市值兩個(gè)月之內(nèi)蒸發(fā)21000億。

1998年，恒生指數(shù)繼續(xù)下跌，當(dāng)年8月13日跌穿6660點(diǎn)。股災(zāi)后，香港樓市也在短短一年內(nèi)大跌七成，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都未能恢復(fù)元?dú)�，整體樓價(jià)只有1997年的60%以下。香港政府動(dòng)用外匯基金買入港元保持匯率和利率穩(wěn)定，大手買入恒指藍(lán)籌成分股托市，同時(shí)頒布限制賣空和外匯、證券交易和結(jié)算新規(guī)定打擊空頭，以及藍(lán)籌、紅籌公司回購(gòu)股份。在一系列政策下，救市效果顯現(xiàn)，恒生指數(shù)逐漸企穩(wěn)回升，到1999年7月重上14000點(diǎn)。

“老百姓投資渠道比較少，前段時(shí)間大中城市房?jī)r(jià)漲得也快，因此有樓市成為股市收割機(jī)的說(shuō)法。”湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政在接受長(zhǎng)江記者采訪時(shí)指出，然而當(dāng)前股市震蕩，必然會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，買房的需求也會(huì)隨之減少，“所以說(shuō)，目前樓市與股市是一榮俱榮一損俱損的關(guān)系�！�

強(qiáng)調(diào)股市和樓市關(guān)聯(lián)性是別有用心？

談及樓市與股市的關(guān)系，眾說(shuō)紛紜，莫衷一是。

“實(shí)際上，股市與樓市究竟是互相替代還是互相補(bǔ)充，要看各個(gè)地方和各個(gè)時(shí)期哪一種效應(yīng)大一些�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，這兩種效應(yīng)在各個(gè)地方或各個(gè)時(shí)期產(chǎn)生共同作用或互相抵消的結(jié)果，才會(huì)決定股市與樓市的相互關(guān)系究竟是此起彼伏還是相互推動(dòng)。

而在投資需求領(lǐng)域，投資和投機(jī)都是為了獲利，因此哪里有利，資金就會(huì)逐利而行。而在消費(fèi)需求領(lǐng)域，不管是剛性需求還是改善性需求，都要依靠家庭財(cái)富積累，買房也是提供給自己住，并不是投資。

“部分樓市是我們資產(chǎn)配置方式的一種，居民在滿足居住條件的情況下，會(huì)選擇將資金存銀行、炒股票或者用來(lái)買房。但是近幾年，我們一直在打壓樓市的投資屬性，因?yàn)闃鞘凶罡�本的功能還是居住，是不動(dòng)產(chǎn)的投資，是長(zhǎng)線的�！焙�北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者。

同時(shí)，他還表示，樓市暴利時(shí)代早已過(guò)去，“目前我國(guó)樓市的投資價(jià)值已經(jīng)不大。買理財(cái)產(chǎn)品的年利率大致為6%，而現(xiàn)在買樓差不多也就是這樣的漲幅，還失去了資金的流動(dòng)性和機(jī)會(huì)成本，樓市幾乎喪失了短線投資的功能�！�

“用資產(chǎn)的三分之一或者四分之一去炒股是比較合理的，我們不能把買米的錢、買菜的錢也拿去炒股。這樣一來(lái)，股市就不是一個(gè)資本市場(chǎng)而是賭博市場(chǎng)�！币筌S建提出質(zhì)疑，一些房地產(chǎn)界人士過(guò)于強(qiáng)調(diào)股市和樓市的關(guān)聯(lián)性，是否別有用心？

“股市慢牛最有利于樓市”

7月10日，A股的震蕩已波及深圳樓市。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，深圳萬(wàn)科、中海、招商地產(chǎn)部分項(xiàng)目及華僑城片區(qū)樓盤，日前有不少已交付定金的客戶要求退房。福田CBD某商業(yè)項(xiàng)目客戶也有轉(zhuǎn)讓手中商鋪的意愿。在上海、重慶、成都，也有多個(gè)樓盤出現(xiàn)了退房現(xiàn)象。

據(jù)上海德佑鏈家一位高級(jí)經(jīng)理介紹，在他接觸的客戶中，有小部分自住改善型購(gòu)房者有炒股行為。4、5月份股市行情較好時(shí)，有部分客戶將原本400萬(wàn)元-500萬(wàn)元左右的預(yù)算，提升至700萬(wàn)元-800萬(wàn)元左右。然而近期由于股市出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，這部分客戶都延遲或取消買房的計(jì)劃。另一方面，近期一些房東因看到股市震蕩，有散戶紛紛逃離股市，本就看好樓市的他們認(rèn)為這些散戶資金會(huì)投入樓市，因此有意抬高房?jī)r(jià)。

“股市慢牛最有利于樓市�！眲⑶f認(rèn)為，股市對(duì)樓市，影響的只是一小部分人，兩市的消費(fèi)人群并不完全重合，兩者之間也并沒有太過(guò)明顯關(guān)聯(lián)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)主要在北京、上海、深圳等一線城市，那里房?jī)r(jià)盡管已經(jīng)比較高，但需求異常強(qiáng)烈，所以房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，還有上漲空間。

據(jù)復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民判斷，7—8月上海樓市將突破、擺脫傳統(tǒng)淡季之束縛，出現(xiàn)“反季節(jié)”態(tài)勢(shì)，走出一個(gè)相對(duì)陡峭的向上曲線。

然而，在劉莊看來(lái)，“就整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的熱情正在慢慢減退，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一種平穩(wěn)投資階段”。

在他看來(lái)，投資商鋪、寫字樓的這部分人本身就比較成熟理性，股市和樓市里的主流投資者都不會(huì)輕易受到這兩方面的影響。即使是股市、樓市都有涉及的投資者，投資主體的重合性并不高�！氨热�，我是一個(gè)典型的以樓市投資為主的人，我在股市里面最多就買點(diǎn)基金，很少去炒股。而在股市里投資比較多的人，根本就看不上房地產(chǎn)的低回報(bào)，很多人更愿意拿著流動(dòng)資金在股市里等候機(jī)會(huì)，不會(huì)輕易將現(xiàn)金變成不動(dòng)產(chǎn)�！�

就整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的熱情正在慢慢減退，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一種平穩(wěn)投資，或者說(shuō)價(jià)值投資的階段，后續(xù)房地產(chǎn)投資的客戶會(huì)發(fā)生變化，他們不再是單純從價(jià)格上面獲益，而是更看重房子擁有的綜合的資源，比如交通優(yōu)勢(shì)、教育資源，還有區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

——武漢市合生房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理劉莊

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