眾籌能解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)痛點(diǎn)？

長(zhǎng)江商報(bào)消息 業(yè)內(nèi)認(rèn)為可解決企業(yè)資金渴求，引入第三方監(jiān)管成有序發(fā)展前提

□本報(bào)記者 張齊琪

“如果眾籌成功，這將是房地產(chǎn)證券化的標(biāo)桿性事件�！�

4月25日，綠地集團(tuán)與房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)中籌網(wǎng)金發(fā)起“世界第三樓，中國(guó)第一籌”武漢綠地中心606項(xiàng)目的眾籌計(jì)劃，這是國(guó)內(nèi)第一起摩天大樓的眾籌案例。湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉學(xué)平近日向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，此次綠地發(fā)起眾籌項(xiàng)目，融資固然是其目的之一，同時(shí)也是房地產(chǎn)融資多元化的一種探索。

日前，長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪中籌網(wǎng)金了解到，整個(gè)“中國(guó)第一籌”計(jì)劃分多期推出，此次眾籌拿出未來(lái)華中地區(qū)地標(biāo)建筑、高達(dá)606米的武漢綠地中心606項(xiàng)目的第十樓作為眾籌房產(chǎn)，首期眾籌金額約771萬(wàn)元，總金額將達(dá)1億元人民幣。

從2014年下半年開(kāi)始，眾多房企試水“眾籌”，目前百度搜索中的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)已達(dá)二三十家。而作為地產(chǎn)發(fā)展新概念，其看似巨額的讓利以及10%甚至40%的年化收益，讓不少消費(fèi)者躍躍欲試。

花幾千甚至幾百元就可以眾籌一套房子，然后坐等溢價(jià)收益？中籌網(wǎng)金董事長(zhǎng)唐人接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)絕大部分是以營(yíng)銷(xiāo)為目的，不管是普通消費(fèi)者還是投資者，都要擦亮雙眼，謹(jǐn)慎投資。此外，房地產(chǎn)眾籌可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只作用于營(yíng)銷(xiāo)這一環(huán)節(jié)，它可以成為地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的切入點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)第一起摩天大樓眾籌

在武昌濱江商務(wù)區(qū)，武漢綠地中心將于2017年全面竣工，與其他拿出一套特價(jià)房眾籌的項(xiàng)目不同，綠地606眾籌項(xiàng)目目前處于預(yù)約眾籌階段，由中籌網(wǎng)金將整個(gè)樓層分拆成為606元/份的參與投資額，6份起售，即最低3636元就可預(yù)約眾籌該項(xiàng)目，每個(gè)人最高可購(gòu)買(mǎi)606份，即最高認(rèn)購(gòu)額為367236元。消費(fèi)者在項(xiàng)目界面，選擇購(gòu)買(mǎi)份額，即可線(xiàn)上付款。

認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊�，眾籌資金將由資產(chǎn)公司在銀行設(shè)立的托管賬戶(hù)按照合同約定支付給綠地武漢606項(xiàng)目組，并將第一期的房產(chǎn)所有權(quán)確權(quán)到資產(chǎn)管理公司的名下，由資產(chǎn)公司為所有眾籌人代持。

記者了解到，該項(xiàng)目眾籌資金的托管賬戶(hù)為中礁資產(chǎn)管理（上海）有限公司。該項(xiàng)目于2015年4月25日10時(shí)開(kāi)始預(yù)約購(gòu)買(mǎi)，至2015年6月6日10時(shí)結(jié)束，從結(jié)束的那一刻即發(fā)起正式眾籌，認(rèn)購(gòu)時(shí)間66天，至2015年8月11日10時(shí)結(jié)束。

在眾籌成功后的18個(gè)月內(nèi)，資產(chǎn)管理公司會(huì)在合適的機(jī)會(huì)和價(jià)格條件下，將該房產(chǎn)項(xiàng)目出手轉(zhuǎn)讓?zhuān)�得到的銷(xiāo)售房款將按出資比例返還給參與眾籌的出資人，包含眾籌的原始出資與后期產(chǎn)生的溢價(jià)部分。

而如果項(xiàng)目超過(guò)18個(gè)月沒(méi)有退出（即出售轉(zhuǎn)讓?zhuān)�，將由中籌網(wǎng)金發(fā)起投票決策公告，由所有眾籌人共同決定資產(chǎn)處置或持有方式。截至記者發(fā)稿（5月26日）前，該項(xiàng)目已眾籌金額271萬(wàn)元。

“作為綠地這樣標(biāo)桿性的房企，606這樣的地標(biāo)性項(xiàng)目眾籌成功應(yīng)該是大概率事件�！比~學(xué)平告訴長(zhǎng)江商報(bào)記者，此次綠地發(fā)起眾籌項(xiàng)目，是房地產(chǎn)融資多元化的一種探索。

作為一類(lèi)新商業(yè)模式，房產(chǎn)眾籌一般通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)起，具有“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”三個(gè)行業(yè)屬性。

當(dāng)前房產(chǎn)眾籌主要分為三種模式。

一是開(kāi)發(fā)商找一家網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)合作，拿出一套低價(jià)房屋發(fā)起眾籌，成功后由平臺(tái)負(fù)責(zé)把這套房屋出租或銷(xiāo)售，并將租金收益或者銷(xiāo)售收益回饋給投資人。

二是開(kāi)發(fā)商拿出若干套房屋作為特價(jià)銷(xiāo)售，對(duì)房屋有興趣的人可以參加眾籌，這部分投資人享有特殊的購(gòu)房折扣和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。達(dá)到一定金額后眾籌成功，然后眾籌者就參與選房、購(gòu)房簽約、眾籌款項(xiàng)相應(yīng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，沒(méi)有選到房屋的眾籌者的資金將被返還。

三是合作建房，眾籌平臺(tái)先在網(wǎng)上收集在某區(qū)域建房的意向，眾籌成功后，眾籌平臺(tái)開(kāi)始運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，去看地、拿地、設(shè)計(jì)、審批、建房，最后房子建成，眾籌平臺(tái)把房屋用事先商量好的方式分配給大家。

以目前大多數(shù)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目所選擇的第一種模式舉例，一個(gè)價(jià)值約100萬(wàn)的房產(chǎn)項(xiàng)目，網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)從開(kāi)發(fā)商手里以60萬(wàn)的價(jià)格拿到手，再以60萬(wàn)的眾籌金額發(fā)起眾籌，眾籌成功后以80萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出，溢價(jià)的20萬(wàn)元?jiǎng)t按投資比例分給參與眾籌者。但需要扣去一定比例的服務(wù)費(fèi)或傭金，扣除的費(fèi)用是眾籌人平分。

若眾籌人數(shù)為200人，每人認(rèn)籌金額3000元，服務(wù)費(fèi)為10%，則該項(xiàng)目收益為：（200000-200000*10%）/200=900元。如果眾籌階段未籌滿(mǎn)指定金額，投資款會(huì)原額退還。

而在第二種眾籌方式中，眾籌者可參與競(jìng)拍該房源，最終競(jìng)得者將以80萬(wàn)元（市場(chǎng)價(jià)的八折）購(gòu)買(mǎi)該房源，其他投資人則將獲得拍賣(mài)溢價(jià)的收益。

房產(chǎn)眾籌的三種主要模式

2014年被稱(chēng)為房產(chǎn)眾籌元年。

2014年6月，團(tuán)貸網(wǎng)在東莞推出首個(gè)眾籌買(mǎi)房投資產(chǎn)品“房寶寶”；8月，平安好房網(wǎng)推出100美元眾籌海外房產(chǎn)；9月，萬(wàn)科與搜房網(wǎng)合作在蘇州推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，9個(gè)小時(shí)就順利完成54萬(wàn)眾籌資金；而在去年“雙11”，方興地產(chǎn)旗下4400套眾籌房源在24小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)42.68億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

房產(chǎn)眾籌方興未艾，這種模式可以使開(kāi)發(fā)商迅速完成潛在客戶(hù)積累，提前鎖定消費(fèi)群體，大幅降低營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用；對(duì)購(gòu)房者而言，能夠拿到比市場(chǎng)上更實(shí)惠的房?jī)r(jià)，也不失為一種投資方式。

“我們拿起手機(jī)……根據(jù)你的希望在定制平臺(tái)上找到相應(yīng)的項(xiàng)目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子。”今年5月9日，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，對(duì)房產(chǎn)眾籌作了展望，并認(rèn)為，到時(shí)候房?jī)r(jià)將至少下降1/3。

房產(chǎn)眾籌模式一旦成熟，將降低房?jī)r(jià)？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前房產(chǎn)眾籌還處于混沌時(shí)期，沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)，眾籌資金的流向難以監(jiān)管，投資者面臨信息不對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)，眾籌能不能真的讓房?jī)r(jià)下跌，目前還是個(gè)未知數(shù)。

“普通消費(fèi)者和投資者都要擦亮雙眼，提高警惕，謹(jǐn)慎投資。”結(jié)合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌行業(yè)的現(xiàn)狀，唐人指出，存在偽眾籌、非中介方操作、自建資金池、開(kāi)發(fā)商借眾籌噱頭營(yíng)銷(xiāo)、投機(jī)、信息不規(guī)范、無(wú)第三方資管等問(wèn)題。

對(duì)此，唐人舉例分析，“某股權(quán)投資基金公司推出‘眾籌建房’項(xiàng)目，這種非公開(kāi)的收費(fèi)籌資明顯是一種‘偽眾籌’行為，吸收公眾資金。標(biāo)準(zhǔn)的眾籌平臺(tái)應(yīng)該是純中介方，如果有些交易方直接或者間接地參與眾籌和資產(chǎn)運(yùn)作，這樣收款后形成資金池，就容易發(fā)生P2P平臺(tái)卷款跑路的事件�！�

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2014年8月底，有170多家眾籌融資平臺(tái)公司（含P2P公司）跑路，其中有的一次卷走上億元。然而，仍然有著上百億的風(fēng)投基金在向這個(gè)行業(yè)涌進(jìn)。

唐人認(rèn)為，眾籌完成后，需引入第三方資管公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督、管理，許多平臺(tái)無(wú)法做到這一點(diǎn)，導(dǎo)致后續(xù)管理能力不夠。

眾籌將致房?jī)r(jià)下跌？

成為開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房手段

如今的房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域，除了吸引到京東、搜房等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，傳統(tǒng)地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科、綠地也紛紛入圍。不過(guò)唐人指出，無(wú)論是新興的眾籌網(wǎng)站還是傳統(tǒng)地產(chǎn)門(mén)戶(hù)、開(kāi)發(fā)商，在房產(chǎn)眾籌領(lǐng)域均存在不同程度的“基因不足”。

他舉例說(shuō)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的“基因”就是為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，其眾籌產(chǎn)品是作為營(yíng)銷(xiāo)輔助品而存在，并不是真正意義上的房產(chǎn)眾籌；而以自身地產(chǎn)項(xiàng)目作為眾籌產(chǎn)品的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商則在這一點(diǎn)上存在更大的局限性。

“眾籌模式成為開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)房的手段�！碧迫讼蜷L(zhǎng)江商報(bào)記者指出，目前很多開(kāi)發(fā)商推出的各類(lèi)房產(chǎn)“眾籌”模式，真實(shí)目的其實(shí)是為了做營(yíng)銷(xiāo)，賣(mài)房子。

例如，在某樓盤(pán)發(fā)起的“11元籌首付”的活動(dòng)中，每人籌款11元錢(qián)，籌齊房子首付金額后，就可以參與抽獎(jiǎng)，幸運(yùn)者拿走首付去買(mǎi)房，未中獎(jiǎng)的人則由主辦方返還購(gòu)物券。

對(duì)于這種眾籌后抽大獎(jiǎng)得房子的行為，唐人表示這是一種投機(jī)行為，而不是真正意義上的眾籌投資。

或解決產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型痛點(diǎn)

“從我們的調(diào)研和實(shí)踐結(jié)果中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)眾籌遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于在營(yíng)銷(xiāo)方面�！碧迫讼蜷L(zhǎng)江商報(bào)記者表示，營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)中末端的一環(huán)，而眾籌是一個(gè)信息互通的橋梁和渠道，是可以解決前端資金包括拿地、一級(jí)開(kāi)發(fā)這一塊的核心問(wèn)題的，“現(xiàn)在許多大型開(kāi)發(fā)商在講產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，包括把重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)運(yùn)作，我們發(fā)現(xiàn)眾籌是個(gè)非常好的切入點(diǎn)和解決痛點(diǎn)的方式�！�

“還有一些眾籌平臺(tái)，房源信息是假的，或者收益信息不透明�！碧迫藦�(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)眾籌平臺(tái)應(yīng)該讓所有信息真實(shí)、透明，包括后期房?jī)r(jià)走勢(shì)、退出機(jī)制等信息都應(yīng)該隨時(shí)公開(kāi)。

此外，如果房源質(zhì)量不好，眾籌的房子可能面臨最后賣(mài)不出去的風(fēng)險(xiǎn)，而投資者無(wú)法得到理財(cái)收益，甚至由于退出機(jī)制不完善，無(wú)法退出或轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?dǎo)致份額持有時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，資金被套牢。

“房產(chǎn)眾籌最終還是要考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)流通性。所以最終的‘去化’是關(guān)鍵，只有打通去化環(huán)節(jié)，才能保障參與眾籌的投資者能夠獲得收益回報(bào)�！碧迫朔治�，房地產(chǎn)眾籌的命脈是項(xiàng)目來(lái)源，而有些眾籌平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目增值保值的控制能力還不夠。

房地產(chǎn)眾籌的概念最初于2013年出現(xiàn)在美國(guó)，2014年進(jìn)入中國(guó)，隨后綠地、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營(yíng)銷(xiāo)模式發(fā)揮得淋漓盡致。東方IC圖

責(zé)編：ZB