頂層設(shè)計完成執(zhí)行難度較大

長江商報消息 □本報記者 陳玥辛 發(fā)自北京

不宜對樓市影響寄予太高期望

不動產(chǎn)登記制度自誕生之日起，業(yè)內(nèi)就對其實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于摸清房地產(chǎn)市場的真實底細，推動全國房產(chǎn)的住房信息聯(lián)網(wǎng)，這對于規(guī)范房地產(chǎn)市場和推進房地產(chǎn)調(diào)控具有重要意義。

那么不動產(chǎn)登記制度實施后會對房地產(chǎn)市場影響多大呢？坊間的普遍看法是，完善的不動產(chǎn)登記制度必然會逼迫擁有過多房產(chǎn)的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。

不過，亞太房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對此卻并不樂觀，他告訴長江商報記者，“由于房價上漲的背后涉及到的因素復雜，房屋、土地或產(chǎn)權(quán)登記上的統(tǒng)一，不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望�！�

“從房地產(chǎn)稅開征的前期準備來看，如果要征房地產(chǎn)稅，應對其征稅對象有個全面的調(diào)查與評估，不動產(chǎn)登記條例出臺是為開征房地產(chǎn)稅做準備�！敝x逸楓說。

易信城市與產(chǎn)業(yè)研究院院長陳寶存同樣贊同為房地產(chǎn)稅鋪路的說法，但他強調(diào)，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅僅一字之差，卻“謬之千里”。房產(chǎn)稅的征收事實證明已經(jīng)失敗了，未來房地產(chǎn)稅將取代房產(chǎn)稅。但房地產(chǎn)稅的全面開征需要具備多個條件，如房地產(chǎn)稅制改革所必須的立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。

“作為房產(chǎn)信息，在全面推廣房產(chǎn)稅的過程中，一定要有房產(chǎn)的價值評估。我們的房產(chǎn)取得方式多樣化，而且隨著商品房開發(fā)的日益推進，即使是普通商品房的房價也是大幅增長的。這就存在一定的爭議：福利房時代400元購進的房產(chǎn)如何評估價格？所以，根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)的狀況，以及房產(chǎn)評估師的數(shù)量，如果把所有房產(chǎn)的價值都評估一遍，我們粗略算了一下，大概需要147年。至少說，不動產(chǎn)登記制度的完善和推行需要30年�！标悓毚嬲f。

為此，陳寶存表示，“不動產(chǎn)登記制度短期內(nèi)是不可能完善的，我們推出不動產(chǎn)登記考慮的是長治久安，而不是短期見效。不動產(chǎn)登記包括房產(chǎn)稅的推出與拉鋸，根本不是房地產(chǎn)調(diào)控的考慮，我認為不動產(chǎn)登記制度的完善與推行在30年內(nèi)是很難落實的。其對樓市的影響，可以忽略不計�！�

房產(chǎn)登記不能只靠行政命令

欣喜、期待之余，不動產(chǎn)登記制度的實施真的能取得預期的效果嗎？在陳寶存看來，首先，建立部級聯(lián)席會議制度就要面臨部門之間的博弈。

“將原先分屬各個部門的不動產(chǎn)登記職責整合，由一個部門承擔，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯(lián)席會議的機制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動權(quán)。所以最終，不動產(chǎn)登記局也將獨立出來，不受制于任何部門�！标悓毚嬲f。

原住建部政策研究中心副主任王玨林則告訴長江商報記者，“不動產(chǎn)登記工作的復雜性也決定了該項制度的難度，它涉及全國的家庭、每一級的政府以及多個業(yè)務(wù)管理部門，需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經(jīng)驗可以借鑒�！币虼�，不動產(chǎn)登記采取的是自愿登記的原則，只有在不動產(chǎn)交易或者是抵押貸款時才會重新登記、換證。

除此之外，我國目前不動產(chǎn)登記工作本身存在的一些弊端也將阻礙不動產(chǎn)登記制度的推進和完善。比如，房屋產(chǎn)權(quán)信息混亂，與實際不符�！安簧俜课莓a(chǎn)權(quán)的歸屬至今未能厘清，最直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的房產(chǎn)�！标悓毚嬲f。

在他看來，不動產(chǎn)登記，對于城市普通居民來說當然就是商業(yè)與住宅房產(chǎn)的登記。這種對登記信息的要求很高，也要求準確反映房產(chǎn)真實信息情況，但是，在我們多年的福利房分配與轉(zhuǎn)售中，地方很多部門在房產(chǎn)面積上有很多的規(guī)避措施。因此，房產(chǎn)登記不是簡單的行政命令就可以做到完善的。

“我們有正在修改中的房產(chǎn)法規(guī)，以及尚未完善的土地管理法，還有早在2008年就公布執(zhí)行的《物權(quán)法》，目前情況是各種政策法規(guī)根本沒有完全統(tǒng)一的思路。比如《物權(quán)法》規(guī)定房產(chǎn)自動續(xù)期，土地法規(guī)定土地使用權(quán)有70年、50年、40年的分期。那么一套房產(chǎn)的使用期限到底是多少年？還是無限永續(xù)使用？這是必須完善的�！标悓毚嬲f。

“政府目前更多考慮的是如何推進不動產(chǎn)登記這項工作。對于房地產(chǎn)市場而言，不動產(chǎn)登記可以摸清全國的住房情況，了解房市的供需關(guān)系，從而為市場研究提供依據(jù)，同時也為未來的城市發(fā)展和房地產(chǎn)布局打下基礎(chǔ)，規(guī)避盲目供應土地等問題�！蓖醌k林告訴長江商報記者。

不動產(chǎn)登記大事記

（2014年至今）

2014年1月 中央編辦發(fā)布《關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》

2014年3月 不動產(chǎn)登記試點城市確定

2014年4月 國土部成立不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導小組

2014年5月 國土部不動產(chǎn)登記局正式掛牌

2014年8月 不動產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)，公布不動產(chǎn)登記四步走時間表

2014年9月 《不動產(chǎn)登記暫行條例》公開征求意見結(jié)束

2014年12月 《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺

2015年3月 《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施

責編：ZB