120平米成剛需房新特征

長江商報消息 功能、基建升級，武漢二環(huán)與三環(huán)房價差距持續(xù)拉大

□本報記者 劉倩雯

90平方米以下剛需房的絕對主導地位，正被90及120平米以上所取代，武漢房價萬元均值從二環(huán)擴充至三環(huán)僅用了三年，與2013年相比，二環(huán)和三環(huán)的價格差距仍在不斷拉大，從1500元/平米左右翻倍到接近3000元/平米，還將因二次城市化對城市功能和基建的升級，進一步加速環(huán)線間住宅的價格差異。昨日，由武漢房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、億房網(wǎng)等聯(lián)合主辦的2014武漢房地產(chǎn)年度報告發(fā)布，分別從住宅、土地、房企、辦公樓、商業(yè)市場、零售業(yè)等6個方向作出總結(jié)。

東湖高新地價遭遇滑鐵盧

2014年武漢土地成交總建面2498萬平米，同比下降19%；平均樓面地價2403元/平米，同比上漲4.3%。底價成交增多無法掩蓋樓面地價上漲的事實。

隨著武漢舊城改造的推進，中心城區(qū)地塊逐步入市，成交地塊建面全市占比接近7成，同比增加13.2個百分點，中原地產(chǎn)預(yù)計未來兩年中心城區(qū)新房供應(yīng)充足。

其中，寶豐板塊與古田板塊存在4500元/平米的價差，價格的擠壓力強，且兩區(qū)均價均大幅高于全市均價，意味著房企獲利空間較大。但東湖高新地價卻遭遇滑鐵盧。中原地產(chǎn)認為，該片區(qū)配套滯后帶來的宜居性缺乏和片區(qū)集中放量，使得所吸引的主要為價格敏感度高的剛需客戶，價格承受力脆弱。但從管委會的搬遷引領(lǐng)政府相關(guān)部門加速進入光谷東，片區(qū)醫(yī)療和教育配套在2015年有望落地來看，政策優(yōu)勢明顯。

此外，光谷東云集了華為、西門子、中國移動等高科技企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人群收入成長性高，未來居住升級的需求強烈。值得注意的是，在房產(chǎn)市場需求方面，90平米以下剛需的絕對主導地位，已由90及120平米以上取代，成新的市場特征。報告提出，由于目前市場上部分區(qū)域的改善型戶型供應(yīng)不足，如果不及時進行結(jié)構(gòu)改善，這一趨勢在今年將更為顯著。

梯隊銷售額相差30億

2014年武漢房企形成“60億銷售額”、“30-40億元銷售額”及“20-30億元 銷售額”三大梯隊，第二梯隊與第一梯隊差距拉大。第一梯隊僅保利、萬科兩家外來企業(yè)上榜。其中，保利地產(chǎn)銷售額 79.91億元，市場占有率5.11%，連續(xù)3年奪冠。萬科地產(chǎn)銷售額65.91億元，市場占有率4.21%。

大家顧問分析指出，近三年來，武漢TOP20企業(yè)中，國企或央企逐年增加，2014年，國企或央企占據(jù)10席，占比50%。其中國企保利地產(chǎn)穩(wěn)居榜首；本土企業(yè)中聯(lián)投集團多項目一二級聯(lián)動，成為本土房企的一匹黑馬，2014年銷售36.38億元，直升至TOP5房企。2014年，武漢拿地TOP10企業(yè)中，國企占據(jù)7席；拿地規(guī)模超過100萬平米TOP5企業(yè)中，國企搶占前4席。

同時，聯(lián)投集團不僅在銷售表現(xiàn)上成為本年度最大黑馬，在土地市場亦十分搶眼，近三年高頻率拿地，且手法多樣，包括獨立、聯(lián)合拿地以及地塊轉(zhuǎn)讓等，累計土地儲備規(guī)模已接近500萬平米，高土地儲備、多項目銷售，呈現(xiàn)出取代本土老大福星惠譽的勢頭。

保利拿下武漢金額最高地塊

2014年6月，武漢二零四九投資發(fā)展有限公司以底價拿下漢陽仙山村三宗城中村地塊，累計可建規(guī)模229萬平米，地塊出讓金額54.72億元。后續(xù)保利地產(chǎn)接手該地塊，成為今年拿地金額最高的企業(yè)，保利在武漢最大新盤項目即將誕生。

上海復(fù)星集團拿下漢正街銀豐地塊，成交金額42.7億元，樓面地價9468元/平米，成為2014年度單價地王、硚口區(qū)新地王。銀豐地塊過去以老鼠街聞名，后續(xù)將打造復(fù)地金融蜂巢項目，發(fā)展高端商業(yè)、大型企業(yè)總部、金融中心等。

2014年，綠地擴張腳步加速。1月，一舉拿下青山工人村3宗地塊，規(guī)劃建面97萬平米，打造綜合體綠地香樹花城項目；9月，拿下后湖商住用地，規(guī)劃建面31萬平米，樓面地價4102元/平米；10月，再度拿地四新，該地塊緊鄰綠地中央廣場，欲打造鳳凰灣項目。至此，綠地已在武昌、漢陽、漢口全面布局，成為拿地最多的企業(yè)，累計可建規(guī)模149萬平米。

房企聯(lián)合拿地轉(zhuǎn)讓頻頻

無論外來還是本土企業(yè)，2014都頻繁采用聯(lián)合拿地模式，其中以萬科為典型代表，萬科在漢聯(lián)合拿地的儲地量已經(jīng)超過獨立拿地的儲地量。

隨著房地產(chǎn)環(huán)境的變化，房企合作拿地逐漸成為企業(yè)競合的常態(tài)。如保利+清能、聯(lián)投+新港地產(chǎn)、聯(lián)投+萬科、地鐵集團+地產(chǎn)集團等，其中，保利+清能已是多次合作拿地。

此外，2014年的股權(quán)收購或轉(zhuǎn)讓也較為明顯，其中以遠洋、中水電、花樣年等為典型代表。2010年，遠洋地產(chǎn)完成對武漢弘福置業(yè)有限公司55%的股權(quán)收購，進駐武漢市場，后續(xù)再度接手福星惠譽姑嫂樹村部分地塊，開發(fā)遠洋時光園；中水電控股南國置業(yè)40.94%的股份；花樣年收購TCL地產(chǎn)板塊，陸續(xù)開發(fā)花樣年花郡、花樣年花樣城兩個項目；東原在武漢收購白沙洲彩虹郡項目，暫定名為“東原湖光里”。

責編：ZB