二線城市住宅用地需3.3年消化

長江商報消息 部分城市超5年，武漢在均值以下；樓市成交量分化加劇

□本報記者 劉倩雯

1月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”。多項重要指標顯示，在2014年，中國房地產(chǎn)增長動能減弱。

2014年，全國商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，在樓市成交“史上最高”的2013年，該數(shù)字為增長17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場上，商品住宅銷售面積下降高達9.1%。商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%，而2013年為增長26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。

待售面積的擴大也不容忽視，數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，環(huán)比增加2374萬平方米，同比增加12874萬平方米。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)計，“2015年房價整體比2014年要穩(wěn)一些，但市場分化仍將十分嚴重�？偨Y(jié)來說，就是‘一線穩(wěn)定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈，還會陸續(xù)出現(xiàn)溢價率較高的土地。從銷售價格來說，一線樓市房價指數(shù)已觸底。而發(fā)展較好的二線城市，如合肥、武漢、鄭州，樓市成交將繼續(xù)攀升；但如大連、寧波等城市，壓力還比較大。對于供求已經(jīng)失衡的三、四線城市來說，房價仍處于下行通道�！�

2014年以來，我國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段。受早期拿地、新開工量較大的影響，市場供應(yīng)量增加，同時信貸環(huán)境持續(xù)收緊，觀望情緒濃厚，主要城市庫存高企，短期供過于求加劇，“去庫存”成為2014年下半年乃至2015年市場主基調(diào)。

在成交量方面，各地樓市分化持續(xù)加劇。國家統(tǒng)計局高級經(jīng)濟師劉建偉指出，從成交量看，去年12月份北上廣深4城新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。而據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%。

事實上，不同城市面臨的去化壓力顯著分化。中國指數(shù)研究院專題報告顯示，2014年末，合肥、南昌、南京等地出清周期在15個月以下，住宅庫存去化速度較快，短期庫存去化壓力不大；福州、溫州等城市出清周期在15-20個月之間，雖在二線城市中處于較高水平，但有旺盛的需求作為支撐，短期庫存去化周期較為合理；呼和浩特、大連等城市住宅庫存持續(xù)高位運行，而需求乏力，去化周期較長，短期庫存壓力大。

一線城市增長較二線更健康

青島、鄭州、長春住宅用地消化時間超5年

中指院報告顯示，二線城市住宅用地消化時間平均在3.3年。

其中青島、鄭州、長春超過5年，呼和浩特、大連等超過4年。由于部分城市大量土地開發(fā)仍處于停滯，造成土地存量高企，住宅用地消化時間長，未來市場去庫存壓力大。武漢、合肥、南京等土地消化時間均在3.3年及以下水平，中長期庫存壓力不大，且短期來看，庫存去化較快。

而天津、北海等城市出清周期較長，短期庫存壓力大。天津土地消化時間為2.5年，中長期庫存壓力不大，但短期住宅庫存去化周期在二線城市中處于較高水平。截至2014年12月，天津商品住宅可售面積達到2346萬平米，較2013年底增長19.5%，出清周期超過30個月；北海可售面積持續(xù)攀升至520萬平米，較2013年底增長12%，出清周期達到26個月。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，盡管部分二線城市的庫存出清周期健康，但從其土地存量來看，實際消化時間并不樂觀。

截至2014年底，重慶主城區(qū)住宅庫存出清周期為10個月，寧波為13個月，短期庫存去化壓力不大。長期來看，重慶、寧波土地消化時間均超過4年，中長期庫存壓力相對較大。其中，重慶2013年土地成交規(guī)劃建筑面積同比增幅超過八成，遠超同期住宅銷售面積；寧波2011-2013年土地成交規(guī)模均超過同期住宅銷量。

中指院分析認為，重慶經(jīng)濟、人口規(guī)模較大，但人口流出現(xiàn)象嚴重。2013年重慶GDP達到1.26萬億元，增速為12.3%；常住人口/戶籍人口比值為0.88，呈現(xiàn)人口流出現(xiàn)象。寧波城鎮(zhèn)居民人均收入水平較高，常住人口增長較快。2013年寧波市區(qū)居民可支配收入達到4.2萬元/人，高于同省杭州市城鎮(zhèn)居民3.9萬元/人以及溫州城鎮(zhèn)居民3.8萬元/人的收入水平，居民購買力強；常住人口規(guī)模近八百萬人，2000-2010年間年均增長2.5%，2012年常住人口/戶籍人口比值為1.3，人口大量流入及較強的購買力支撐未來房地產(chǎn)市場發(fā)展。

此外，呼和浩特、大連等城新增供應(yīng)持續(xù)放量，長期來看，呼和浩特、大連土地消化時間均超4年，土地庫存壓力較大。

重慶、寧波等城市中長期土地存量超4年

任志強預(yù)計下半年樓市回暖

展望2015年，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，由于目前商品房庫存量巨大，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始，樓市才有可能真正回暖。

任志強曾公開表示，目前進入房地產(chǎn)行業(yè)的資金量在減少，2014年投資增速比2008年還低。他預(yù)計，“今年房地產(chǎn)投資增速仍將繼續(xù)放緩，可能比去年更低。今年9月份以后，樓市才會出現(xiàn)回升態(tài)勢。”

中指院認為，針對不同城市，房企應(yīng)謹慎進入。對合肥、南昌、廈門等短期及中長期庫存壓力不大，土地存量消化較快的城市，未來預(yù)期樂觀，但部分熱點城市“面粉”貴過“面包”或?qū)�帶來較大經(jīng)營風(fēng)險。

◎相關(guān)新聞

武漢房企為“金三銀四”蓄客

本報訊（記者 劉倩雯）據(jù)統(tǒng)計，武漢上周新建商品住宅合計成交了3368套，環(huán)比下跌15.2%；成交面積330540.77平方米，環(huán)比下跌16.1%。上周武漢樓市共6個項目選擇開盤，平均去化率較好，其中5個項目都位于主城區(qū)�？偼票P量較上周減少1800余套，整體去化情況一般。

上周，武漢樓市整體相對較穩(wěn)定，日均成交量481套，年前促銷在一定程度上吸引了不少意向購房者。

地鐵四號線和鸚鵡洲長江大橋通車后，漢陽樓市表現(xiàn)突出，一周成交540套冠銷全城；洪山成交405套排在第二，黃陂則以352套的成績位居第三。開發(fā)商分析，漢陽區(qū)除現(xiàn)有兩條新線開通，即將迎來三環(huán)高架橋和年底的軌道三號線一期通車，該片區(qū)的發(fā)展?jié)摿Ρ贿M一步看好，并獲得購房者的認可。

目前，本月預(yù)開盤的40多個項目實際數(shù)量還不到一半。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，年關(guān)將至，不少開發(fā)商也進入休整期，為開年之后的“金三銀四”蓄客做準備，開盤意愿不強烈也在情理之中。

2014年全國商品房銷售數(shù)據(jù)

銷售

面積

120649萬

平方米

同比下降7.6%

銷售

金額

76292億元

同比下降6.3%

2014年全國商品住宅銷售數(shù)據(jù)

銷售

面積

下降9.1%

銷售

金額

下降7.8%

商品房

待售面積

2014年末

62169萬平方米

同比增

12874萬

平方米

責(zé)編：ZB