開盤時間被人為延后樓市高成交量難掩高庫存事實

長江商報消息 12月第一周武漢樓市日均成交638套，業(yè)內(nèi)透露許多樓盤達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)而未入市

□本報記者 劉倩雯

進(jìn)入2014年的最后一個月，武漢樓市延續(xù)了11月的火爆態(tài)勢。12月的第一周，該市合計賣房4466套，日均成交638套，仍居高位。

與此同時，被市場忽視的，還有高企不下的庫存量。新建住宅的高成交量，難掩高庫存的殘酷事實。

“很多地方不少商品房項目早就達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但一直沒有入市。新增樓盤上市時間被人為推后，真正的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于已經(jīng)披露的。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析人士透露，房地產(chǎn)行業(yè)更現(xiàn)實的問題一直還未得到解決，未來仍處于去庫存期。

開盤時間被人為延后

從單日成交數(shù)據(jù)來看，上周武漢市最高單日成交量也高達(dá)859套，出現(xiàn)在12月6日，這一數(shù)據(jù)與此前的10月、11月最高單日成交量相差無幾。自全面取消限購之后，之后的每個月幾乎都是“金九銀十”。

然而，上周，武漢僅有6個項目開盤，較前一周減少4個，總推盤量較前一周減少1000余套。

“武漢市有很多項目都跟我們一樣，達(dá)到了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但是一直沒有入市。”武漢一樓盤負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商拿到預(yù)售許可證，就沒有更多的時間，必須按要求入市，而現(xiàn)有庫存壓力依舊維持高位的情況下，新增樓盤上市時間被人為推后，“很多城市實際樓盤供應(yīng)量遠(yuǎn)大于已經(jīng)披露的�！�

截至2014年11月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量較上月有少許上升——環(huán)比上漲0.1%。11月，雖然各地去化情況良好，但庫存量仍處于近年高位。

在庫存回升的城市中，一線城市除北京外，上海、廣州及深圳的可售面積紛紛上漲，其中深圳增幅最多，達(dá)9.17%。二線城市中，杭州庫存也有超過3%的增幅。

“不僅是庫存增大，與此同時，二線城市的成交面積也在縮窄�！鄙鲜鋈耸客嘎�，二線代表城市成交面積環(huán)比上漲3%，較上月增幅有所縮窄，同比下降3%。

多個二三線城市庫存周期約18個月

盡管在利好政策的刺激下，不少城市的住宅成交量屢創(chuàng)新高，但由于供應(yīng)量遠(yuǎn)大于去化量，也有城市11月庫存量仍舊高居不下，杭州就是一個典型，11月，該城市創(chuàng)下了15萬套庫存量。

“二三線城市陷入這樣的狀態(tài)不會是一年半載，也不可能是短期的幾個月�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲曾公開表示，房地產(chǎn)增速放緩，二三線城市去庫存壓力加大這樣一個新常態(tài)，可能會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。

中指院副總裁張志杰表示，放松限購限貸、調(diào)整公積金及補貼稅費調(diào)整等政策對市場有短時刺激作用，但市場供求矛盾并未解決，“很多城市高庫存的現(xiàn)狀仍未改變。未來仍處于去庫存期時間段�！�

杭州可以說是二線城市中，庫存壓力較為明顯的城市，11月，杭州市區(qū)新房簽約1.13萬套，主城區(qū)以及余杭、蕭山的簽約套數(shù)均創(chuàng)下了5年來的同期最高值。

但是，在成交面積超70%的增幅下，庫存仍舊有超3%的增幅。

同期，該區(qū)11月去化周期較10月大幅減少21%，但截止到11月底，杭州的去庫存周期仍約13.7個月。

成交量火爆的背景下，仍面臨庫存壓力，杭州的“難關(guān)”并非個例。記者在采訪中了解到，多個二三線城市庫存周期在11月底都接近或超過了18個月。

同樣受庫存壓力困擾的長三角城市無錫，11月新房成交面積約58萬平方米，同比上漲36%。但在成交量大幅上揚的時候，庫存量也同比增加了25%。據(jù)了解，無錫目前的庫存面積約1028萬平方米，去庫存周期長達(dá)19.8個月。

新盤成交價

低于區(qū)域指導(dǎo)價

“在這樣擁有深厚文化底蘊的區(qū)域，商品房的價值還有提升空間，我們建議置業(yè)者入手�！比涨�，在月湖濱江生態(tài)人居高峰論壇上，不少專家都強烈推薦月湖片區(qū)樓盤，更有開發(fā)商將區(qū)域文化同企業(yè)文化相結(jié)合，提升資深品牌優(yōu)勢。

事實上，不論以何種形勢推廣，都無法掩飾區(qū)域房價持續(xù)低位的情況，記者了解到，該區(qū)域樓市成交價低于區(qū)域指導(dǎo)價（即最低過戶價）8%，在新開樓盤中十分少見。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“9·30”房貸新政后，房企銷售明顯好轉(zhuǎn)，但大部分企業(yè)依然面臨巨大的去庫存壓力。這種情況下，短期內(nèi)特別是12月，房企依然將采取以價換量的策略去庫存。

面對年度銷售業(yè)績指標(biāo)的壓力，不少上市房企促銷走貨的力度在近兩個月趨強。為了提振銷售，包括萬科、方興、遠(yuǎn)洋、碧桂園等多家房企借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，開啟了房地產(chǎn)的電商促銷模式，推出了特價房、房產(chǎn)眾籌等多種線上線下結(jié)合的促銷活動。

庫存高壓

或成房產(chǎn)“新常態(tài)”

截至11月底，全國待售商品住宅面積約3.8億平方米，庫存量還在增加。而全國在建施工商品房面積直線上升，現(xiàn)已超過69億平方米，其中住宅施工面積達(dá)49億平方米。任興洲表示，房地產(chǎn)增速放緩，二三線城市去庫存壓力加大這樣的新常態(tài)，可能會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。

一位分析師指出，待售商品房以及施工中的商品房只是造成庫存壓力的一個部分，“一些城市前幾年出讓的大量土地，未來仍將形成持續(xù)的商品房供應(yīng)，對去庫存造成不小挑戰(zhàn)�！�

“很多城市尤其是一些產(chǎn)業(yè)吸納能力不強的二三線城市，已經(jīng)出現(xiàn)了新增常住人口數(shù)量下降的情況。這意味著在這些城市已經(jīng)或即將形成供應(yīng)的新建商品房會出現(xiàn)供應(yīng)過量的情況�！痹撊耸恐赋觥�

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，已公布11月銷售業(yè)績的上市企業(yè)有21家。其中，6家已完成年度銷售目標(biāo)的90%以上，剩余17家公司恐怕難以完成今年銷售目標(biāo)任務(wù)，完不成任務(wù)的公司可能高達(dá)七成。

2014年11月

武漢住宅樣本平均價格 7773元/平方米

環(huán)比下跌1.52%

全國100個城市住宅平均價格 10589元/平方米

環(huán)比下跌0.38%

責(zé)編：ZB