房價還得再漲一會兒

長江商報消息 ■余以為（廣東人文學(xué)會副秘書長）

國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的70個大中城市7月新建住宅價格指數(shù)顯示，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。7月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為18.3%，

很多人說現(xiàn)在房價太高了，其實任何時候價格都是“合理”的。人們認(rèn)為某種價格過高、過低，要么帶有感情色彩，要么對供求關(guān)系存在盲區(qū)或者謬見。房價唱空派用得最多的三個理由：供大于求、租售比太低、房價收入比過高，都不成立。真正有意義的是價格漲跌趨勢，我判斷2016年之前會繼續(xù)漲。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2011年，城鎮(zhèn)居民人均住房面積上漲為32.7平方米，農(nóng)村居民人均住房面積為36.2平方米。很多網(wǎng)友感嘆“被平均”，這一數(shù)據(jù)由抽樣調(diào)查統(tǒng)計得出，不夠準(zhǔn)確。我國城鎮(zhèn)總?cè)丝?億多，有房的4億多，還有2億人無房，實際人均住房面積只有19平方米/人。徐滇慶教授根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字得出結(jié)論說城鎮(zhèn)住房將長期供不應(yīng)求，我并不認(rèn)同。美國目前自有住房比例為66%，與中國城鎮(zhèn)自有住房比例正好相當(dāng)。美國的無房者相當(dāng)多是不打算買房的，中國的無房者可能買房意愿相對較高，但只要他們不愿接受或不能承受目前的房價，就不是有效需求，所以不能說供不應(yīng)求。

用租售比來挑選房子或許有參考價值，但是以租售比來判斷房價高低則有失偏頗，它的影響遠(yuǎn)不如利率和通貨膨脹。舉一例子，假設(shè)國債利率是5%，加上2%的房屋折舊率 ，合起來房產(chǎn)資金成本為7%，只要房租加通脹率等于或高于7%，房子就有投資價值，否則就不值得投資。

通貨膨脹是一個層層推進(jìn)的過程，金融業(yè)反應(yīng)最靈敏，大宗商品其次，反應(yīng)比較遲鈍的是工資，以及經(jīng)營成本中工資占比較高的服務(wù)行業(yè)，因為工資議價周期比較長。房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，房屋租賃則是服務(wù)行業(yè)，房價比租金對通脹水平更敏感，所以拿租售比去衡量房價犯了方向性錯誤，應(yīng)該用租售比去衡量租金。租售比高的物業(yè)，租金上漲動力更足，適宜短租；相反，租售比低的物業(yè)適宜長租。同一城市同一時期，由于商鋪租期較長，通常商鋪租售比較住宅為低，就是這個道理。

房價收入比過高，此說很有感染力，但它忽視了灰色收入和地下經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，低估了貧富差距的嚴(yán)重性。一定的貧富差距本來不必過分渲染，但是中國的富裕階層的財產(chǎn)有不少并非是從市場競爭上合法賺取，他們?nèi)狈�可以公開的贏利模式，只能把財富囤積在固定資產(chǎn)上。貧富分化可以解釋物價指數(shù)平穩(wěn)而房價猛漲這對看似矛盾的現(xiàn)象。

通貨膨脹鼓勵借貸和去貨幣化。在通脹背景下，越早、越多持有房產(chǎn)的人，受害越輕，如果貸款購房，不僅足以抵抗通貨膨脹，甚至還有得賺。房子越多賺得越多，于是商品房市場本身又拉大了貧富兩極分化的差距。未來商品房購買主力，恐怕仍是有房戶及其子女為主，無房階級只能繼續(xù)望房興嘆。

唯有等到通脹壓力消失，房價才有可能掉頭向下。從目前來看，房價還得再漲一會兒！

責(zé)編：ZB