招商蛇口前8月銷售1308億行業(yè)第六 財(cái)務(wù)穩(wěn)健年內(nèi)到期有息債務(wù)僅占16.7%

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

追求“質(zhì)量、效益、規(guī)�！本�衡發(fā)展的招商蛇口銷售依然穩(wěn)健。

9月9日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2024年8月銷售及近期購得土地使用權(quán)情況簡(jiǎn)報(bào)。2024年1—8月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積572.96萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1308.13億元，銷售總額排名行業(yè)第六位。

在土儲(chǔ)上，招商蛇口謹(jǐn)慎拿地，此前其在半年報(bào)中表示，將堅(jiān)持以銷定投、輕重并舉的投資策略。上半年，公司獲取7宗地塊，前8月以24.6億元獲取3個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

同時(shí)，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略。截至2024年上半年，招商蛇口一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元，占比僅16.7%，較2023年末降低3.34個(gè)百分點(diǎn)；持有貨幣資金828億元。

“三道紅線”方面，截至2024年上半年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63，始終處于綠檔。

銷售居行業(yè)前位財(cái)務(wù)穩(wěn)健

早在2021年，招商蛇口就提出了3300億元的銷售額目標(biāo)，2023年公司簽約銷售金額為2936.35億元，躋身行業(yè)前五。

2024年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積438.71萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1009.52億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)前五。上半年銷售權(quán)益比為65%，同比提升了9個(gè)百分點(diǎn)。其中，強(qiáng)心30城銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比91%；核心10城銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比66%，同比去年提升2個(gè)百分點(diǎn)。

最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2024年1—8月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積572.96萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1308.13億元，銷售總額排名行業(yè)第六位，前五位分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科、華潤(rùn)置地。

在一些城市的具體排名中，招商蛇口也有不錯(cuò)表現(xiàn)，比如在長(zhǎng)沙，其以41.93億元的銷售金額占據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額榜榜首。在深圳，其是房企流量銷售雙榜第二名，累計(jì)業(yè)績(jī)分別為130.66億元、19.87萬平方米。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整周期，招商蛇口投資謹(jǐn)慎，上半年，僅獲取7宗土地，計(jì)容建筑面積80.13萬平方米，總地價(jià)146.14億元，需支付地價(jià)為99.97億元，其在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%，此外，還獲取代建項(xiàng)目26個(gè)，合計(jì)新增管理面積178萬平方米。

期內(nèi)，招商蛇口加大了存量項(xiàng)目的去化和開發(fā)力度，下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確保現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，根據(jù)庫存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨，重點(diǎn)關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

謹(jǐn)慎拓儲(chǔ)的招商蛇口秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略。截至2024年上半年，招商蛇口的總有息負(fù)債為2181億元，較期初增長(zhǎng)5%；一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元；持有貨幣資金828億元。

“三道紅線”方面，招商蛇口始終處于綠檔。截至2024年上半年，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。

招商蛇口采取穩(wěn)杠桿和優(yōu)結(jié)構(gòu)的融資策略，截至2024年上半年，公司銀行融資占比達(dá)64.6%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)占比僅16.7%，較2023年末降低3.34個(gè)百分點(diǎn)。

此外，公司資金成本顯著降低，2024年上半年，公司新增融資成本3.01%，截至報(bào)告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP（基點(diǎn)）。

發(fā)力輕資產(chǎn)運(yùn)營

近年，招商蛇口業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，受計(jì)提減值影響，2020年—2022年公司凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，期間分別計(jì)提減值31.01億元、43.72億元、64.01億元，分別減少當(dāng)年凈利潤(rùn)21.84億元、34.56億元、45.58億元。

2023年，招商蛇口摘掉“增收不增利”的帽子，實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1750.08億元，同比下降4.37%；凈利潤(rùn)63.19億元，同比增長(zhǎng)48.2%。

不過，今年上半年，招商蛇口又進(jìn)入盈利下行周期，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入512.72億元，同比減少0.33%；凈利潤(rùn)14.17億元，同比減少34.17%。公司稱，業(yè)績(jī)下滑主要是因?yàn)殚_發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，以及轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)投資收益同比減少。

為尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，招商蛇口在發(fā)展傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，發(fā)力非開發(fā)業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)提升資產(chǎn)運(yùn)營等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)中的占比。

相比開發(fā)業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線初具雛形。2024年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元，同比上漲15%；EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。期內(nèi)，開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)6.34%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，集中商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園是業(yè)務(wù)規(guī)模較大的兩個(gè)板塊。

上半年，招商蛇口集中商業(yè)運(yùn)營收入為8.38億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率90%；在營項(xiàng)目38個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約215萬平方米，在建及籌開項(xiàng)目總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入實(shí)現(xiàn)5.72億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率達(dá)88%；管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營主要項(xiàng)目34個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約252萬平方米，在建及籌備項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營建筑面積約66萬平方米。

城市服務(wù)運(yùn)營方面，招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長(zhǎng)12.34%。受關(guān)注的代建板塊，上半年新增26個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進(jìn)駐蘇州、合肥等城市。

下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確�，F(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，根據(jù)庫存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨，重點(diǎn)關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

責(zé)編：ZB