龍湖集團(tuán)告別“三高”半年降債52億   完成轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超8成凈利

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

在向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型之下，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健發(fā)展。

8月23日，龍湖集團(tuán)（00960.HK）在港交所公告，上半年其營(yíng)業(yè)收入為468.6億元，股東應(yīng)占溢利為58.7億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為47.5億元。

傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的增長(zhǎng)，成為龍湖集團(tuán)第二條增長(zhǎng)曲線。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約139.4億元（含稅），同比增長(zhǎng)7.6%，創(chuàng)下歷史新高。其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)70.7億元（含稅），服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收為68.7億元（含稅），雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。期內(nèi)，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)在核心權(quán)益凈利中的貢獻(xiàn)占比達(dá)到80%以上。

龍湖集團(tuán)表示，公司已擺脫了對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的依賴，正式完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

近年來，龍湖集團(tuán)持續(xù)聚焦降杠桿，告別“三高”模式（高負(fù)債、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)）。2024年上半年，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步壓降有息負(fù)債，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)的綜合借貸總額為1874.2億元，較年初下降52億元，平均融資成本為4.16%；平均合同借貸年期為9.19年；在手現(xiàn)金500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.7倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率58.6%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

8月19日，龍湖集團(tuán)如期完成“21龍湖05”債券的回售，回售金額總計(jì)為19.991億元。至此，龍湖在2024年內(nèi)已累計(jì)兌付境內(nèi)信用債達(dá)107億元。

銷售方面，今年1—6月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額511.2億元，合同銷售面積為365.5萬(wàn)平方米，穩(wěn)居行業(yè)TOP10。

運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)成第二增長(zhǎng)曲線

2022年，龍湖提出向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。相比過往，該模式主要有三點(diǎn)不同，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正、有息負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降、開發(fā)業(yè)務(wù)之外的經(jīng)營(yíng)性收入及利潤(rùn)穩(wěn)步可持續(xù)增長(zhǎng)。

2023年，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入達(dá)1807.4億元，歸母凈利潤(rùn)128.5億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母凈利潤(rùn)為113.5億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)35億元，首次轉(zhuǎn)正。

2024年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展，貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)，成為龍湖集團(tuán)保障流動(dòng)性安全、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)的重要引擎。

上半年，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入468.6億元，其中運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)超80%，毛利額為96.4億元，毛利率為20.6%，凈利潤(rùn)58.7億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的凈利潤(rùn)為47.5億元，核心稅后利潤(rùn)率為11.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.1%，董事會(huì)建議派發(fā)中期股息每股0.22元。

在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)的商業(yè)投資業(yè)務(wù)上半年租金收入同比增長(zhǎng)6%至53.2億元，期末出租率96%。截至2024年6月30日，龍湖商業(yè)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)達(dá)91座，覆蓋全國(guó)20座城市，運(yùn)營(yíng)總建面為829萬(wàn)平方米。

同時(shí)，龍湖以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊不含稅收入為64.9億元，同比增長(zhǎng)11.1%，毛利率為32.3%，較上年同期提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

龍湖集團(tuán)表示，公司已擺脫了對(duì)傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的依賴，正式完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)這兩大業(yè)務(wù)板塊的營(yíng)收比例會(huì)繼續(xù)增大�！邦A(yù)計(jì)到2028年，龍湖經(jīng)營(yíng)性收入占比過半，實(shí)現(xiàn)第二曲線收入超過第一曲線，屆時(shí)龍湖也就完成了新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換�！�

在當(dāng)下房企紛紛節(jié)衣縮食，土拍市場(chǎng)持續(xù)遇冷的市場(chǎng)環(huán)境下，龍湖集團(tuán)積極補(bǔ)儲(chǔ)。

上半年，公司在北京、上海、蘇州等高能級(jí)城市獲取7塊新地。其中，兩宗土地已經(jīng)開發(fā)。截至期末，公司總土地儲(chǔ)備為4141萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)2959萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)未售未竣貨值3500億以上，其中一、二線城市的貨值占比超過80%。

銷售方面，上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)銷售額511.2億元，對(duì)應(yīng)銷售面積365.5萬(wàn)平方米。公司持續(xù)聚焦簽約質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量回款，銷售回款率超100%。分區(qū)域看，一、二線城市銷售占比達(dá)94%。

告別“三高”積極償債

2024年上半年，多輪政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)逐步告別過去“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的“三高”模式，加快構(gòu)建新發(fā)展模式。

近年來，龍湖集團(tuán)持續(xù)聚焦降杠桿，告別“三高”模式，進(jìn)一步壓降有息負(fù)債。

2021年—2023年末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債分別為2219億元、2080億元和1926.5億元。2024年上半年，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步壓降有息負(fù)債，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至6月底，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債1874億元，較年初減少52億元。

此外，公司現(xiàn)金充足，在手現(xiàn)金500.6億元，凈負(fù)債率為56.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.7倍，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率58.6%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

基于良好的財(cái)務(wù)信用，龍湖的融資渠道依舊保持通暢。上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元，以更優(yōu)的成本、更長(zhǎng)的賬期，實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至2024年6月30日，龍湖集團(tuán)平均合同借貸年期拉長(zhǎng)至9.19年，平均融資成本為4.16%，保持行業(yè)低位。

今年以來，龍湖集團(tuán)保持如期或提前兌付債券。6月，龍湖提前兌付26.5億元的CMBS債券，并在同一天公告已提前贖回6.2億美元的美元債；7月，龍湖宣布按期完成“19龍湖04”債券的回售，回售金額為14.93億元；8月，龍湖集團(tuán)如期完成“21龍湖05”債券的回售，回售金額總計(jì)為19.991億元。至此，龍湖在2024年內(nèi)已累計(jì)兌付境內(nèi)信用債達(dá)107億元。

公司CFO趙軼表示，集團(tuán)會(huì)穩(wěn)步鋪排債務(wù)歸還，截至目前，集團(tuán)2025年到期的境內(nèi)債券剩余10億人民幣，錢已經(jīng)準(zhǔn)備好；2027年前沒有到期的境外債券，下半年集團(tuán)將繼續(xù)有序推進(jìn)，提前償還明年到期的債務(wù)。

保交樓方面，2024年上半年，龍湖集團(tuán)在全國(guó)43座城市共計(jì)交付121個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)交付約5萬(wàn)套房源，20%實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，交付滿意度超過90%。截至今年7月，龍湖集團(tuán)累計(jì)交付房源數(shù)超過百萬(wàn)套。

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責(zé)編：ZB