央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款 多部門打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)

長江商報(bào)消息 上個(gè)周末，樓市一天內(nèi)迎來5條重磅消息。

5月17日，央行接連發(fā)布3條房地產(chǎn)金融政策通知，包括在全國層面取消首套房和二套房貸款利率下限，下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，以及降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例等。

當(dāng)天上午召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議強(qiáng)調(diào)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房，酌情收購部分商品房用作保障性住房。

在下午舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，多部委負(fù)責(zé)人也介紹了各部門切實(shí)做好保交房工作配套政策有關(guān)情況。其中央行提出，將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

受訪專家表示，政策面持續(xù)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。這些措施其實(shí)是避免項(xiàng)目爛尾，確�？梢越桓�，確保了購房者的權(quán)益，其實(shí)也是為市場重塑信心。

房地產(chǎn)金融政策“一鍵三連”

降首付、降利率下限、降公積金貸款利率，金融部門連放救市大招，多地也加快跟進(jìn)落實(shí)。

5月17日，央行、國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

長江商報(bào)記者注意到，此次距離上次下調(diào)房貸首付比例下限還不到一年時(shí)間。去年8月，兩部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。這意味著，在去年已經(jīng)調(diào)低的基礎(chǔ)上，本次新政再下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例達(dá)到歷史低點(diǎn)。

同日，央行發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》明確，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

根據(jù)此前的規(guī)定，對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。央行數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全國343個(gè)城市（地級及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。

央行當(dāng)天還發(fā)布了《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》。自5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。其中，首套個(gè)人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上分別調(diào)整為2.35%和2.85%，第二套則分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。照此計(jì)算，申請90萬元公積金貸款買首套房，還款期限20年、還款方式等額本息，利率下調(diào)后，月供將從5036.55元降至4924.07元，20年將節(jié)省26996.04元。

另外，此次公積金貸款紅利不僅惠及增量，存量貸款也將統(tǒng)一從明年1月1日貸款重定價(jià)日起可享受降息。不過從各地跟進(jìn)的情況來看，也存在一些細(xì)節(jié)差異。

“這一系列政策的出臺，對房地產(chǎn)市場和購房者都將產(chǎn)生積極的影響�！北P古智庫高級研究員江瀚介紹，降低首付比例，有助于釋放購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍；取消房貸利率下限，有助于各地因城施策，更好地滿足當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅唤档凸�積金貸款利率，鼓勵(lì)更多購房者使用住房公積金貸款，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。對于房地產(chǎn)市場來說，這些政策有助于釋放購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和穩(wěn)定發(fā)展；對于購房者來說，降低了購房門檻和貸款成本，減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

創(chuàng)設(shè)新工具支持收購存量房

近期召開的中央政治局會議對于房地產(chǎn)行業(yè)有了新的定調(diào)：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。央行指出，這是中央結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待做出的重大決策部署。

對此，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在當(dāng)天舉行的吹風(fēng)會上宣布，擬設(shè)立保障性住房再貸款，作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。將設(shè)3000億元保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

具體來看，3000億元保障性住房再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預(yù)計(jì)可帶動銀行貸款5000億元。

該負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)，包括加快存量商品房去庫存，加快保障性住房供給，助力保交樓和“白名單”機(jī)制等。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存；收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求；房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目應(yīng)貸盡貸，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

對于保交房工作，將重點(diǎn)著力4個(gè)方面，包括打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)；進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；推動消化存量商品住房；妥善處置盤活存量土地。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，為了進(jìn)一步去庫存，各地在保障性住房、保租房籌建籌備時(shí)，更多去購買開發(fā)企業(yè)的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，這樣既消化了市場當(dāng)中的庫存，也起到了快速籌建保障性住房的目的。保交樓和部分房企的債務(wù)重組仍然為未來一段時(shí)期內(nèi)重點(diǎn)工作，只有一線和強(qiáng)二線樓市需求啟動，才能帶動其他城市逐步復(fù)蘇，企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流才會順暢。

●長江商報(bào)記者 李璟

責(zé)編：ZB