萬(wàn)科凈利近腰斬高管降薪首次不分紅 再提“活下去”擬兩年降債1000億

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

凈利腰斬、降薪、削債、不分紅，萬(wàn)科再提“活下去”。

3月29日，萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ，簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）披露2023年年報(bào)，2023年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.56%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)（簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”）121.6億元，相比2022年的226.9億元減少了105.3億元，降幅達(dá)46.4%，接近腰斬。

值得一提的是，萬(wàn)科打破31年的分紅慣例，2023年將不派發(fā)股息，是其上市以來(lái)首次不分紅，令市場(chǎng)感受到了萬(wàn)科傳遞的“寒意”。

為了讓公司平穩(wěn)度過(guò)轉(zhuǎn)型期，萬(wàn)科首次提出降杠桿目標(biāo)——未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，削債金額占當(dāng)前有息債務(wù)的三分之一。

萬(wàn)科管理層也在與萬(wàn)科共進(jìn)退，公司8位高管自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，自報(bào)告披露之日起，董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。

營(yíng)收凈利雙降

早在2019年，萬(wàn)科率先提出“活下去”，彼時(shí)是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的反思和前瞻性戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

如今，“活下去”口號(hào)被再度提及，萬(wàn)科自身也遇到了切實(shí)的困難。

2023年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4657.4億元，同比下滑7.56%，這是萬(wàn)科自2004年以來(lái)營(yíng)收首次降低；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)121.6億元，同比降幅達(dá)46.4%，相比2022年0.42%的增幅，不僅轉(zhuǎn)升為降，更是接近腰斬。

其中，2023年第4季度，公司凈利潤(rùn)為-14.59億元，單季度同比降低126.2%，首次出現(xiàn)季度凈利潤(rùn)虧損。

萬(wàn)科指出，凈利潤(rùn)下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，對(duì)部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。報(bào)告期內(nèi)，公司新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約34.9億元，較上年大幅增加了30億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)約29.5億元，與大多數(shù)房企一樣，資產(chǎn)減值損失對(duì)其利潤(rùn)影響非常大。

2023年，萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為15.4%，同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為15.7%。

銷售方面，2023年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積2466萬(wàn)平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下滑6.2%和9.8%。2024年前兩個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積225.5萬(wàn)平方米，合同銷售金額334.7億元，同比減少43%。

在手現(xiàn)金跌破千億大關(guān)

年報(bào)發(fā)布三天前，惠譽(yù)再次下調(diào)萬(wàn)科評(píng)級(jí)。將萬(wàn)科的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自“BBB”下調(diào)至“BB+”，并列入負(fù)面觀察名單。

惠譽(yù)認(rèn)為，此次評(píng)級(jí)下調(diào)原因是萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)不佳，疊加資本市場(chǎng)波動(dòng)，令其融資途徑進(jìn)一步收窄。同時(shí)，萬(wàn)科應(yīng)對(duì)將到期債務(wù)等因素，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)靈活性持續(xù)惡化。

截至2023年底，萬(wàn)科剔除預(yù)收房款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，較上年末下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5年下降，凈負(fù)債率54.66%，較上年末增加11.05個(gè)百分點(diǎn)，

期末，萬(wàn)科在手現(xiàn)金998.14億元，比上年末1372.08億元減少了314億元，若按年份看，時(shí)隔6年跌破了千億現(xiàn)金大關(guān)。

截至2023年底，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，其中短期借款余額10.6億元，比上年末的41.3億元減少30.7億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債624.2億元，依此看，萬(wàn)科在手現(xiàn)金仍能覆蓋短債償付，但較上年末有一定下滑。

值得注意的是，1992年以來(lái)，萬(wàn)科集團(tuán)已保持了31年的分紅傳統(tǒng)，2023年決定不分紅，或許也從側(cè)面體現(xiàn)了萬(wàn)科集團(tuán)當(dāng)前對(duì)現(xiàn)金的渴求。

財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，萬(wàn)科在財(cái)報(bào)中做出深入的自我剖析：一是規(guī)模過(guò)快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過(guò)于樂(lè)觀，這些項(xiàng)目消化還需要一段時(shí)間；二是經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長(zhǎng)、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。

截至2024年3月末，萬(wàn)科已在22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè)，涉及新增融資169.5億，后續(xù)將組織各個(gè)城市按照要求積極申報(bào)。

近日，萬(wàn)科旗下中金印力REITs正在進(jìn)入發(fā)售及募資期，計(jì)劃募資32.6億元，期限25年。其中，萬(wàn)科第一大股東的深鐵集團(tuán)認(rèn)購(gòu)額預(yù)估10億元。此外，萬(wàn)科旗下萬(wàn)維物流也在籌備旗下3個(gè)物流項(xiàng)目的REITs上市融資。

整體來(lái)看，2023年，萬(wàn)科在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元，其中，境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本為3.61%。在獲得金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際支持后，管理層坦言，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后，2024年公司在債務(wù)償還上，“有壓力，但能過(guò)關(guān)”。

高管集體降薪堅(jiān)定降杠桿

“管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平，一定會(huì)跨過(guò)階段性關(guān)口。”應(yīng)對(duì)當(dāng)下的寒冬局面，萬(wàn)科高管主動(dòng)進(jìn)行自愿降薪。2023年年報(bào)顯示，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。

據(jù)悉，郁亮在2019年、2020年的稅前報(bào)酬總額超1200萬(wàn)元，同期祝九勝稅前報(bào)酬總額超1100萬(wàn)元，解凍稅前報(bào)酬總額超800萬(wàn)元。2021年萬(wàn)科凈利潤(rùn)接近腰斬，郁亮也是自愿放棄年度獎(jiǎng)金，實(shí)際年度即時(shí)現(xiàn)金薪酬為（稅前）144.9萬(wàn)元。

與此同時(shí)，公司積極調(diào)整組織架構(gòu)，2024年以來(lái)，萬(wàn)科先后完成對(duì)南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設(shè)置，進(jìn)一步促進(jìn)城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調(diào)配。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著供求關(guān)系轉(zhuǎn)變、行業(yè)模式轉(zhuǎn)型和融資方式調(diào)整等多重變化。

萬(wàn)科明確未來(lái)重點(diǎn)：確保安全底線、應(yīng)對(duì)不確定性，堅(jiān)定降杠桿。公司擬通過(guò)盤活存量資產(chǎn)、降杠桿等方式增厚安全墊。2023年年報(bào)顯示，萬(wàn)科將通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，2024年實(shí)現(xiàn)交易回款不低于300億元。

同時(shí)，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，相當(dāng)于兩年削減三分之一的債務(wù)。

2023年，萬(wàn)科拿地整體仍保持了一定的力度，全年累計(jì)獲取新項(xiàng)目43個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額達(dá)463.2億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為13899元/平方米，主要以宅地為主，分布在北京、上海、杭州、成都等高能級(jí)城市，也反映出公司對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的潛在信心。

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責(zé)編：ZB