龍湖集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同經(jīng)營(yíng)性收入265億 優(yōu)化結(jié)構(gòu)2024年境外到期債務(wù)清零

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

在波云詭譎的地產(chǎn)江湖，龍湖集團(tuán)（00960.HK）依然表現(xiàn)穩(wěn)健。

1月12日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，2023年地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達(dá)到1079.6萬平方米，經(jīng)營(yíng)性收入約265.3億元（含稅），同比增長(zhǎng)約6%。成績(jī)單里的龍湖集團(tuán)，在機(jī)構(gòu)榜單中始終穩(wěn)定在第九的頭部位置，而被寄予厚望的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入，也創(chuàng)下歷史新高。

“構(gòu)建三大業(yè)務(wù)板塊、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量、降低負(fù)債規(guī)模、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)……”2023年，龍湖圍繞“高質(zhì)量”做出一系列探索。

2023年，吳亞軍因年齡和身體原因辭去了CEO一職，出人意料地將龍湖帝國(guó)的權(quán)杖交到了陳序平手中。陳序平雄心勃勃，除了地產(chǎn)，他還提出未來20年龍湖非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的千億夢(mèng)想。

從債務(wù)上看，2023年以來，龍湖多次提前償還債務(wù)，2024年境外到期債務(wù)已清零，在數(shù)不其數(shù)的房企因?yàn)閭鶆?wù)而問題頻出的當(dāng)下，龍湖可以說是創(chuàng)造了奇跡。

白手起家的中國(guó)地產(chǎn)女首富

龍湖集團(tuán)從重慶一座小城走向全國(guó)，離不開吳亞軍30年來的打拼。

出生于重慶合川一個(gè)普通家庭的吳亞軍，1993年下海創(chuàng)業(yè)。1995年與中建科合作，成立重慶中建科置業(yè)有限公司（龍湖地產(chǎn)的前身），開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。

2003年，中建科退出龍湖地產(chǎn)，將所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了吳亞軍。

2005年，龍湖地產(chǎn)的年?duì)I銷額達(dá)到20億元，排名重慶第一。同年，龍湖地產(chǎn)開始了全國(guó)化擴(kuò)張。

2006年，成都“晶藍(lán)半島”項(xiàng)目首開，蔡奎帶領(lǐng)該項(xiàng)目刷新了成都樓市的房源、成交數(shù)、成交額3項(xiàng)紀(jì)錄，創(chuàng)造了成都樓市奇跡。這一年，公司在重慶和成都兩地的銷售額突破了38億元，成為西部地區(qū)首家年破30億元的房地產(chǎn)開發(fā)商，由此躋身全國(guó)房企第一梯隊(duì)。2017年，躋身千億房企陣營(yíng)。

2011年，吳亞軍家族以420億元財(cái)富登上胡潤(rùn)富豪榜，超過碧桂園的二代楊惠妍，成為中國(guó)白手起家女首富。去年11月，胡潤(rùn)研究院發(fā)布女企業(yè)家榜，59歲的吳亞軍以665億元的財(cái)富保持第二，蟬聯(lián)中國(guó)白手起家女首富。

2022年10月，吳亞軍辭任了龍湖董事長(zhǎng)席位，一代女強(qiáng)人的故事就此落下帷幕。

接棒者陳序平雄心勃勃，除了地產(chǎn)，他為龍湖集團(tuán)勾勒了未來5年、20年經(jīng)營(yíng)構(gòu)想。未來5年，商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道產(chǎn)生的利潤(rùn)占比要過半，收入占到整個(gè)集團(tuán)的30%。20年之后，公司地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)要做到千億元。

探索新發(fā)展模式

房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨秩序重構(gòu)——幾乎所有頭部房企均放棄了單獨(dú)依靠房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的幻想，開始迎接探索新發(fā)展模式的挑戰(zhàn)。

除地產(chǎn)開發(fā)之外，龍湖集團(tuán)還有另外兩個(gè)業(yè)績(jī)引擎——運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)。龍湖集團(tuán)將其稱之為由開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)構(gòu)成的“1+2+2”業(yè)務(wù)發(fā)展格局。其中，開發(fā)板塊由地產(chǎn)開發(fā)航道組成，運(yùn)營(yíng)板塊主要包括商業(yè)投資與長(zhǎng)租公寓兩大航道，服務(wù)板塊主要以物業(yè)管理及智慧營(yíng)造構(gòu)成。

龍湖集團(tuán)發(fā)布的最新運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，2023年全年龍湖集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入約265.3億元，同比增長(zhǎng)6%左右，創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營(yíng)約138.8億元，服務(wù)收入約119.3億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，龍湖運(yùn)營(yíng)收入已攀升至行業(yè)第四。

此外，龍湖集團(tuán)2023年地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為1734.9億元，合同銷售面積達(dá)到1079.6萬平方米，整體表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

在土地市場(chǎng)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，龍湖集團(tuán)2023年累計(jì)獲取31宗土地，總建筑面積超340萬平方米，總地價(jià)逾360億元，權(quán)益地價(jià)接近252億元，是民營(yíng)房企中拿地金額最多的公司。新獲取地塊主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化且成本合理。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在大部分民營(yíng)房企因資金不足而減少拿地甚至不拿地的當(dāng)下，龍湖在全國(guó)一二線城市持續(xù)拿地的動(dòng)作，彰顯其資金鏈的健康狀態(tài)。

持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

龍湖通過構(gòu)建三大業(yè)務(wù)板塊，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。同時(shí)通過降低負(fù)債規(guī)模、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，提前償還債務(wù)助力高質(zhì)量發(fā)展。

去年11月下旬，龍湖集團(tuán)提前償還了約20億港元于2024年1月2日到期的銀團(tuán)貸款，該銀團(tuán)貸款總額153億港元，剩余約20億港元的余額于12月提前償還。

實(shí)際上，龍湖在去年多次提前償還該筆銀團(tuán)，主動(dòng)減少短期債務(wù)負(fù)擔(dān)。該筆銀團(tuán)償還完畢后，至2025年前，龍湖將無到期需償還的境外銀團(tuán)；至2027年前，亦無到期美元債。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，龍湖153億港元銀團(tuán)貸款全部還清，年內(nèi)已多次提前償還相關(guān)債務(wù)，反映出龍湖在債務(wù)兌付方面主動(dòng)性較強(qiáng)，資金狀況良好，而提前償還債務(wù)對(duì)于穩(wěn)定投資者信心將起到重要作用。

龍湖集團(tuán)2023年中報(bào)顯示，公司在手現(xiàn)金為724.3億元，凈負(fù)債率為57.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，現(xiàn)金短債比為1.96倍，保持較高的償債水平。

據(jù)悉，龍湖集團(tuán)今年上半年至少償還56.412億元的境內(nèi)公開債務(wù)。至于全年的債務(wù)，在去年8月舉行的龍湖集團(tuán)中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，CFO趙軼曾表示，公司2024年到期的債務(wù)約230億元，到期的外幣債務(wù)幾乎為0，其中110億元為境內(nèi)債券（包括回售權(quán)），120億元為開發(fā)貸。趙軼同時(shí)透露，2024年還可能再發(fā)行20億至30億元（中期票據(jù)）。

債務(wù)優(yōu)化的同時(shí)，龍湖集團(tuán)的融資渠道進(jìn)一步打開。目前，工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行召開房企座談會(huì)，龍湖集團(tuán)均受邀參與，銀行表示將對(duì)房企融資進(jìn)行支持，預(yù)計(jì)融資動(dòng)作即將落地，而龍湖集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⒊蔀槭着�受益者�?/p>

“銀行端融資，依然是我們?nèi)谫Y渠道的主力。由于龍湖有非常好的信用，在銀行端，龍湖成為頭部大行和一些銀行的戰(zhàn)略合作伙伴。”趙軼表示。

責(zé)編：ZB