歐美房地產(chǎn)股債開年復(fù)蘇 降息預(yù)期下全球商業(yè)地產(chǎn)困境有望緩解

長江商報消息

美聯(lián)儲一年多的加息壓低了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的回報率。2022年和2023年的大部分時間內(nèi)，高利率對幾乎所有經(jīng)濟(jì)部門都產(chǎn)生了影響，房地產(chǎn)行業(yè)受到的打擊尤其嚴(yán)重，利率上升不僅損害了REITs所持房地產(chǎn)的價值，還推高了為這些房地產(chǎn)資產(chǎn)融資或再融資的成本。

眼下，在全球主要央行年內(nèi)降息的預(yù)期提振下，商業(yè)地產(chǎn)股債進(jìn)入新年后持續(xù)反彈，重獲資金流入。市場人士普遍預(yù)測，由數(shù)萬億美元債務(wù)負(fù)擔(dān)引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)困境有望結(jié)束。

富達(dá)國際（Fidelity International）的歐洲房地產(chǎn)研究主管波利澤（Kim Polizer）稱：“我們確實(shí)相信，我們已經(jīng)接近市場底部。對我們來說，現(xiàn)在計劃重新向房地產(chǎn)資產(chǎn)投入更多資金似乎是明智的�！比�球最大的資產(chǎn)管理公司貝萊德（BlackRock）本月也表示，2024年將是全球廉價房地產(chǎn)投資的“切入點(diǎn)”。

房地產(chǎn)股債開年復(fù)蘇

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至上周末，商業(yè)地產(chǎn)REITs已反彈至2023年3月硅谷銀行倒閉前的水平。彼時，美國區(qū)域銀行危機(jī)引發(fā)了市場對房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大信貸緊縮的擔(dān)憂。

除了股債價格反彈外，隨著投資者為房價未來回升重新定價，流入REITs的資金也穩(wěn)步增加。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Lipper的數(shù)據(jù)，截至1月10日的一周內(nèi)，全球房地產(chǎn)基金吸引了約8220萬美元的凈流入，為2021年9月以來的最高水平。

本輪反彈與全球主要央行降息預(yù)期密不可分，因?yàn)轭A(yù)計降息將緩解房東及貸款人的巨大財務(wù)壓力，并使市場轉(zhuǎn)而預(yù)測房產(chǎn)價值將停止貶值。

房產(chǎn)價格確實(shí)也有觸底反彈的跡象。根據(jù)MSCI的數(shù)據(jù)，2023年，美國和歐洲的商業(yè)地產(chǎn)交易量比2022年下降了逾50%，辦公室空缺率分別為17%和14%。而最新的數(shù)據(jù)表明，悲觀情緒正在消散。比如，由于抵押貸款利率已大幅下降，吸引了潛在買家，美國上周公布的最新12月新房銷量超過預(yù)期。

瑞銀資管公司下屬對沖基金部門的首席財務(wù)官奧康（Bernie Ahkong）稱：“從上個月開始，市場對房地產(chǎn)市場的投資情緒發(fā)生了明顯的積極變化�！彼�解釋稱，當(dāng)交易員認(rèn)為房東的債務(wù)成本會下降，并吸引了那些“希望交易久期”的人士，房地產(chǎn)股往往會上漲，“交易久期”是指購買對利率變化敏感的資產(chǎn)的投資方式。

投行Wedbush的分析師安德森（Richard Anderson）也對REITs的前景持樂觀態(tài)度。他在近期給客戶的一份報告中寫道：“投資者可能會得出結(jié)論，REITs仍然主要受宏觀趨勢和其他相關(guān)因素的驅(qū)動。在我們看來，美國經(jīng)濟(jì)的韌性、強(qiáng)勁的工資增長和高就業(yè)率的美國人口最終是一件好事，會促使大多數(shù)形式的房地產(chǎn)需求都穩(wěn)定增長。而一旦市場確定了美聯(lián)儲降息的明確路徑，從而更確定美國國債收益率波動區(qū)間，我們預(yù)計REITs追蹤的股票將大幅飆升。”

投行Baird也持類似觀點(diǎn)，Baird的高級股票研究分析師斯?fàn)柭�（Nick Thillman）稱：“下半年，REITs肯定會有一個更好的背景。我們將更好地了解利率環(huán)境，也將適度消化房產(chǎn)供應(yīng)。”

根據(jù)REITs行業(yè)協(xié)會Nareit的研究，從歷史上看，REITs往往在房地產(chǎn)復(fù)蘇周期的早期階段提供最高的投資回報。根據(jù)聚焦房地產(chǎn)投資的資管公司Cohen&Steers的研究，REITs通常在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的早期階段實(shí)現(xiàn)約20%的遠(yuǎn)期收益。

咨詢公司美世（Mercer）的歐洲房地產(chǎn)投資主管夏普瓦（Anne Koeman Sharapova）稱：“并不是說我們目前已經(jīng)處于REITs的牛市中，但上市房產(chǎn)股股價和估值數(shù)據(jù)顯示，情況正在好轉(zhuǎn)。”

高風(fēng)險仍在

雖然如此，但不少機(jī)構(gòu)仍認(rèn)為，房地產(chǎn)股債潛在高收益的背后仍是高風(fēng)險。

事實(shí)上，即使近期大幅反彈至一段時間以來的高位，REITs的走勢仍然跑輸美股大盤，因?yàn)殡m然預(yù)期年內(nèi)降息并將利好對利率敏感的房產(chǎn)市場，但在美聯(lián)儲官員口頭打壓和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好壞參半的情況下，投資者近期調(diào)降了美聯(lián)儲降息幅度和首次降息的時點(diǎn)預(yù)期。房地產(chǎn)精選行業(yè)SPDR基金（XLRE）今年迄今仍整體錄得約3%的跌幅，SPDR標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)ETF信托基金（SPY）上漲略超1%。

部分全球主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)仍持續(xù)警告房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。比如，德國聯(lián)邦金融監(jiān)管局主席上周二將商業(yè)房地產(chǎn)描述為“頭號風(fēng)險”。這些擔(dān)憂也并非完全杞人憂天。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，到2025年底，商業(yè)地產(chǎn)的房東將有超過2萬億美元的貸款需要在全球范圍內(nèi)進(jìn)行再融資。該機(jī)構(gòu)表示，除非美聯(lián)儲和歐洲央行迅速降息，否則其中不少房東將難以再融資。

標(biāo)普全球近期已調(diào)降了近三分之一的歐洲房地產(chǎn)集團(tuán)和約五分之一的美國房東的債務(wù)評級，因?yàn)槿绻�利率保持在高位，他們將陷入財�?wù)困境。

更看好歐洲房地產(chǎn)市場

此外，市場還預(yù)計，全球房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇將是不穩(wěn)定的，相對美國更加青睞歐洲。

英國商業(yè)地產(chǎn)價值從2022年年中的峰值已累計跌去約25%。施羅德集團(tuán)（Schroders）的英國房產(chǎn)投資主管蒙哥馬利（Nick Montgomery）表示，英國市場“已處于或接近底部”，并提示稱，實(shí)際上2023年英國辦公樓租金上漲了4%。凱投宏觀也預(yù)測，英國商業(yè)地產(chǎn)的整體價值在2023年下跌4%后，今年將上漲1.1%。

凱投宏觀還預(yù)計，歐元區(qū)房地產(chǎn)價格趨勢將在2025年轉(zhuǎn)正。而美國因?yàn)榧眲〉霓k公室需求下滑，復(fù)蘇將大幅滯后，今年將整體下跌10%，直到2026年才能復(fù)蘇。

雖然預(yù)計復(fù)蘇將滯后于歐洲，美國信貸投資者也對其房地產(chǎn)前景持樂觀態(tài)度。追蹤美國REITs的債券指數(shù)已反彈至美聯(lián)儲2022年3月開始激進(jìn)加息周期前的水平。美國銀行的信貸策略師塞利格（Yuri Seliger）表示，美聯(lián)儲加息是引發(fā)市場對美國房地產(chǎn)擔(dān)憂的主要原因，而“這一加息周期預(yù)計將于2024年結(jié)束，因此美國房地產(chǎn)市場的前景正在且將持續(xù)改善�！保ǖ谝回斀�(jīng)日報）

責(zé)編：ZB