房價走高卻“有價無市” 美國樓市窘境凸顯

長江商報消息 當?shù)貢r間10月31日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，美國8月份房價連續(xù)第7個月上漲——美國8月標準普爾凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數(shù)經(jīng)季調(diào)后創(chuàng)下歷史新高， 8月環(huán)比上漲0.9%，同比增幅為2.6%。美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）同日公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國8月房價環(huán)比上漲0.6%，同比則上漲5.6%。

數(shù)據(jù)還顯示，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，美國8月份20個城市中有19個城市的房價上漲。在8月，芝加哥、底特律、紐約等7個城市的房價升至歷史最高水平。其中，芝加哥連續(xù)第4個月領跑，房價同比上漲5%；緊隨其后的是紐約，房價同比上漲4.98%；底特律的房價上漲了4.8%。西部房價跌幅最大，其中，拉斯維加斯房價下跌4.9%，鳳凰城房價下跌3.9%。

在美聯(lián)儲大幅激進加息周期下，美國房市還能保持漲勢，實在令人驚訝。這樣的情形與歷史表現(xiàn)有些不符。通常來說，伴隨著美聯(lián)儲大幅激進加息，與之而來的經(jīng)濟降溫，甚至是經(jīng)濟衰退，往往會帶來房價大跌。自2022年3月以來，美聯(lián)儲已經(jīng)加息11次，累計加息幅度高達525個基點。此舉也大幅推升了美國抵押貸款利率。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月1日當周，30年期固定利率抵押貸款的合約利率下跌10個基點，至7.21%，但仍接近數(shù)十年來的最高水平。

在美國房價頗具韌性的背后，供給少、庫存低成為主因�！敖衲甑盅嘿J款利率的上升肯定抑制了住房需求�！笨死赘瘛だ�扎拉表示，但是經(jīng)過多年非常低的利率之后，似乎進一步抑制了住房供應。截至目前，美國不管是二手房，或者是新房的房源數(shù)量，都極為缺乏。所以，即便房市銷售量非常低，但是也無法壓低房價。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的統(tǒng)計，現(xiàn)在全美中等收入買家，有能力購買的價位是不超過25.6萬美元的房產(chǎn)，但這個價位的房產(chǎn)，現(xiàn)在在市場上只有23%，也就是不到四分之一的房源——遠低于5年前二分之一的可選房源。而導致可選二手房源減少的原因是，當前的抵押貸款利率比2021年底高出兩倍多，許多已經(jīng)鎖定低貸款利率的房主不愿出售房屋和購買新的房屋，因此市場上的房屋供應量遠低于正常水平。

與此同時，高利率使得消費者的購房意愿下降，銀行和金融機構放貸能力有限，同樣抑制了購房需求。 美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，利率上升已導致抵押貸款申請降至近30年來的最低水平。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin認為，美國人現(xiàn)在需要年收入超過11萬美元（約合人民幣80萬元），才能購買一套中等價位的房子，這比美國人的平均收入（2022年家庭收入中位數(shù)為74580美元）要高得多。據(jù)此，不少經(jīng)濟學家直言，美國購房者正在遭遇近40年來最難負擔的房市。

一方面是高利率下美國購房人壓力不斷加大，另一方面是潛在賣房者惜售、美國房價不斷走高。在此背景下，美國房市已經(jīng)步入了“有價無市”的窘境。Redfin估計，2023年，美國成屋銷售總量預計將為410萬套左右，這將是2008年雷曼兄弟倒閉引發(fā)全球金融危機后的最低水平。近兩年來，美國房屋成交量下降，與新冠疫情前的迅猛勢頭相比走弱了不少。伴隨著越來越多的買家因經(jīng)濟上無法負擔而持觀望態(tài)度，許多潛在的購房者更是已經(jīng)放棄短期內(nèi)購房計劃。因此，多位經(jīng)濟學家預測，2023年，美國房屋成交量將比去年同期下降7%至16%。

至于美國樓市前景，各方看點也并不相同。“美國房價接近歷史高點，但抵押貸款利率處于幾十年來的高點�！狈课菝貢�公司（housesecretary）聯(lián)合創(chuàng)始人兼研究主管克里斯·斯特勞德表示，考慮到這兩個因素，在可預見的未來，美國房價幾乎沒有上漲的空間。如果市場庫存過剩，未來價格還可能會下跌。但也有經(jīng)濟學家指出，在可預見的將來，美聯(lián)儲仍將維持高利率水平；而在俄烏沖突、巴以沖突之下，美國債務前景和經(jīng)濟復蘇前景仍存變數(shù)。因此，未來影響美國樓市的不確定性因素還很多，難以判斷其未來走勢。

（金融時報）

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責編：ZB