中海地產(chǎn)豪擲百億拿地半年超400億擴(kuò)儲(chǔ)   賬面1142億毛利率下滑凈利降19.43%

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 江楚雅

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷整體下行、行業(yè)大洗牌的轉(zhuǎn)折期，仍有房企大手筆擴(kuò)儲(chǔ)拿地。

近日，廣州海珠區(qū)總價(jià)最高地塊上涌果樹公園北側(cè)地塊通過搖號確定競買人，最終，中國海外發(fā)展有限公司（簡稱“中海地產(chǎn)”，00688.HK）以總價(jià)127.9億元拿下。這已是中海地產(chǎn)近期第二次百億拿地，6月底，中海地產(chǎn)在深圳摘得另一宗“百億地王”深圳灣超總地塊。

數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，中海地產(chǎn)在手現(xiàn)金高達(dá)1142億元，上半年斥資414億元購入土地，投資購地金額居行業(yè)前三。

自2017年回歸以來，顏建國掌舵下的中海地產(chǎn)一改過去保守、謹(jǐn)慎的形象，積極在土地市場出手，并在2022年順利實(shí)現(xiàn)“重回行業(yè)前五”的目標(biāo)。

近兩年，中海地產(chǎn)強(qiáng)攻一線、強(qiáng)二線城市。公開數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)目前有6100億元可售貨量，80%位于一線和強(qiáng)二線城市。

曾以高毛利率聞名業(yè)內(nèi)的中海地產(chǎn)，雖然銷售規(guī)模未能進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)，卻是連續(xù)多年的“中國最賺錢房企”。然而，隨著行業(yè)下行和地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率的持續(xù)下滑，中海地產(chǎn)的盈利能力也大幅下滑。

2022年，中海地產(chǎn)歸母凈利下跌42.06%，跌幅創(chuàng)20年之最。到2023年上半年，其業(yè)績并沒有明顯改善，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入891.6億元，同比減少14.10%；歸母凈利潤134.9億元，同比減少19.43%；核心歸母凈利潤138.2億元。

百億拿地，聚焦一二線投資

在房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的當(dāng)下，中海地產(chǎn)仍在大手筆拿地。

上涌果樹公園北側(cè)地塊位于海珠區(qū)核心腹地新港西板塊內(nèi)，是一宗各方面條件均不錯(cuò)的地塊，其起拍總價(jià)111億元，起拍樓面價(jià)30575元/平方米。

9月8日，經(jīng)過85輪競價(jià)，這宗地塊被抬進(jìn)了128億元的封頂價(jià)進(jìn)入搖號階段，參與搖號的房企共有十余家，包括中海地產(chǎn)、廣州地鐵、珠實(shí)、華發(fā)、保利、招商、中鐵建等國央企。

最終，中海地產(chǎn)以總價(jià)127.9億元拿下這一地塊，以最終的成交價(jià)計(jì)算，該地塊樓面價(jià)已高達(dá)5.22萬元/平方米（扣除政府性統(tǒng)籌用房及回遷安置用房）。

這已是中海地產(chǎn)下半年第二次百億拿地，6月底，中海地產(chǎn)以208.89億元在3個(gè)熱門城市接連摘得3幅地塊，包括深圳的深圳灣超總地塊，總價(jià)125.32億元、溢價(jià)15%；廈門大唐中心地塊，總價(jià)63.2億元、溢價(jià)14.91%；合肥包河地塊，總價(jià)20.37億元，溢價(jià)率14.86%。

根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)上半年的拿地投資購地金額居行業(yè)前三，新增土地儲(chǔ)備16宗，總購地金額414億元，新增總貨值人民幣717億元。

從拿地區(qū)域分布來看，中海地產(chǎn)聚焦的都是高能級城市。公開數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)目前有6100億元可售貨量，80%位于一線和強(qiáng)二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市近期都有新的項(xiàng)目入市，下半年上海市場預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額400億元，北京市場預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)合約額超300億元。

在收并購和城市更新方面，中海上半年在北京和上海兩大城市的更新項(xiàng)目，北京中信城、上海建國東路項(xiàng)目推進(jìn)順利，近期中海地產(chǎn)還收購了有關(guān)公司廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的股權(quán)。

不管是拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)還是收并購，都需要穩(wěn)健充足的資金鏈。中海地產(chǎn)中期報(bào)告顯示，截至2023年6月底，其在手現(xiàn)金達(dá)1142億元，占總資產(chǎn)的12.4%，在手現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比重長期保持在10％以上。

中海地產(chǎn)還是難得能保持“綠檔”的房企之一。截至6月末，中海地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%，全口徑凈借貸比率為37.7%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間，總借貸為2515.5億元，凈借貸比率維持于37.7%的行業(yè)低水平。

不過，在土地市場上高歌猛進(jìn)的同時(shí)，中海地產(chǎn)也面臨產(chǎn)品質(zhì)量和口碑一步步倒退，公司涉及虛假宣傳、以次充好的各類投訴屢見不鮮。

有業(yè)內(nèi)人士表示，中海地產(chǎn)后續(xù)如何將土地開發(fā)運(yùn)營成熟，打造有口碑的標(biāo)桿項(xiàng)目，將是其需要攻破的瓶頸。

業(yè)績承壓，營收利潤雙降

一直以來，中海地產(chǎn)憑借較高的毛利率水平，在行業(yè)內(nèi)有“利潤王”的稱號，不過，作為全行業(yè)最穩(wěn)健的房企，也未能躲過市場下行的沖擊，近幾年盈利能力下滑明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2020年之前，中海地產(chǎn)毛利率基本維持在30%以上水平，凈資產(chǎn)收益率也保持在15%以上。2012年至2021年十年間，中海地產(chǎn)年均凈利潤復(fù)合增長率超過40%，股東應(yīng)占溢利多次位列全行業(yè)第一。

2022年，中海地產(chǎn)出現(xiàn)了罕見的營收及凈利潤雙降的情形，尤其是毛利率的大幅走低讓公司利潤端承壓更為明顯。年報(bào)顯示，2022年，中海地產(chǎn)錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%；銷售毛利率僅為21.29%，同比下降2.25%，已經(jīng)低于華潤置地、保利發(fā)展等頭部房企同期毛利率。

資料顯示，2020—2022年，中海地產(chǎn)分別錄得歸母凈利潤439.04億元、401.55億元、232.6億元，同比增幅分別為5.49%、-8.54%、-42.06%。2022年也是創(chuàng)下了近年來中海地產(chǎn)歸母凈利跌幅最大的紀(jì)錄。

中海地產(chǎn)董事局主席顏建國認(rèn)為，過去一年行業(yè)持續(xù)下行，中海的營收和利潤出現(xiàn)了一定程度下降，下降原因包括疫情反復(fù)，影響了銷售和工程進(jìn)度，結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)減少，這使得毛利率有所下降，另外在財(cái)務(wù)上也做了一定的減值撥備。

雖然營收、利潤雙降，在業(yè)績會(huì)上，顏建國仍然表達(dá)了對行業(yè)及企業(yè)的三個(gè)信心，“一是對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回暖有信心；二是對房地產(chǎn)下半場的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型有信心；三是對強(qiáng)化中海自身競爭有信心�！睂Υ�，中海管理層宣布了2023年的經(jīng)營目標(biāo)：力爭銷售合約額增長20%，商業(yè)收入增長30%，利潤穩(wěn)中有升。

雖然顏建國信心滿滿，但2023年上半年，中海地產(chǎn)的業(yè)績并沒有明顯改善，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入891.6億元，同比減少14.10%；歸母凈利潤134.9億元，同比減少19.43%；核心歸母凈利潤138.2億元。

此外，中海地產(chǎn)的多元化發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)展并不順利，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比仍高達(dá)97%，物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)等多元業(yè)務(wù)占比遠(yuǎn)低于萬科、保利等同行。

2022年，中海地產(chǎn)來自物業(yè)開發(fā)的收入為1745.1億元，占總營收的96.78%，其他業(yè)務(wù)的占比不足4%；同期，公司商業(yè)物業(yè)收入52.6億元，同比增長1.8%，剔除減租影響后增長6.9%。

視覺中國圖

責(zé)編：ZB