高利率拖累英國地產(chǎn)市場走低

長江商報(bào)消息 受持續(xù)的高通脹和住房抵押貸款利率不斷走高的影響，英國房價出現(xiàn)回落。英國最大抵押貸款機(jī)構(gòu)之一哈利法克斯（Halifax）上周四發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國8月平均房價環(huán)比下跌1.9%，至27.96萬英鎊，創(chuàng)下自去年11月以來最大環(huán)比降幅；同比下降4.6%，創(chuàng)2009年以來最大降幅。

高利率加劇房地產(chǎn)困境

上述調(diào)查結(jié)果與全英房屋抵押貸款協(xié)會（NBS）上周的調(diào)查結(jié)果相呼應(yīng)，后者的調(diào)查顯示房價下跌更為迅速：英國8月房價同比下跌了5.3%，創(chuàng)2009年以來最大降幅，均價降至25.9萬英鎊，比2022年8月的峰值水平低近1.5萬英鎊。同時，已交付房屋指數(shù)較2019年水平下降了近20%，較2021年上半年下降了40%，表明銷售正在急劇惡化。

另一個可以參考的數(shù)值來自英國住房交易經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（ZOOPLA）。該機(jī)構(gòu)8月30日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國8月住房價格指數(shù)同比僅上漲0.1%。這一漲幅是2012年以來的最小漲幅。不僅僅是價格上漲乏力，英國的住房銷售數(shù)量同比也呈大幅下跌態(tài)勢。

自2021年底以來，英國央行已經(jīng)14次加息以抑制通脹，這給已經(jīng)受到食品和能源價格上漲打擊的消費(fèi)者的財(cái)務(wù)狀況帶來了壓力。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，英國房價將較峰值暴跌10%，目前距離這一目標(biāo)只有半程距離。較高的抵押貸款利率對房價最高的英格蘭南部的購買力產(chǎn)生了更大的影響。首次購房者面臨的障礙也更大，削弱了支持住房鏈底端的買家需求。跌幅最大的是英格蘭東南部，房價比一年前下降了5%。

房地產(chǎn)市場走低與英國央行的貨幣政策關(guān)聯(lián)緊密。當(dāng)?shù)貢r間8月3日，英國央行宣布，將基準(zhǔn)利率從5%上調(diào)至5.25%，這是2021年12月以來英國央行連續(xù)第14次加息，利率創(chuàng)15年來新高。英國央行行長貝利表示，如果英國通脹水平難以回落，英國央行或?qū)⒗^續(xù)加息。在8月議息會議上，英國央行貨幣政策委員會表示，通脹率下降幅度低于此前預(yù)期。其中，核心商品和服務(wù)通脹下降程度均低于預(yù)期，服務(wù)業(yè)價格水平預(yù)計(jì)在短期內(nèi)仍將保持在接近當(dāng)前水平的高位。

“考慮到近幾個月借貸成本的上升程度，這種疲軟并不令人驚訝，這導(dǎo)致英國房地產(chǎn)市場的活動遠(yuǎn)低于新冠疫情發(fā)生前的水平。有跡象表明，買家正在尋找更小、更便宜的房產(chǎn)，因此公寓的降幅相對較小。”NBS首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·加德勒表示。Halifax抵押貸款主管金·奈爾德表示：“加息總是存在滯后效應(yīng)，我們現(xiàn)在可能會看到更高的抵押貸款成本對房價的影響更大�！�

住房貸款同比下降近30%

今年夏季，在高利率政策影響下，英國抵押貸款利率也攀升至高點(diǎn)。據(jù)金融數(shù)據(jù)網(wǎng)站Moneyfacts的數(shù)據(jù)，7月2年期固定利率抵押貸款的平均利率約為6.7%，而一年前為4.33%。2021年末，在英國央行開始上調(diào)利率之前，該利率低于2%。與此同時，今年的住房貸款審批平均下降了近30%。數(shù)據(jù)顯示，7月銀行和建筑協(xié)會批準(zhǔn)了49444筆住房貸款，為2月以來的最低水平，低于6月的54605筆，下降約10%。

這些數(shù)據(jù)進(jìn)一步表明，抵押貸款利率飆升將一大批潛在購房者擠出了市場。此外，隨著存量抵押貸款利率的上調(diào)，導(dǎo)致一大批房主無力負(fù)擔(dān)，二手房供應(yīng)量隨之激增。

英國房地產(chǎn)交易專家預(yù)計(jì)，隨著英國央行繼續(xù)提高利率以抑制通脹，以及數(shù)以百萬計(jì)的房主被迫以高得多的利率為廉價的固定利率交易再融資，房價將在這一水平上下跌10%左右。房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Zoopla則表示，英國房屋銷售今年將暴跌20%以上，達(dá)到2012年以來的最低水平。

Zoopla執(zhí)行董事理查德·唐尼爾表示：“在2023年剩下的時間里，抵押貸款利率似乎越來越有可能保持在5%或以上，而不是下降。這將降低需求和購買力，并導(dǎo)致房產(chǎn)價格穩(wěn)步走低。”（金融時報(bào)）

責(zé)編：ZB