房價(jià)頗具韌性 美國樓市成交量或承壓

長江商報(bào)消息 在經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的同比下滑之后，美國7月房價(jià)“轉(zhuǎn)頭”上行。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，7月美國全國現(xiàn)房銷售中位價(jià)格同比上漲1.9%，達(dá)到40.67萬美元。這使得2023年美國房價(jià)走勢(shì)更趨迷離——去年年底，大部分市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，在美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息之下，2023年美國房價(jià)或跌幅不小。然而，現(xiàn)實(shí)卻出人意料。截至目前，美國房價(jià)雖有所下滑，但并未下滑太多，美國樓市低迷的時(shí)長和程度可能也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前的預(yù)測(cè)。

這樣的情形多少與歷史表現(xiàn)有些不符。通常來說，伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)大幅激進(jìn)加息，隨之而來的經(jīng)濟(jì)降溫甚至是經(jīng)濟(jì)衰退往往會(huì)帶來房價(jià)大跌。自2022年3月以來，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)加息11次，累計(jì)加息幅度高達(dá)525個(gè)基點(diǎn)。此舉也大幅推升了美國抵押貸款利率。美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月1日當(dāng)周，30年期固定利率抵押貸款的合約利率下跌10個(gè)基點(diǎn)，至7.21%，但仍接近數(shù)十年來的最高水平。

在此背景之下，去年開始，美國房價(jià)出現(xiàn)下跌。但出人意料的是，其跌幅非常有限，且今年以來不少地區(qū)房價(jià)較早地開始“收復(fù)失地”。例如，相對(duì)于西雅圖和舊金山房價(jià)下滑，邁阿密房價(jià)已經(jīng)多月大幅上漲。8月底公布的數(shù)據(jù)顯示，美國6月標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒（S&P/CS）全國房價(jià)指數(shù)經(jīng)季調(diào)后環(huán)比上漲0.7%，此前的5月為環(huán)比上漲0.8%。抵押貸款數(shù)據(jù)和科技公司黑人騎士（Black Knight）的數(shù)據(jù)顯示，8月份，在美國房市50個(gè)最大市場(chǎng)中，有30個(gè)市場(chǎng)的房價(jià)創(chuàng)下歷史新高。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾8月在杰克遜霍爾全球央行年會(huì)中表示，在經(jīng)歷了過去18個(gè)月的大幅減速后，美國樓市正顯示出回升的跡象。他還積極“唱多”美國經(jīng)濟(jì)前景。他認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)表明，美國經(jīng)濟(jì)增速放緩的程度可能不會(huì)像預(yù)期的那樣嚴(yán)重。

在美國房價(jià)頗具韌性的背后，供給少、庫存低成為主因。截至目前，美國不管是二手房還是新房的房源數(shù)量都極為缺乏。所以，即便房市銷售量非常低，也無法壓低房價(jià)。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全美中等收入買家有能力購買的價(jià)位是不超過25.6萬美元的房產(chǎn)。但是，這個(gè)價(jià)位的房產(chǎn)現(xiàn)在在市場(chǎng)上只有23%，也就是不到四分之一的房源。而導(dǎo)致可選二手房源減少的原因，在于當(dāng)前的抵押貸款利率比2021年底高出兩倍多，許多已經(jīng)鎖定低貸款利率的房主不愿出售房屋，因此市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量遠(yuǎn)低于正常水平。

在高利率和高房價(jià)之下，美國潛在購房者壓力倍增。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，美國購房者正在遭遇近40年來最難負(fù)擔(dān)的房市。近兩年來，美國房屋成交量下降。越來越多的買家因經(jīng)濟(jì)上無法負(fù)擔(dān)而持觀望態(tài)度，許多潛在的購房者已經(jīng)放棄短期內(nèi)購房計(jì)劃。因此，多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，2023年美國房屋成交量將比去年同期下降7%至16%。

通常來說，美聯(lián)儲(chǔ)加息雖然會(huì)有一些影響，但不會(huì)馬上對(duì)房市、宏觀經(jīng)濟(jì)帶來沖擊，其影響的深度和廣度需要時(shí)間來消化。因此，其最終影響通常會(huì)有9個(gè)月到10個(gè)月的滯后期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，未來幾個(gè)月的通脹可能比先前預(yù)期得更快得到緩解。在這一過程中，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)停止加息，這有利于拉低抵押貸款利率，從而減輕美國購房者的負(fù)擔(dān)。

另外，值得一提的是，在美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息之下，美國房市冷熱不均。黑人騎士的數(shù)據(jù)顯示，雖然從美國全國范圍來看，8月房價(jià)同比上漲2.3%。但在全美50個(gè)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有14個(gè)市場(chǎng)的房價(jià)仍在同比下跌，其中以奧斯汀為首，8月奧斯汀房價(jià)同比下跌11.9%。標(biāo)準(zhǔn)普爾道瓊斯指數(shù)顯示，在本輪美國房市下滑期間，西雅圖房價(jià)跌幅居前，在2022年5月至2023年6月期間大幅下滑了10.5%。

（金融時(shí)報(bào)）

責(zé)編：ZB