房價頗具韌性 美國樓市成交量或承壓

長江商報消息 在經(jīng)歷了連續(xù)5個月的同比下滑之后，美國7月房價“轉頭”上行。根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，7月美國全國現(xiàn)房銷售中位價格同比上漲1.9%，達到40.67萬美元。這使得2023年美國房價走勢更趨迷離——去年年底，大部分市場人士預測，在美聯(lián)儲大幅加息之下，2023年美國房價或跌幅不小。然而，現(xiàn)實卻出人意料。截至目前，美國房價雖有所下滑，但并未下滑太多，美國樓市低迷的時長和程度可能也會遠遠低于之前的預測。

這樣的情形多少與歷史表現(xiàn)有些不符。通常來說，伴隨著美聯(lián)儲大幅激進加息，隨之而來的經(jīng)濟降溫甚至是經(jīng)濟衰退往往會帶來房價大跌。自2022年3月以來，美聯(lián)儲已經(jīng)加息11次，累計加息幅度高達525個基點。此舉也大幅推升了美國抵押貸款利率。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月1日當周，30年期固定利率抵押貸款的合約利率下跌10個基點，至7.21%，但仍接近數(shù)十年來的最高水平。

在此背景之下，去年開始，美國房價出現(xiàn)下跌。但出人意料的是，其跌幅非常有限，且今年以來不少地區(qū)房價較早地開始“收復失地”。例如，相對于西雅圖和舊金山房價下滑，邁阿密房價已經(jīng)多月大幅上漲。8月底公布的數(shù)據(jù)顯示，美國6月標準普爾凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數(shù)經(jīng)季調后環(huán)比上漲0.7%，此前的5月為環(huán)比上漲0.8%。抵押貸款數(shù)據(jù)和科技公司黑人騎士（Black Knight）的數(shù)據(jù)顯示，8月份，在美國房市50個最大市場中，有30個市場的房價創(chuàng)下歷史新高。美聯(lián)儲主席鮑威爾8月在杰克遜霍爾全球央行年會中表示，在經(jīng)歷了過去18個月的大幅減速后，美國樓市正顯示出回升的跡象。他還積極“唱多”美國經(jīng)濟前景。他認為，美國房地產(chǎn)市場的強勁表現(xiàn)表明，美國經(jīng)濟增速放緩的程度可能不會像預期的那樣嚴重。

在美國房價頗具韌性的背后，供給少、庫存低成為主因。截至目前，美國不管是二手房還是新房的房源數(shù)量都極為缺乏。所以，即便房市銷售量非常低，也無法壓低房價。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的統(tǒng)計，現(xiàn)在全美中等收入買家有能力購買的價位是不超過25.6萬美元的房產(chǎn)。但是，這個價位的房產(chǎn)現(xiàn)在在市場上只有23%，也就是不到四分之一的房源。而導致可選二手房源減少的原因，在于當前的抵押貸款利率比2021年底高出兩倍多，許多已經(jīng)鎖定低貸款利率的房主不愿出售房屋，因此市場上的房屋供應量遠低于正常水平。

在高利率和高房價之下，美國潛在購房者壓力倍增。有經(jīng)濟學家表示，美國購房者正在遭遇近40年來最難負擔的房市。近兩年來，美國房屋成交量下降。越來越多的買家因經(jīng)濟上無法負擔而持觀望態(tài)度，許多潛在的購房者已經(jīng)放棄短期內購房計劃。因此，多位經(jīng)濟學家預測，2023年美國房屋成交量將比去年同期下降7%至16%。

通常來說，美聯(lián)儲加息雖然會有一些影響，但不會馬上對房市、宏觀經(jīng)濟帶來沖擊，其影響的深度和廣度需要時間來消化。因此，其最終影響通常會有9個月到10個月的滯后期。經(jīng)濟學家表示，未來幾個月的通脹可能比先前預期得更快得到緩解。在這一過程中，美聯(lián)儲可能會停止加息，這有利于拉低抵押貸款利率，從而減輕美國購房者的負擔。

另外，值得一提的是，在美聯(lián)儲大幅加息之下，美國房市冷熱不均。黑人騎士的數(shù)據(jù)顯示，雖然從美國全國范圍來看，8月房價同比上漲2.3%。但在全美50個最大的房地產(chǎn)市場中，有14個市場的房價仍在同比下跌，其中以奧斯汀為首，8月奧斯汀房價同比下跌11.9%。標準普爾道瓊斯指數(shù)顯示，在本輪美國房市下滑期間，西雅圖房價跌幅居前，在2022年5月至2023年6月期間大幅下滑了10.5%。

（金融時報）

責編：ZB