旭輝陷困境凈虧68.8億銷售下滑41% 合作開發(fā)模式風光不再短債238億流動性緊繃

長江商報消息 作為民營房企“模范生”，旭輝曾憑借合作開發(fā)模式實現(xiàn)高速增長，但如今，面對房地產(chǎn)行業(yè)突如其來的變化，旭輝也“難逃此劫”，合作開發(fā)模式的風險弊端逐漸顯現(xiàn)出來。

近日，旭輝集團股份有限公司（簡稱“旭輝”，00884.HK）發(fā)布公告，公司2023年1—6月，合并口徑凈利潤為-68.81億元，同比下降377.06%，其中歸母凈利潤為-64.32億元，同比下降456.69%。

大幅虧損之下，公司銷售端也在承壓，2023年1—7月，旭輝實現(xiàn)累計合同銷售466.4億元，同比下滑41.14%。

受行業(yè)整體環(huán)境影響，從2022年年末開始，旭輝在債務端面臨一定壓力。截至2023年6月末，公司總資產(chǎn)3382.02億元，總負債2607.56億元，權(quán)益總額774.45億元。

其中，發(fā)行人短期借款為1.78億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為236.89億元，短期債務達238.67億。

而與此同時，公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。

為緩解流動資金壓力及為業(yè)務營運提供資金，公司正多渠道尋求措施，包括處置境外資產(chǎn)、推動債務重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。

凈利大幅虧損銷售下滑

2022年業(yè)績短暫回暖后，旭輝集團再次陷入虧損。

公告顯示，2023年上半年，旭輝集團收入275.78億元，虧損68.81億元，歸屬于母公司股東的虧損64.32億元，較上年同期轉(zhuǎn)盈為虧。

虧損原因為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率下跌，對物業(yè)項目計提減值撥備增加，人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損，以及分占合營企業(yè)和聯(lián)營業(yè)務業(yè)績下降。

2023年1—6月，旭輝的毛利率為16.76%，相比2022年1—6月的20.72%下降了3.96個百分點。主要是由于物業(yè)銷售及相關(guān)服務板塊的毛利率由2022年1—6月的20.03%下降到了15.77%。

旭輝表示，鑒于當前發(fā)生虧損的情況，公司已通過提振銷售、金融合作、精簡人員等多種方式積極整改及補救。盡管如此，如未來公司銷售情況持續(xù)未能好轉(zhuǎn)，盈利持續(xù)未能恢復為正，則將可能對公司償債能力形成重大影響。

數(shù)據(jù)顯示，2023年1—7月，旭輝實現(xiàn)累計合同銷售466.4億元，較上年的792.4億元，下滑41.14%；合同銷售面積325.94萬平方米，較上年的528.12萬平方米，減少38.28%。

合作開發(fā)風險顯現(xiàn)債務承壓

旭輝成立于2000年，是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2012年在港交所上市，主營業(yè)務是在中國內(nèi)地從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資及物業(yè)管理，開發(fā)項目涵蓋住宅、商業(yè)辦公、商業(yè)綜合體等多種物業(yè)形態(tài)。

旭輝是這幾年具有“黑馬”屬性的企業(yè)。長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近十年，旭輝集團的銷售額增長了10倍，從2012年上市的96億元到2017年突破千億元，尤其是2017年業(yè)績近乎翻倍，從2016年的530億增長至2017年的1040億，同比大漲96%。

旭輝之所以成為短期業(yè)績快速增長的“黑馬”，主要是依靠合作開發(fā)模式。旭輝是較早涉足合作開發(fā)的房企，曾被稱為“合作之王”。自從2013年開始，旭輝就大量采用合作開發(fā)模式，合作對象包括央企、港企、民營各類企業(yè)。

除了主業(yè)外，被旭輝寄予厚望、欲打造成第二主業(yè)的商業(yè)板塊，也延續(xù)了“合作”基因，依托外部合作來撬動規(guī)模、分擔風險。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前旭輝商業(yè)已開業(yè)的14個項目中，至少7個屬于合作開發(fā)。

不過，旭輝的商業(yè)板塊尚未成氣候，截至2022年年末，公司商業(yè)收入貢獻率不足3%，與“第二主業(yè)”的期望相比仍有不小差距。

不過，旭輝商業(yè)并沒有放緩其在全國布局的步伐。據(jù)旭輝商業(yè)透露，全國還有超10個旭輝Cmall已在籌備陸續(xù)開業(yè)。

如今，面對房地產(chǎn)行業(yè)突如其來的變化，旭輝也“難逃此劫”，合作風險共擔的弊端逐漸顯現(xiàn)出來。瑞銀的一份報告也直指旭輝因合作項目過多所存在的風險。瑞銀預期，如果合作方違約或存在債務問題，項目公司將遇到資金和銷售難的問題，旭輝也將受到波及。

根據(jù)旭輝內(nèi)部統(tǒng)計，2022年有21個合作項目的合作方發(fā)生債務展期，其中旭輝的股權(quán)占比為32%。

事實上，旭輝的財務狀況并不理想。2022年11月，旭輝突然宣布，暫停支付境外債本息。其流動性問題隨之浮出水面，一向聲稱不差錢的旭輝也沒有錢了。

截至2023年6月末，其發(fā)行人短期借款為1.78億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為236.89億元，短期債務達238.67億。截至6月底，旭輝集團總資產(chǎn)3382.02億元，總負債2607.56億元，權(quán)益總額774.45億元。

2022年，旭輝對外宣布，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預期，已暫停支付境外融資安排項下所有應付的本金和利息。截至2023年6月末，該公司的貨幣資金為173.24億元（其中受限資金為4.24億元），相比2022年末減少5.92億元，降幅為3.30%。

值得注意的是，旭輝在流動性困難之時仍在拿地，近期，旭輝花3.7億元拿下長春一宗舊城改造地塊，這是其自2022年以來首次在招拍掛市場拿地。

多舉措緩解流動性危機

為緩解流動性壓力，旭輝正多渠道尋求措施，包括處置境外資產(chǎn)、推動債務重組、拓寬融資渠道、尋求馳援者等。

首先，是處置一些低效資產(chǎn)。自2022年11月以來，旭輝已經(jīng)先后變賣了長租公寓項目以及酒店項目，也將其總部大樓、甚至旭輝永升服務股權(quán)擺上了交易臺。

融資方面，旭輝集團與多家金融機構(gòu)展開合作，試圖引入更多“活水”。根據(jù)旭輝集團官微發(fā)布的信息統(tǒng)計顯示，自“金融十六條”實施以來，旭輝集團已先后與包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行在內(nèi)的五家國有銀行簽訂銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；并與光大銀行、廈門國際銀行等股份制銀行、建銀國際等金融機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作。

隨著房地產(chǎn)金融領域風險化解政策接連出臺，旭輝在融資端也取得了一些新進展。

2023年1月3日，旭輝宣布將發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，該筆債券發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區(qū)間為2.80%—4.30%，募集資金將用于項目建設、償還境內(nèi)有息債務。

旭輝還迎來了馳援者。2023年2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

此外，盡管大幅虧損，旭輝仍堅持保交樓。公告顯示，2023年上半年，旭輝于全國39城68個項目兌現(xiàn)超5.5萬套房屋，交房交證約3500戶。

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●長江商報記者 江楚雅

責編：ZB