合景泰富將啟動(dòng)超300億境外債務(wù)重組   出售多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速回血保交樓

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者江楚雅

財(cái)務(wù)狀況一向穩(wěn)健的合景泰富也出現(xiàn)債務(wù)違約。

近日，合景泰富（01813.HK）發(fā)布公告稱，在一筆2024年到期的優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日，該公司未能按期予以兌付，由此構(gòu)成了違約事件。

值得一提的是，合景泰富此前在4月28日還披露，公司拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額為2.12億元尚未根據(jù)其預(yù)定還款日期償還，故觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸311.63億元交叉違約。

目前，公司債務(wù)償付壓力頗大。截至2022年末，合景泰富有息債務(wù)的即期部分約222.45億元，同期的現(xiàn)金等價(jià)物約33.56億元。

為確�？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)，5月14日，合景泰富宣布，鑒于目前的挑戰(zhàn)，從所有債權(quán)人的利益出發(fā)將尋求目前境外債的全面解決方案，以確保其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

與此同時(shí)，公司開始優(yōu)化資產(chǎn)配置，出售多個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加速“回血”保交樓。5月12日，合景泰富公告稱，其當(dāng)日向平安出讓上海4個(gè)項(xiàng)目，總作價(jià)7.5億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年以來，多部門對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展都給予積極信號(hào)，保障境內(nèi)融資和交付銷售經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這類房企選擇對(duì)境外債券重組可能成為常態(tài)化動(dòng)作。

推進(jìn)境外債務(wù)重組

5月14日，合景泰富官宣債務(wù)違約事件，一筆2024年到期的6厘優(yōu)先票據(jù)發(fā)行于2022年9月，發(fā)行規(guī)模約7.95億美元，是由2022年9月到期的兩筆票據(jù)和2023年9月到期的一筆票據(jù)交換要約而來。

根據(jù)該筆2024年到期票據(jù)的發(fā)行條款，2023年5月14日是其票據(jù)本金額15%連同其相應(yīng)未付利息的強(qiáng)制贖回日，合計(jì)應(yīng)付金額約1.19億美元。截至本公告日期，合景泰富尚未支付前述款項(xiàng)，由此構(gòu)成違約事件。

此外，合景泰富此前在4月28日還披露另一與境外債相關(guān)的事件。其時(shí)，合景泰富公告稱，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額2.12億元尚未根據(jù)其預(yù)定還款日期償還，故觸發(fā)若干長(zhǎng)期附息銀行及其他借貸311.63億元交叉違約。

合景泰富表示，其一直依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)，而由于絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)竣工，盡管其已作出最大努力，但可用于支付境外債務(wù)的資金仍持續(xù)受壓。

根據(jù)公告，截至去年年底，合景泰富全年共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計(jì)75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團(tuán)貸款，合計(jì)約113億元。

據(jù)悉，合景泰富此前已經(jīng)對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期，還被穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相繼列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單和評(píng)級(jí)負(fù)面觀察名單。合景泰富的流動(dòng)性也收緊，短債無法覆蓋，償債風(fēng)險(xiǎn)仍存。

截至2022年年末，合景泰富的短債規(guī)模達(dá)到203億元。其中，其一年內(nèi)需償還的銀行及其他貸款為75.81億元；一年內(nèi)到期的境內(nèi)公司債52.02億元。

而同期，合景泰富的剔除受限資金后的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為77.15億元，規(guī)模上根本無法與短債相提并論，在無法覆蓋短債的同時(shí)，其資金缺口就達(dá)到一百多億元。

為確保可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，5月14日，合景泰富宣布，鑒于目前的挑戰(zhàn)，從所有債權(quán)人的利益出發(fā)將尋求目前境外債的全面解決方案，以確保其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，債務(wù)重組完成之后，中長(zhǎng)期的“回血”自救才是關(guān)鍵。出險(xiǎn)房企仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

出售資產(chǎn)回血

債務(wù)壓力下，合景泰富積極通過資產(chǎn)出售的方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。2022年7月，合景泰富向龍湖集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了香港“尚珒溋”項(xiàng)目50%的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，錄得4.895億港元的稅后利潤(rùn)。9月，博楓資產(chǎn)管理向合景泰富、富力地產(chǎn)收購(gòu)上海嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，代價(jià)約13億元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項(xiàng)目，總代價(jià)為3.71億元。5月12日，合景泰富公告稱，其當(dāng)日向平安出讓上海4個(gè)項(xiàng)目，總作價(jià)7.5億元。

合景泰富表示，為改善流動(dòng)資金以滿足集團(tuán)的財(cái)務(wù)需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益的條款在資產(chǎn)方面物色潛在買家，上述出售事項(xiàng)如果落實(shí)，將可改善其流動(dòng)資金。

業(yè)績(jī)方面，合景泰富在2022年陷入虧損。2022年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司錄得收入134.53億元，同比減少43.6%；錄得年度虧損98.42億元，較2021年利潤(rùn)25.63億元相比，由盈轉(zhuǎn)虧；公司擁有人應(yīng)占虧損92.41億元，而2021年度取得溢利24.21億元，同樣由盈轉(zhuǎn)虧。

毛利率也持續(xù)降低，數(shù)據(jù)顯示，2015年至2022年，合景泰富的毛利率分別為36.09%、34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%、21.16%、-15.58%。

合景泰富表示，未來將通過“強(qiáng)銷售、降負(fù)債”的措施，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，增強(qiáng)現(xiàn)金流動(dòng)性，提高經(jīng)營(yíng)效率、控制風(fēng)險(xiǎn)及降低成本。

近段時(shí)間以來，一、二線高能城市的回暖情況較為明顯，合景泰富的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。截至2022年年底，其土地儲(chǔ)備約2330萬平方米，其中一二線城市占比達(dá)95%，大灣區(qū)核心城市占比達(dá)72%。合景泰富目前在售的128個(gè)項(xiàng)目，其中54%來自粵港澳，90%來自一二線城市。

交付方面，公告顯示，截至2022年12月31日止，合景泰富已完成交付總建筑面積約806218平方米，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復(fù)蘇，逐步恢復(fù)正常營(yíng)運(yùn)。

責(zé)編：ZB