碧桂園上市16年首虧55億銷冠跌落   楊惠妍迎挑戰(zhàn)去化承壓新業(yè)務(wù)放緩

長江商報(bào)消息 二代接班人楊惠妍剛剛上任，碧桂園就面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近日，碧桂園(02007.HK)發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2022年歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，但剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的核心凈利潤約10億元至30億元，預(yù)期歸母凈虧損為55億元至75億元，這是其2007年上市以來首次轉(zhuǎn)負(fù)。

2022年，碧桂園以4643億元的銷售額穩(wěn)居中國房企榜首。但在中國房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期的當(dāng)下，碧桂園依靠“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張的隱患逐步顯露。

今年前兩個(gè)月，碧桂園以562億元銷售額位列行業(yè)第三位，五年來首次從銷冠跌落。

3月1日，碧桂園宣布楊國強(qiáng)因年齡原因辭任公司董事會(huì)主席，由其女兒聯(lián)席主席楊惠妍接任。這意味著碧桂園完成管理權(quán)交接。

近年來，在楊惠妍的主導(dǎo)下，碧桂園積極打造“第二條曲線”，推進(jìn)機(jī)器人和物業(yè)兩大業(yè)務(wù)，不過，主業(yè)承壓之下，大力投資的新興業(yè)務(wù)發(fā)展目前已暫緩。

上市16年首虧銷冠不再

2007年，碧桂園赴港上市，通過將項(xiàng)目開發(fā)的“大盤模式”復(fù)制到多地，在房地產(chǎn)高速增長周期中收獲巨大紅利。2017年，碧桂園以超過5500億元的合同銷售額登頂，此后一路高歌猛進(jìn)，連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)第一。

在疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)承壓之下，近兩年中國房地產(chǎn)市場遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。即使是被譽(yù)為“宇宙房企”的碧桂園也難以獨(dú)善其身。

2020年開始，碧桂園就出現(xiàn)下滑跡象。財(cái)報(bào)顯示，2020年，碧桂園營收4628.6億元，同比下降4.74%；歸母凈利潤350.2億元，同比下跌11.45%，毛利率為21.80%，同比下跌4.26%。

2021年，碧桂園的營收雖然有所增長，但全口徑銷售金額僅為7588.2億元，未能完成8000億元的銷售目標(biāo)。2022年上半年，碧桂園營收1623.63億元，同比下跌30.89%；歸母凈利潤6.12億元，同比下跌95.92%。

3月13日，碧桂園發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)期2022年全年可能錄得剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后的歸母核心凈利潤在10億元至30億元之間，預(yù)期歸母凈虧損為55億元至75億元。這是碧桂園上市以來首次發(fā)生虧損。

碧桂園解釋了錄得虧損的主要原因是：受房地產(chǎn)市場下行的影響，本期部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；及外匯波動(dòng)造成預(yù)期匯兌凈損失所致。

銷售方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)的銷售金額數(shù)據(jù)來看，碧桂園在2017年至2022年的六年時(shí)間里蟬聯(lián)行業(yè)銷冠。2022年，碧桂園約實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額4643億元，同比下降約39%，但也維持住了銷售規(guī)模第一的位置。

但在今年前兩月，碧桂園首次跌落銷冠寶座，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1—2月，碧桂園全口徑銷售金額為562億元，位列排行榜第3位。前兩位分別是保利發(fā)展和萬科地產(chǎn)。

三四線去化承壓轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線

碧桂園業(yè)績出現(xiàn)跌落不僅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入周期性調(diào)整有關(guān)，更關(guān)鍵的在其“農(nóng)村包圍城市”、重倉三四線的戰(zhàn)略失靈。

2017年，碧桂園榮登行業(yè)第一的同時(shí)，棚改貨幣化、城鎮(zhèn)化正如火如荼地發(fā)展，在此背景之下，碧桂園不斷加大三四線城市的投資力度。財(cái)報(bào)顯示，2017年，碧桂園三四線的投資額為1400億左右，相較于2015年的200億左右，翻了七倍左右。此后幾年，碧桂園雖然投資力度有所收斂，但基本也能保持在900億左右。2017年，三四線城市合約銷售金額占碧桂園總合約銷售金額的60%左右。

“隨著城市化進(jìn)入新階段、人口分布從增量進(jìn)入到存量時(shí)代，三四線城市的紅利已然退卻，在一二線城市的房子都不好賣了當(dāng)下，三四線城市房子的去化壓力會(huì)更加艱巨�！必�(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線的市場行情遇到困難，所以房企也確實(shí)需要注意此類新問題，銷售數(shù)據(jù)不好，必然使得房企的盈利空間受到影響，要在這一波促銷過程中積極抓住各地新政策，主動(dòng)銷售拉升數(shù)據(jù)。

目前，碧桂園也在加速促銷去化，但從公開的信息來看，碧桂園部分項(xiàng)目由于降價(jià)幅度過大，或被當(dāng)?shù)卣�府叫停；或者所處位置不佳的�?xiàng)目，即便“骨折價(jià)”也難以提升成交量。

隨著三四線城市紅利消退，碧桂園在拿地戰(zhàn)略上也發(fā)生轉(zhuǎn)變。2021年核心城市集中供地，公司一改之前的“與世無爭”，數(shù)次出手拿下多個(gè)項(xiàng)目，其中以北京和上海為重點(diǎn)。2020年，其75%的新增項(xiàng)目圍繞五大都市圈，2021年比例增加至85%。

在2022年度工作會(huì)議上，碧桂園提出，重啟投資，要在一二線城市積極拿地。財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權(quán)益金額僅60.9億元，其中三四線城市占比僅為33%，另外67%都給了一二線城市。

加速融資新興業(yè)務(wù)放緩

碧桂園在業(yè)內(nèi)有“高周轉(zhuǎn)之王”之稱，以最快的速度，將土地轉(zhuǎn)化成貨值、再完成去化回款。在中國房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期的當(dāng)下，這把“高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張利器的隱患逐步顯露。

長江商報(bào)記者注意到，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債率已連續(xù)多年超過80%，較高的負(fù)債率、特別是流動(dòng)負(fù)債率，容易造成企業(yè)經(jīng)營資金鏈緊張、甚至因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)斷裂而造成經(jīng)營陷入困難。

2022年，碧桂園剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率終于降低到80%以下，進(jìn)入黃色檔。但盡管如此，堅(jiān)持多年的高周轉(zhuǎn)策略還是給現(xiàn)階段的碧桂園帶來巨大的壓力。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年上半年，碧桂園總資產(chǎn)1.89萬億元，總負(fù)債1.59萬億元。未償還債務(wù)為7694.46億元，其中5242.50億元需在一年內(nèi)償還，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額為1234.83億元，對(duì)比半年前的1679.21億元下跌26.5%。

現(xiàn)金流下跌，碧桂園加速融資，2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。今年1月，碧桂園再獲最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資支持，并獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行200億元中期票據(jù)。

“開源”的同時(shí)還進(jìn)行“節(jié)流”調(diào)整。2022年中報(bào)顯示，碧桂園擁有78533名全職雇員，相較2021年末減少了22%。2023年3月3日，碧桂園發(fā)布公告稱，實(shí)施區(qū)域總裁兼任方案，將此前的58個(gè)區(qū)域減少至29個(gè)。

多重壓力之下，碧桂園需找到更強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)引擎，打造“第二條曲線”。2018年12 月，楊惠妍出任碧桂園聯(lián)席主席后，碧桂園還確立了地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人“三駕馬車”的發(fā)展戰(zhàn)略。2019年，碧桂園創(chuàng)投設(shè)立后，成功投資了90多家企業(yè)，分布在科技、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)鏈、健康等多個(gè)投資主體，還投資了航天領(lǐng)域的藍(lán)箭航天等。

然而，盈利能力走弱的碧桂園，機(jī)器人和農(nóng)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)布局已經(jīng)開始放緩。披露 2022年中報(bào)時(shí)，碧桂園總裁莫斌對(duì)外表示，為保證健康的現(xiàn)金流，對(duì)主業(yè)和新興業(yè)務(wù)進(jìn)行了調(diào)整，除了博智林機(jī)器人，其他業(yè)務(wù)都已暫緩。

●長江商報(bào)記者 李立

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