珠江股份擬28億出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)突圍   2022年虧17.6億資產(chǎn)負(fù)債率近94%

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

主業(yè)不振、虧損加劇的廣州地產(chǎn)商珠江股份（600684.SH），謀求向物業(yè)管理轉(zhuǎn)型突圍。

今年1月19日，公司宣布擬約28億元將原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)置出，同時(shí)以7.79億元置入物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)服務(wù)有關(guān)。

隨后，上交所要求珠江股份結(jié)合珠實(shí)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、可動(dòng)用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說(shuō)明交易對(duì)方的履約能力。

近日，珠江股份發(fā)布公告回復(fù)上交所問(wèn)詢函，內(nèi)容涉及交易作價(jià)、交易方案、交易影響以及審批風(fēng)險(xiǎn)等。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，急于轉(zhuǎn)型的珠江股份整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不理想，凈利潤(rùn)增速下滑明顯。2021年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈后，2022年又由盈轉(zhuǎn)虧，凈利潤(rùn)虧損約17.6億元。此外，截至2022年9月30日，珠江股份的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93.81%，創(chuàng)上市以來(lái)新高。

出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

今年1月，珠江股份發(fā)布重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易公告，宣布擬將原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)置出，同時(shí)置入行業(yè)前景良好的物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。交易完成后，珠江股份將由原來(lái)的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”變更為“物業(yè)管理公司”。

公告顯示，珠江股份本次交易的交易對(duì)方為珠實(shí)集團(tuán)、珠江健康，將以28億元置出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，置出資產(chǎn)組中涉及控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司有11家，分布于廣州、東莞、長(zhǎng)沙及合肥。

同時(shí)，公司將以7.79億元置入物業(yè)管理及文體運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，即珠江城服的100%股權(quán)。目前，珠實(shí)集團(tuán)、珠江健康分別持有珠江城服95%、5%的股權(quán)。

據(jù)中指院出具的報(bào)告，珠江城服位列2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第17名，盈利能力并不算理想。數(shù)據(jù)顯示，珠江城服2020年、2021年以及2022年1—8月的營(yíng)業(yè)收入分別為9.43億元、11.91億元、8.05億元，歸屬凈利潤(rùn)分別為6495.56萬(wàn)元、6202.08萬(wàn)元以及4506.79萬(wàn)元。公司賬面資金并不寬裕，其2020年和2022年1—8月的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流均為負(fù)值。值得注意的是，2021年，公司籌措活動(dòng)現(xiàn)金流凈額達(dá)到-10.38億元。

根據(jù)交易安排，對(duì)置入資產(chǎn)和置出資產(chǎn)估值差額部分，控股股東珠實(shí)集團(tuán)需向珠江股份支付現(xiàn)金約20億元。珠實(shí)集團(tuán)資金流出將包括兩部分：一是重組支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)約20億元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供資金，用于相應(yīng)控股子公司向珠江股份償還往來(lái)欠款。截至2022年8月31日，待償還往來(lái)款金額為39.04億元。

2月9日，上交所要求珠江股份結(jié)合珠實(shí)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、可動(dòng)用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說(shuō)明交易對(duì)方的履約能力。

2月23日，珠江股份發(fā)布公告回復(fù)上交所關(guān)于重大資產(chǎn)置換的問(wèn)詢函。珠江股份表示，交易對(duì)方珠實(shí)集團(tuán)業(yè)務(wù)穩(wěn)定、流動(dòng)性良好，能及時(shí)、足額履行交易對(duì)價(jià)支付義務(wù)，持有的貨幣資金足夠覆蓋本次交易中的資金需求。

據(jù)了解，珠實(shí)集團(tuán)是廣州市國(guó)資直屬的32家國(guó)有企業(yè)之一，涵蓋城市建設(shè)與開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資與開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市運(yùn)營(yíng)與服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。截至2023年1月末，集團(tuán)獲得各大銀行等金融機(jī)構(gòu)授信額度為654.32億元，其中未使用授信額度179.24億元，仍有足夠未使用授信額度。

并購(gòu)擴(kuò)張由盈轉(zhuǎn)虧

公開(kāi)信息顯示，珠江股份成立于1979年6月，扎根廣州，曾被建設(shè)部家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為“首屆中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。

珠江股份此前實(shí)行激進(jìn)擴(kuò)張策略。Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年以來(lái)，珠江股份相繼籌劃收購(gòu)嘉德豐投資80%股權(quán)、錦繡實(shí)業(yè)51%股權(quán)、嘉德豐公司20%股權(quán)、中僑置業(yè)50.71%股權(quán)、廣州創(chuàng)基57.33%股權(quán)、海南美豪利40.3226%股權(quán)、宜春江南置業(yè)51%股權(quán)等近20家公司股權(quán)。

這些并購(gòu)并未助力珠江股份經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，相反，因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，有些成了珠江股份的業(yè)績(jī)拖累。

近幾年公司經(jīng)營(yíng)持續(xù)下滑。2018年至2020年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同比分別下降19.70%、13.41%、16.04%；凈利潤(rùn)分別為2.45億元、2.19億元、-5.91億元，同比分別下降31.78%、10.67%、369.45%。

其中，2020年，珠江股份出現(xiàn)首次虧損，扣非凈利潤(rùn)更是虧損8.88億元。2021年，公司實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，凈利潤(rùn)為0.66億元，不過(guò)，扣非凈利潤(rùn)只有0.23億元。

為了止損，去年5月，珠江股份披露，擬通過(guò)公開(kāi)掛牌方式，轉(zhuǎn)讓億華公司41%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，掛牌底價(jià)不低于15.80億元。

盡管選擇出售虧損資產(chǎn)，但珠江股份業(yè)績(jī)并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，2022年，公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)為-17.60億元左右，上年同期為0.66億元；扣非凈利潤(rùn)為-17.30億元左右，上年同期為0.23億元。

虧損的主要原因之一就是對(duì)存貨及投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)減值損失。經(jīng)測(cè)算，2022年珠江股份預(yù)計(jì)新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額為13.57億元，為近年以來(lái)的新高。

財(cái)務(wù)方面，截至2022年9月30日，珠江股份的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)93.81%，現(xiàn)金比率僅為0.15，償債能力弱。

珠江股份在回復(fù)上交所的問(wèn)詢公告中也提到，在房企市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)中，珠江股份相較于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，規(guī)模較小、經(jīng)營(yíng)集中且拿地優(yōu)勢(shì)較弱，房地產(chǎn)行業(yè)融資端利好政策僅能暫時(shí)解決上市公司的流動(dòng)性問(wèn)題，并不能改變其因資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致的虧損局面，無(wú)法解決上市公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問(wèn)題。

責(zé)編：ZB