華僑城A上市25年首度預(yù)虧百億   張振高掌舵一年力推地產(chǎn)主業(yè)欲破局

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 江楚雅

上任不到一年，華僑城新掌門人張振高交出首份成績單，讓人大跌眼鏡。

近日，華僑城A(000069.SZ)公布業(yè)績預(yù)告，2022年公司預(yù)虧80億元至110億元，而其2021年凈利潤為37.99億元，即去年業(yè)績或?qū)⒂捎�轉(zhuǎn)虧。這是公司自1997年上市以來的首次虧損。

值得一提的是，去年前三季度，華僑城A雖然出現(xiàn)營收、凈利潤大幅下滑，但仍然盈利。在短短一個(gè)季度之內(nèi)就虧掉百億元，有業(yè)內(nèi)人士指出，公司或涉嫌“財(cái)務(wù)洗澡”。

業(yè)績大“變臉”，也引發(fā)深交所下發(fā)關(guān)注函，要求華僑城A就2022年業(yè)績出現(xiàn)較大虧損、計(jì)提資產(chǎn)減值損失等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)并作出說明。

在困境下，靠“文旅 + 地產(chǎn)”兩條腿走路的華僑城A，又將房地產(chǎn)重新提升到發(fā)展戰(zhàn)略的主要位置。

華僑城A表示，今年要更加旗幟鮮明地做地產(chǎn)，并接連變賣此前大力投資的文旅項(xiàng)目回籠資金。

由盈轉(zhuǎn)虧預(yù)虧超百億

由于2022年第四季度大幅虧損，華僑城A全年業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，華僑城A預(yù)計(jì)2022年全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為-80億元至-110億元，上年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%至389.54%。

2022年前三季度，華僑城營收為292.81億元，同比下滑40.78%，凈利潤1.26億元，同比下滑96.31%，仍為盈利狀態(tài)。

但2022年第四季度公司業(yè)績出現(xiàn)大跳水，凈利潤預(yù)計(jì)虧損達(dá)81.26億元至111.3億元，扣非凈利潤預(yù)計(jì)虧損達(dá)84.04億元至114億元，吞噬了全年凈利。

華僑城A表示，2022年公司凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧主要原因是受房地產(chǎn)市場下行影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售量、結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比增加，并對(duì)部分景區(qū)資產(chǎn)計(jì)提減值。

長江商報(bào)記者注意到，此前幾年，雖然受房地產(chǎn)行業(yè)下行周期影響，華僑城出現(xiàn)營收、凈利潤大幅下滑，但仍然盈利。

2021年，公司毛利率同比腰斬，降至26.15%，營收仍高達(dá)1025.84億元，但凈利潤僅有37.99億元，同比大降70.05%，扣非凈利潤為22.97億元，同比下降76.29%。

對(duì)于2022年業(yè)績由盈轉(zhuǎn)巨虧，2月9日，深交所對(duì)華僑城A下發(fā)關(guān)注函，要求該公司說明業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性，以及計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失的具體情況等，并直問該公司是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形。

2月15日，華僑城A對(duì)關(guān)注函予以回復(fù)，表示公司第四季度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧具有合理性，不存在報(bào)告期內(nèi)集中大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形。

不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失，意味著新任管理層希望一次性處理華僑城A的歷史包袱和出清經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以便輕裝上陣。

頻頻出售資產(chǎn)仍缺錢

華僑城A主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和文化旅游業(yè)務(wù)，在業(yè)內(nèi)有“文旅航母”之稱，前“掌門人”段先念曾在西安打造出大雁塔、大唐芙蓉園、大慈恩寺遺址公園、大唐不夜城等多家知名景區(qū)，并開創(chuàng)了影響深遠(yuǎn)的“曲江模式”。

憑借打造文旅項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，2014年3月，段先念出任華僑城集團(tuán)公司黨委副書記及總經(jīng)理，在“曲江模式”的基礎(chǔ)上又打造出“華僑城模式”。

靠文旅低價(jià)勾地，待文旅項(xiàng)目成熟之后高價(jià)賣房子賺錢，然后再投入文旅項(xiàng)目的開發(fā)中，這種模式使華僑城A的毛利率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，對(duì)于絕大多數(shù)民營房企而言，20%的毛利率已經(jīng)不低，但華僑城的毛利率一度高達(dá)50%以上。

目前，華僑城A在全國運(yùn)營和管理景區(qū)近80家，位列全球主題公園集團(tuán)第三、亞洲第一，華僑城集團(tuán)的歡樂谷相繼落戶深圳、北京、上海、武漢、西安等8個(gè)重要城市。

不過，近年來“文旅+地產(chǎn)”盈利優(yōu)勢(shì)削弱，去年上半年，公司文化旅游業(yè)務(wù)由于疫情多點(diǎn)頻發(fā)，經(jīng)營受到較大沖擊，營收同比減少44.25%。

事實(shí)上，華僑城A從2018年起開啟“賣賣賣”的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，四年間，華僑城至少出售或轉(zhuǎn)讓30多家子公司及債權(quán)，當(dāng)中包括不少文旅項(xiàng)目。

2月8日，據(jù)全國產(chǎn)業(yè)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺(tái)披露，華僑城A擬轉(zhuǎn)讓劍門關(guān)華僑城旅游開發(fā)股份有限公司80%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)4.75億元。劍門關(guān)項(xiàng)目在2017年底簽約開工時(shí)，宣布投資近百億元。

盡管頻頻出售資產(chǎn)回籠資金，但華僑城A仍然“缺錢”。截至2022年三季度末，公司負(fù)債合計(jì)3468.81億元，資產(chǎn)負(fù)債率為74.45%。同期，公司經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-22.68億元、-15.16億元和-167.98億元，三大現(xiàn)金流已全面告負(fù)。

2022年三季報(bào)顯示，華僑城A經(jīng)營活動(dòng)與投資活動(dòng)資金缺口達(dá)37.84億元，較2021年三季報(bào)增加4.03億元，缺口擴(kuò)大。

華僑城A正在困境中尋求突破，2022年3月，華僑城集團(tuán)董事長、黨委書記段先念正式退休，保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高接棒成新董事長。

張振高上任后，提出三點(diǎn)要求：第一是積極推進(jìn)戰(zhàn)略規(guī)劃修編，聚焦公司主業(yè)，提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)化及存量文商旅業(yè)務(wù)經(jīng)營能力，并適時(shí)探索相關(guān)新興行業(yè)機(jī)會(huì)；二是加大專業(yè)化整合力度，公司完善了歸口管理體系，初步劃分多條專業(yè)線，包括房地產(chǎn)、主題公園、傳統(tǒng)景區(qū)、酒店、物業(yè)等；三是深入落實(shí)精益管理。

華僑城A表示，2023年要“更加旗幟鮮明地做地產(chǎn)”，但也會(huì)堅(jiān)定文旅+地產(chǎn)雙主業(yè)發(fā)展。去年華僑城全面完成了城市公司組建，今年房地產(chǎn)板塊的經(jīng)營策略可能會(huì)有所調(diào)整。

責(zé)編：ZB