越秀地產(chǎn)59億激進拿地全國拓展存隱憂   短債270億激增41%現(xiàn)金流惡化融資250億補血

長江商報消息 ●長江商報記者 陳然

時隔兩年，廣州老牌國字號房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）再次高調(diào)拿地引發(fā)關(guān)注。

近日，北京2022年第五批集中供地落幕，6宗地塊成交價132.09億元，而越秀地產(chǎn)以總價59.11億元拿下兩宗熱門地塊，成為最大“黑馬”。

越秀地產(chǎn)在京強勢奪地，或與其近年迅猛發(fā)展勢頭有關(guān)。2021年其合同銷售首次突破千億元，2022年則達到1250.3億元，同比增長8.6%。

目前，越秀地產(chǎn)仍未發(fā)布2022年全年業(yè)績，2022年前三季度，公司取得未經(jīng)審核營業(yè)收入428.41億元，公司股權(quán)持有人應占盈利20.76億元。

近幾年，越秀地產(chǎn)一改以往保守策略，無論是在拿地方面還是融資都頗為激進，進一步推高了負債。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年末，越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達269.59億元，同比增加40.67%，現(xiàn)金余額為390.5億元，剔除受限資金，非受限資金僅有260.68億元，覆蓋不了短債。

激進擴張的同時，越秀地產(chǎn)依靠國企融資成本優(yōu)勢“補血”，長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從去年至今，越秀地產(chǎn)通過發(fā)債、擔保票據(jù)、債券等融資渠道融資超過250億元。

豪擲59億獨攬北京兩宗地

2月8日，北京迎來開年首場土地拍賣，也是2022年第五批次集中供地的收官，共計出讓6宗地塊，吸引33家房企及聯(lián)合體報名競逐，除了本土京圈房企，還有不少來自南方的地方國資房企，與眾多深耕北京的房企展開一番正面較量。

最終6宗地塊成交價132.09億元，越秀地產(chǎn)以總價59.11億元拿下兩宗熱門地塊，成為此次供地中最大“黑馬”。

本次土拍中，熱度最高的昌平信息園地塊，共吸引14家房企參與報名，包括華潤、首開、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體等大型中央房企。最終，越秀地產(chǎn)以33.12億元和4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積的條件競得該地塊。

此外，越秀地產(chǎn)還以25.99億元和現(xiàn)房銷售1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊。

公告稱，公司以合理成本收購這兩處地塊，將增加公司的優(yōu)質(zhì)土地儲備，并有助于鞏固公司在北京的戰(zhàn)略地位。

此次并非越秀地產(chǎn)首次“亮相”北京土拍市場。2021年，越秀地產(chǎn)已在北京初露雄心。當年5月，其聯(lián)手北京本地國企天恒置地，以底價 45.7億元競得懷柔區(qū)劉各長村地塊，樓盤名稱為天恒越秀懷山府，成為進軍北京的“首秀”。

從結(jié)盟聯(lián)合開發(fā)到單槍匹馬拿地，可以看出越秀正有意加碼布局北京市場的意圖。

不過，兩年時間里，越秀地產(chǎn)在京項目的銷售去化成績并不理想。住建委官網(wǎng)顯示，越秀于2021年5月拿地的樓盤，目前已取證房源1000余套，已簽約套數(shù)僅19套；成交均價為3.66萬/平方米，遠未達到銷售指導均價4萬/平方米。

在北京狂飆奪地外，越秀地產(chǎn)近期還接連現(xiàn)身杭州等土地市場。僅2022年10月以來，越秀地產(chǎn)通過股權(quán)收購或合作方式，接連取得杭州5宗地塊、廣州2宗地塊、合肥3宗地塊，皆為居住用地。

加速擴張全國化布局

長江商報記者注意到，越秀地產(chǎn)此次在北京激進拿地，與新上任高管快準狠的風格不無關(guān)系。

此前不久，旭輝華北區(qū)域總裁董毅在告別旭輝后，加盟越秀地產(chǎn)，就職華北區(qū)域副總裁，其十分擅長投資并購。

董毅選擇加盟越秀地產(chǎn)，或許也是看中了其近年的擴張勢頭。

越秀地產(chǎn)成立于1983年，是國內(nèi)第一批房企之一。上世紀90年代，越秀與萬科、招商蛇口、中海、金地等并列為粵系五大主流地產(chǎn)商。

越秀地產(chǎn)多年前就喊出“走出去”的口號，不過，與其他已在全國各地布局項目的同梯隊房企相比，越秀地產(chǎn)對廣州區(qū)域的依賴明顯。

2021年至2022年，越秀地產(chǎn)在廣州的銷售額分別為606.0億元、593.1億元，分別占總銷售額的52.6%、47.4%。

目前，越秀地產(chǎn)實行“1+4”全國化戰(zhàn)略，以粵港澳大灣區(qū)為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的高能級城市獲取優(yōu)質(zhì)資源。

但越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)以外的市場布局仍然相對薄弱。2022年上半年，公司錄得合同銷售金額約489.1億元，其中，大灣區(qū)占比64.9%，華東地區(qū)約占15.2%，華中地區(qū)11.2%，北方地區(qū)4.9%，西部地區(qū)約為3.8%。

近年來，越秀地產(chǎn)一改往日保守狀態(tài)，發(fā)展勢頭著實迅猛。據(jù)公告數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元人民幣，同比上升20.2%，逆勢闖入千億元陣營。2022年累計銷售額1250.3億元，同比增長8.6%，超額完成任務(wù)。

克而瑞研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，越秀地產(chǎn)銷售金額排名31位；2022年則一舉躍升至15位。

2023年1月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售（連同合營公司項目的合同銷售）金額約為88.84億元，同比上升約76.3%，實現(xiàn)合同銷售面積約為23.65萬平方米，同比上升約21.0%。

利潤承壓杠桿加大

雖然去年上半年，越秀在TOP30房企里唯一實現(xiàn)銷售額正增長，但仍處增收不增利狀態(tài)。

半年報顯示，2022年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%；凈利潤約為25.83億元，同比下降4.34%。

利潤壓力早在2021年就已經(jīng)顯現(xiàn)，越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比增長24.1%，凈利潤卻出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元。

目前越秀地產(chǎn)仍未發(fā)布2022年全年業(yè)績，2022年前三季度，該集團取得未經(jīng)審核營業(yè)收入428.41億元，期內(nèi)盈利33.30億元，毛利92.40億元，公司股權(quán)持有人應占盈利20.76億元。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)的短債壓力不容忽視。2019年—2021年，公司總負債分別為2347億元、2632億元、3139億元，資產(chǎn)負債率為76.48%、75.58%、76.31%。短債規(guī)模從2019年的71.38億元增長至2021年的298.02億元。

2022年上半年，越秀地產(chǎn)負債合計約2395億元，其中一年內(nèi)到期的負債為269.59億元，同比增加40.67%。而公司賬面上貨幣資金為390.54億元，剔除受限資金，非受限資金僅有260.68億元，覆蓋不了短債。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售低迷的情況下，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流也出現(xiàn)惡化。

2021年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3%，這是其2018年以來首次經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負。2022年上半年現(xiàn)金流量凈額為-16.19億元，而上年同期為4.49億元。

造血能力不足，越秀地產(chǎn)依靠國企融資成本優(yōu)勢加速“補血”，長江商報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從去年至今，越秀地產(chǎn)通過發(fā)債、擔保票據(jù)、債券等融資渠道融資近250億。

責編：ZB