綠地控股擬3年出售2000億資產(chǎn)償債   輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回籠資金超百億解壓

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 陳然

受疫情和行業(yè)周期性下行影響，今年以來(lái)，房企債務(wù)違約現(xiàn)象屢見不鮮，“國(guó)字頭”房企也難以抗住壓力。

近日，綠地控股（600606.SH）公告稱，公司5億美元債正在尋求展期，并表示以計(jì)劃安排出售足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)償債，包括3年出售2000億資產(chǎn)等。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年一季末，綠地控股總資產(chǎn)為14046.3億元，總負(fù)債1.24萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)1676.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.07%，其中一年內(nèi)到期的美元債共有8筆，合計(jì)金額26.7億美元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，近年為降低債務(wù)緩解流動(dòng)性壓力，綠地開始頻繁處置資產(chǎn)。據(jù)披露，目前綠地控股已通過(guò)海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回籠資金超百億元。

從業(yè)績(jī)上看，綠地控股去年首次出現(xiàn)“增收不增利”。2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5447.56億元，同比增長(zhǎng)19.45%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)61.79億元，同比下降58.8%。

計(jì)劃3年出售2000億資產(chǎn)

受行業(yè)逆風(fēng)影響，綠地控股5億美元債正在尋求展期。

5月27日，綠地控股發(fā)布公告，擬對(duì)“GRNLGR 6.75 06/25/22”進(jìn)行若干修訂以及豁免發(fā)起同意征集，內(nèi)容包括延長(zhǎng)到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%，剩余部分在2023年6月25日償還。

據(jù)悉，綠地控股于2019年6月25日發(fā)行了該筆5億美元、息票率6.75%的票據(jù)，該筆票據(jù)的到期日為2022年6月25日。

值得一提的是，這筆5億美元的票據(jù)，還只是綠地控股今年年內(nèi)需要償還美元債的一小部分。數(shù)據(jù)顯示，綠地控股一年內(nèi)到期的美元債共有8筆，合計(jì)金額26.7億美元。

綠地控股表示，公司有能力兌付后面的債券。

然而，2022年前四個(gè)月，綠地控股集團(tuán)的合同銷售額同比下降近六成，支持綠地控股集團(tuán)償付即將到期離岸債券的可用現(xiàn)金有限。

事實(shí)上，綠地控股賬面上的現(xiàn)金，遠(yuǎn)不能覆蓋其短期債務(wù)。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度，綠地控股的貨幣現(xiàn)金有656.85億元，除去受限制現(xiàn)金，其可用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，只有495.15億元。同期，綠地控股的短期借款有229.18億元，應(yīng)付票據(jù)有302.99億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債更是高達(dá)701.01億元。

多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)其評(píng)級(jí)。5月23日，標(biāo)普宣布，將綠地控股的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，并將公司擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“CCC+”。

標(biāo)普認(rèn)為，綠地控股的流動(dòng)性在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)仍將面臨壓力，公司將現(xiàn)金資源用于償還債務(wù)，其可用現(xiàn)金被大量消耗。

不過(guò)，綠地控股稱境外評(píng)級(jí)下調(diào)不會(huì)造成擠兌，公司融資結(jié)構(gòu)74%是銀行貸，境外的貸款僅占3%。同日，綠地控股召開固收投資人電話會(huì)議，計(jì)劃3年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

業(yè)績(jī)變臉凈利降6成

去年8月，《財(cái)富》雜志公布2021年世界500強(qiáng)企業(yè)最新排名——綠地控股以2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4558億元、歸母凈利潤(rùn)150億元的不俗業(yè)績(jī)，位列全球企業(yè)第142位，排名較上年大幅上升34位，再度刷新歷史最高位次。

但2021年，綠地控股業(yè)績(jī)?cè)庥龌�鐵盧，創(chuàng)下最低的業(yè)績(jī)水平，首次出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

財(cái)報(bào)顯示，2021年綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5447.56億元，同比增長(zhǎng)19.45%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)61.79億元，同比下降58.8%。公司2018年-2020年均是百億元量級(jí)的盈利水平。

2022年一季度，綠地控股營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙雙下滑，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入960.51億元，同比下降28%，其中房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)收減少30.39%，基建產(chǎn)業(yè)減少40%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)25.47億元，同比減少35.24%。另外，受建筑產(chǎn)業(yè)低毛利率影響，2021年綠地控股總體毛利率僅為11.6%，今年一季度為12.74%。

對(duì)于一季度業(yè)績(jī)大幅度下滑，綠地控股在公告中解釋稱，報(bào)告期內(nèi)，外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入339億元，同比減少30%；基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入456億元，同比減少40%。營(yíng)收規(guī)模的下降，進(jìn)而導(dǎo)致其他核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)相應(yīng)減少。

從“三道紅線”看，截至2021年末，綠地控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.7%；現(xiàn)金短債比0.81；凈負(fù)債率91.6%,，仍有兩條紅線未達(dá)標(biāo)，屬于“橙檔”。

截至2022年一季末，綠地控股總資產(chǎn)為14046.3億元，總負(fù)債12370.1億元，凈資產(chǎn)1676.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.07%。

出售資產(chǎn)回籠資金

為降低債務(wù)緩解流動(dòng)性壓力，綠地開始頻繁處置資產(chǎn)。

5月16日，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目的兩棟公租公寓樓被順利出售，合同總金額為3.15億美元。

與此同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元（約10.19億元人民幣）的物業(yè)訂單也于近期完成簽約。

近年來(lái)，綠地控股加快海外業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，除美國(guó)項(xiàng)目之外，2021年澳大利亞悉尼綠地中心項(xiàng)目順利竣工交付，回籠資金逾34億元；2020年，韓國(guó)“濟(jì)州島第一高樓”夢(mèng)想大廈項(xiàng)目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項(xiàng)目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元；悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等項(xiàng)目也陸續(xù)實(shí)現(xiàn)資金回籠。

據(jù)披露，目前綠地控股已通過(guò)海外輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型回籠資金超百億元。

對(duì)此，綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，一批綠地海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目接連實(shí)現(xiàn)資金回籠，能不斷強(qiáng)化公司現(xiàn)金流，極大增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2021年11月，綠地控股對(duì)外宣布，將公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，正式開始轉(zhuǎn)型之路。

近年來(lái)，綠地控股的主要任務(wù)之一，就是償還債務(wù)、降杠桿。2021年報(bào)披露，綠地控股全年壓降有息負(fù)債812億元，自“三條紅線”政策出臺(tái)以來(lái)累計(jì)壓降有息負(fù)債1476億元。截至年末，有息負(fù)債余額降至2406億元，在大幅降負(fù)債的背景下，“企業(yè)經(jīng)營(yíng)保持了總體穩(wěn)定”。

今年，“降負(fù)債”仍然是綠地控股運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞，據(jù)張玉良所言，公司也正不斷加強(qiáng)核心產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流管理。

房地產(chǎn)業(yè)方面，綠地控股通過(guò)抓銷售回款、抓按揭回籠等措施，以提升銷售回款率。在今年前4個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)銷售回款近500億元，回款率超過(guò)120%。而基建產(chǎn)業(yè)方面，則是力抓回款清收，盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)穩(wěn)定融資規(guī)模，拓展融資增量。

另一方面，綠地控股也加強(qiáng)與主流合作銀行溝通協(xié)調(diào)，拓展合作空間，創(chuàng)新合作模式。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度公司實(shí)現(xiàn)新增融資提款約100億元。

責(zé)編：ZB