保利發(fā)展銷售額破5000億債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化   劉平?jīng)_“進(jìn)三爭一”2022年擬投資3650億

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 江楚雅

在房企年報(bào)難產(chǎn)，業(yè)績普遍虧損的現(xiàn)狀下，保利發(fā)展（600048.SH）的成績單為市場(chǎng)信心打了一劑“強(qiáng)心針”。

年報(bào)顯示，2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%；市場(chǎng)銷售波動(dòng)下，銷售額突破5000億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增長6.38%。保利發(fā)展也是為數(shù)不多的保持營業(yè)收入與銷售金額“雙增長”的頭部房企。在克而瑞的排行榜中，保利發(fā)展去年以4899.7億元操盤金額位列行業(yè)第四。

受地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率下降等影響，2021年保利發(fā)展歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。

在這一基礎(chǔ)上，保利今年首提“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，較5年前宋廣菊時(shí)代提出的“重回前三”目標(biāo)更進(jìn)一步。4月21日，在2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上，去年剛接任保利發(fā)展董事長的劉平表示，“公司提出‘進(jìn)三爭一’目標(biāo)，是有信心和底氣的�！�

2021年，保利發(fā)展依舊繼續(xù)保持較高的投資力度，全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，比2020年同期只少了一個(gè)，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。

新目標(biāo)下，劉平表示，2022年希望保利發(fā)展能更加積極，全年投資計(jì)劃3650億元。

“進(jìn)三爭一”銷售額突破5000億

雖然沒有擺脫房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的問題，但作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，保利發(fā)展整體保持穩(wěn)健。

年報(bào)顯示，2021年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2850億元，同比增長17.2%；毛利潤764億元，歸母凈利潤274億元，分別同比下降3.6%和5.4%。

保利發(fā)展表示，主要由于近幾年高價(jià)地的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)，毛利率下降，導(dǎo)致增收不增利。2021年，其毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比下降5.8、3.4和2.3個(gè)百分點(diǎn)至26.8%、13.0%和9.6%。

不過，面臨市場(chǎng)銷售波動(dòng)，保利發(fā)展延續(xù)業(yè)績穩(wěn)步增長的態(tài)勢(shì)。2021年公司銷售額突破5000億大關(guān)，達(dá)5349.29億元，同比增長6.38%；簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%；簽約均價(jià)16049元/平方米，同比上漲8.8%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，保利發(fā)展的銷售規(guī)模位居行業(yè)第四，并逐步縮小了與前三的差距。且對(duì)比其他房企而言，保利發(fā)展是為數(shù)不多的保持營業(yè)收入與銷售金額“雙增長”的頭部房企。

2022年一季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。降幅低于行業(yè)平均水平，行業(yè)排名也進(jìn)一步提升至第三，全年市場(chǎng)占有率有望繼續(xù)提升。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從銷售工作看，2021年保利實(shí)現(xiàn)了5300多億的簽約金額，雖然低于融創(chuàng)的規(guī)模，但總體上沖刺前三的動(dòng)力和實(shí)力較強(qiáng)，所以今年確實(shí)是保利沖刺前三的關(guān)鍵年。相關(guān)營銷工作和節(jié)奏也會(huì)進(jìn)一步加快。其他企業(yè)和投資者也應(yīng)該密切關(guān)注此類企業(yè)的動(dòng)向。

去年接棒宋廣菊成為保利發(fā)展董事長的劉平表示，2022年，希望保利發(fā)展能更加積極，他給出全年的投資計(jì)劃是3650億元。“今年公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，確保公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)能夠有更好的業(yè)績和利潤，保障股東投資回報(bào)�！�

“公司作為行業(yè)龍頭，不簡單追求規(guī)模上的排名，更多的是按照既定戰(zhàn)略，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展�！眲⑵皆跁�(huì)上稱，在行業(yè)波動(dòng)中，作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，公司的資源、資金、品牌實(shí)力都更具優(yōu)勢(shì)，更能捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)�；�于對(duì)行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進(jìn)三爭一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。

近年來，保利發(fā)展38個(gè)核心城市儲(chǔ)備資源始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲(chǔ)備滿足公司2-3年的開發(fā)需求，為可持續(xù)發(fā)展提供保障。保利發(fā)展表示，2022年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計(jì)劃新開工面積4010萬平方米，計(jì)劃竣工面積4231萬平方米。

2021年，保利發(fā)展全年拓展項(xiàng)目145個(gè)，比2020年同期只少了一個(gè)，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次保利發(fā)展明確“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)，相比保利上一任董事長宋廣菊提出的“重回行業(yè)前三”的愿景其實(shí)是提高了一步。對(duì)于保利來說，該目標(biāo)將對(duì)后續(xù)的拿地和銷售等工作產(chǎn)生影響。從拿地工作看，當(dāng)前央企拿地正值較好的窗口期，預(yù)計(jì)后續(xù)拿地以及收并購的操作確實(shí)會(huì)加快。

債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

在行業(yè)降杠桿，規(guī)避現(xiàn)金流緊張、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的趨勢(shì)下，保利發(fā)展持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。財(cái)報(bào)顯示，2021年保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68%，凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比為1.86倍，三項(xiàng)指標(biāo)均進(jìn)一步優(yōu)化，各項(xiàng)指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)金流方面，2021年保利實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居于行業(yè)高位，在手貨幣資金1713.84億元，實(shí)現(xiàn)連續(xù)4年保持經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流為正，銷售回籠率長期保持在90%以上的行業(yè)最高水平。

2021年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)把握低成本融資的機(jī)會(huì)，期末平均借貸成本同比下降了0.31個(gè)百分點(diǎn)至4.46%。保利發(fā)行公司短期債86.9億元、中期票據(jù)100億元。期末其有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較上年末下降31個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

值得一提的是，此次保利的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，負(fù)債數(shù)據(jù)頗受關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2021年，保利發(fā)展的總負(fù)債首次突破萬億元。對(duì)此，保利發(fā)展財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，公司總負(fù)債中，有息負(fù)債為3382億元，其他經(jīng)營性負(fù)債為7588億元（其中預(yù)收房款為4534億元），公司經(jīng)營穩(wěn)健，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從該數(shù)據(jù)可以看出，保利發(fā)展的總負(fù)債其實(shí)包括了預(yù)售房款等，所以其實(shí)和傳統(tǒng)意義上理解的負(fù)債還是有差異的。這實(shí)際上和保利發(fā)展的經(jīng)營規(guī)模有關(guān)。這幾年類似央企成長性較好，銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)，所以也會(huì)使得預(yù)售款等數(shù)據(jù)偏大，進(jìn)而使得負(fù)債數(shù)據(jù)偏大。但本身其負(fù)債方面比較安全，所以投資者等也不必過于擔(dān)憂。

責(zé)編：ZB