大悅城控股一周內(nèi)獲200億并購融資額度   輕資產(chǎn)布局提速業(yè)績扭虧沖刺千億目標

長江商報消息 ●長江商報記者 江楚雅

短短五天時間，大悅城控股獲得兩百億融資額度，成為同行羨慕的對象。

2月16日，大悅城（000031.SZ）與招商銀行成功簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布雙方將建立深度的地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。2月18日，大悅城控股再獲浦發(fā)銀行授予100億元并購融資額度。

2019年，大悅城控股完成對大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組并重新上市，成為中糧集團旗下唯一從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺。重組完成后，大悅城控股從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向了“持有+銷售”，雙輪雙核發(fā)展的綜合性全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)公司。

長江商報記者注意到，自提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，大悅城控股大力發(fā)展“商住結(jié)合”模式，商業(yè)版圖持續(xù)擴張，到2024年末，公司預(yù)計輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個項目。

同時，2021年是公司三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億目標的最后一年。2021年1-6月，大悅城控股合同簽約銷售額總計達到359.59億元，同比增長20.23%，歸母凈利潤6.15億元，同比增長8.65%。

全年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計其2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤8500萬元-1.25億元，實現(xiàn)扭虧為盈。

一周內(nèi)獲200億融資額度

2月14日，大悅城控股宣布與招商銀行簽署100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將建立深度地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作關(guān)系。

合作協(xié)議顯示，招商銀行將授予大悅城控股100億元并購融資額度用于并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化，以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品，并為其提供高效便捷的“綠色通道一站式”服務(wù)。

四天后，2月18日，大悅城控股宣布與浦發(fā)銀行共同舉行地產(chǎn)并購融資全面合作協(xié)議簽約儀式。根據(jù)雙方約定，浦發(fā)銀行為大悅城控股提供的并購融資額度為100億元人民幣，雙方合作的內(nèi)容包括但不限于并購顧問、并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

除了此次與浦發(fā)銀行開展全面并購?fù)度谫Y業(yè)務(wù)以外，大悅城控股在直接融資、開發(fā)貸、按揭貸款等方面也能夠獲得浦發(fā)銀行支持。

大悅城控股表示，在當(dāng)前政策環(huán)境下，將利用好并購融資工具，抓住市場機會，甄別優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極拓展房地產(chǎn)項目的并購業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，大悅城控股可能很快會在并購上有動作。

事實上，背靠央企的大悅城控股，在融資上具備先天優(yōu)勢。2020年底，大悅城控股的平均融資為5.10%，2021年上半年末進一步降低至5.06%。一直保持著較低的融資水平。2021下半年以來，公司單筆融資成本繼續(xù)下行，多次低于平均融資成本發(fā)債。

融資成本下行的同時，大悅城控股積極拓展創(chuàng)新多元化融資渠道，除利用傳統(tǒng)公司債、銀行貸款等渠道外，還拓展了CMBS及ABS融資渠道，并嘗試產(chǎn)業(yè)園REITS資本化。2021年，大悅城發(fā)行了首支CMBS，金額18.01億元，發(fā)行利率3.80%，較同期基準利率4.75%低95bps。

得益于較低的融資成本，大悅城的財務(wù)狀況得到一定優(yōu)化。截至2021年中期末，現(xiàn)金短債比為1.44，凈負債率為95.19%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率71.1%。踩中“一條紅線”，屬于“黃檔”房企。

從行業(yè)來看，目前，已經(jīng)有多家國企獲得銀行并購貸融資額度。不久前，華潤置地和華潤萬象生活亦從招商銀行獲得230億元的并購貸款，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)。

在監(jiān)管機構(gòu)支持下，銀行方面也出現(xiàn)積極信號。先是浦發(fā)銀行率先發(fā)行50億元并購主題債券，緊接著廣發(fā)、平安等中型銀行接連發(fā)行50億元并購債。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括銀行發(fā)行并購主題債券、企業(yè)融資額度和并購票據(jù)在內(nèi)，房地產(chǎn)合計并購類融資規(guī)模已超500億元。

輕重并舉戰(zhàn)略顯效業(yè)績扭虧

2019年大悅城控股重組完成后，已從以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向了持有+銷售，雙輪雙核發(fā)展的綜合性全業(yè)態(tài)房地產(chǎn)公司。

2021年，大悅城又提出將以原有商業(yè)項目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動的點面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式，加快商業(yè)規(guī)模擴張，加速輕資產(chǎn)商業(yè)項目的布局。

自提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，大悅城控股大力發(fā)展“商住結(jié)合”模式，平均出租率達94%，投資物業(yè)租金及酒店運營收入占總收入比重達20.4%，同比提升2.3個百分點。

商業(yè)項目也表現(xiàn)可圈可點，2021年，大悅城控股商業(yè)全國總銷售264億元，同比提升40%；客流2.2億人次，同比提升34%。其中朝陽大悅城、西單大悅城、天津南開大悅城尤為突出，分別為年銷售額44億元，客流近2300萬人次；年銷售額38億元，客流近2000萬人次；年銷售額33.6億元，客流近2200萬人次。

2021年以來大悅城的商業(yè)版圖持續(xù)擴張，除了加大購物中心輕資產(chǎn)項目的拓展力度，也積極探索城市更新、TOD、社區(qū)商業(yè)等類型。2021年下半年輕資產(chǎn)商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標是10個，到2024年末，預(yù)計輕資產(chǎn)規(guī)模不低于40個項目。

值得一提的是，2019年重組時，公司提出“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標。當(dāng)年，大悅城控股實現(xiàn)全口徑簽約面積290萬平方米，簽約金額710.82億元。但隨后的2020年，受疫情、宏觀調(diào)控等因素影響，公司銷售有所下滑，年報顯示，大悅城在期內(nèi)實現(xiàn)全口徑銷售額694億。

2021年是大悅城控股三年目標的最后一年。2021年1-6月，大悅城合同簽約銷售額總計達到359.59億元，同比增長20.23%，歸母凈利潤6.15億元，同比增長8.65%。

日前，大悅城控股對外披露2021年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤8500萬元-1.25億元，扭虧為盈；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤2100萬元-6100萬元。

大悅城控股于公告中表示，隨著國內(nèi)疫情的有效控制與消費需求的回升，國內(nèi)零售及酒店業(yè)務(wù)逐步復(fù)蘇，該公司持有型業(yè)務(wù)及酒店運營收入穩(wěn)步提升；此外，2021年達到收入結(jié)算條件的商品房資源同比增加，權(quán)益占比高的銷售型結(jié)算項目業(yè)績貢獻同比增長，公司業(yè)績與上年同期相比實現(xiàn)扭虧為盈。

責(zé)編：ZB