明宇商服在管面積300萬平六成來自關(guān)聯(lián)方   第三方業(yè)務(wù)拓展遇阻2020年零中標(biāo)

長江商報(bào)消息 ●長江商報(bào)記者 古海

首次遞表失效不足10天，物企明宇商服再度向港股IPO發(fā)起沖擊。

近日，明宇商服更新IPO申請材料并重新遞交招股書，這是其第二次提交上市申請，其首度遞交招股書是在2021年4月28日，由于未獲港交所通過，招股書于10月28日失效。

招股書披露，明宇商服最早成立于2004年，是一家來自四川省物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商，86.6%業(yè)務(wù)位于四川。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，明宇商服在2021年物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中，綜合實(shí)力排名第75名，在四川省百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中，根據(jù)收益、純利和在管建筑面積計(jì)排名第六。

截至2021年上半年末，明宇商服在管建筑面積僅300萬平方米，不足今年上市物企最低水平三成。近三年半，明宇商服業(yè)績逐年提升，純利累計(jì)為8027萬元。

值得注意的是，今年5月，港交所公告稱將提高主板上市申請人于三年?duì)I業(yè)期的盈利要求，計(jì)劃于2022年1月1日起開始執(zhí)行。新規(guī)要求上市企業(yè)盈利須達(dá)到最近一年高于6000萬港幣，最近兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于9000萬港元。

在管規(guī)模偏小且過度依賴于關(guān)聯(lián)方，業(yè)務(wù)地域局限性較大，客戶外拓方面成效不明顯或?qū)е聵I(yè)績增長乏力，明宇商服第二次IPO能否順利沖關(guān)還是要打個(gè)問號(hào)。

在管面積僅300萬平方米遠(yuǎn)低上市物企

明宇商管于2004年6月29日成立，初始注冊資本為人民幣50萬元。股權(quán)架構(gòu)重組前，明宇商管由明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)100%控股，而明宇實(shí)業(yè)由張建明夫婦間接100%控股。

搭建股權(quán)上市架構(gòu)后，張建明夫婦共持股93.3%，4.7%由物業(yè)高管團(tuán)隊(duì)持有，瀚維咨詢有限公司創(chuàng)辦人朱瀚榮持股2%。

業(yè)務(wù)模式方面，明宇商服服務(wù)對象主要為商用物業(yè)類型（如寫字樓、多功能商業(yè)綜合體、酒店、公共物業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)），其次為住宅物業(yè)類型（如服務(wù)式公寓及住宅社區(qū)）。截至2021年6月30日止六個(gè)月，明宇商服分別來自物業(yè)管理服務(wù)、專項(xiàng)委聘及增值服務(wù)的收入占比分別為71.4%、21%、7.6%。其中，近年來，來自增值服務(wù)收入占比呈現(xiàn)下降。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，成功登陸資本市場的11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管規(guī)模集中在1000-3000萬平方米，營收最低為1.39億元。

而數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服在管建筑面積分別約150萬平方米、170萬平方米、290萬平方米、300萬平方米。明宇商服的在管規(guī)模不及今年上市物企最低水平的三成，且其中超過六成的面積來自關(guān)聯(lián)方。

明宇商服對母公司明宇集團(tuán)的依賴度較高。截至2021年6月30日止，其來自明宇集團(tuán)的在管面積為195.7萬平米，占公司總在管面積的66.3%；來自獨(dú)立第三方的在管面積為99.6萬平米，占比為33.7%。

對于業(yè)績過度依賴母公司所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，明宇商服也表示：“明宇集團(tuán)營運(yùn)或其開發(fā)新物業(yè)能力的任何不利發(fā)展或會(huì)影響我們獲得新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、酒店后線集成服務(wù)協(xié)議及其他服務(wù)協(xié)議的能力。倘若我們無法及時(shí)或以有利條款自其他來源取得物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議以彌補(bǔ)業(yè)務(wù)流失，則我們的增長前景可能會(huì)受到重大不利影響�！�

去年投標(biāo)第三方物業(yè)中標(biāo)率為零

目前明宇商服提供的物管服務(wù)只限于四川成都、南充，以及吉林省長春三地，且主要位于四川。如今年上半年，其物業(yè)在管面積的86.6%都位于四川。同時(shí)，明宇商服在業(yè)務(wù)外拓方面成效不明顯。近幾年明宇商服在第三方物業(yè)市場加大開拓，但中標(biāo)率卻不穩(wěn)定。

招股書風(fēng)險(xiǎn)披露，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服分別擁有三項(xiàng)、五項(xiàng)、六項(xiàng)及六項(xiàng)由獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目，分別參與了1次、15次、11次及4次由獨(dú)立第三方開發(fā)的物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)及投標(biāo)過程，相應(yīng)期間的中標(biāo)率為100.0%、6.7%、零及25.0%。地域上的局限性以及業(yè)務(wù)外拓方面不穩(wěn)定，使得明宇商服無論是增長空間，還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力都難免受到制約。

業(yè)績方面，招股書顯示，2018-2020年及2021年上半年，明宇商服實(shí)現(xiàn)收益約8390萬元、8860萬元、1.05億元和6020萬元；純利為1720萬元、1730萬元、3150萬元、1427萬元；毛利率分別為35.4%、33.2%、44.1%、44.5%、42.2%。

值得注意的是，今年5月，港交所公告稱將提高主板上市申請人于三年?duì)I業(yè)期的盈利要求，計(jì)劃于2022年1月1日起開始執(zhí)行。這條新規(guī)，意味著企業(yè)的IPO門檻將被大大提高。

新規(guī)要求上市企業(yè)盈利須達(dá)到最近一年高于6000萬港幣，最近兩個(gè)財(cái)政年度累計(jì)不低于9000萬港元。有市場人士計(jì)算，在物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于年收入高于6億港元，假設(shè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比80%，物管公司在管面積需在2000萬平方米以上。這樣看來，明宇商服300萬平方米的在管面積的規(guī)模，上市難度愈發(fā)困難。

業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，如果錯(cuò)過年底這個(gè)上市窗口期，一旦拖到明年，明宇商服上市難度將大幅增加。

責(zé)編：ZB