車(chē)建興40億賤賣(mài)地產(chǎn)謀自救   紅星商業(yè)版圖收縮回歸家居賣(mài)場(chǎng)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 ●長(zhǎng)江商報(bào)記者 沈右榮

千億夢(mèng)還未實(shí)現(xiàn)，危機(jī)已驟然襲來(lái)。車(chē)建興果斷選擇斷臂求生，或許能完成自救。

7月18日晚，港股公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）發(fā)布公告，擬出資40億元收購(gòu)紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

這家資產(chǎn)近千億、存貨超600億元的公司，被車(chē)建興以40億元出售，賤賣(mài)特征明顯。

紅星地產(chǎn)、上市主體紅星美凱龍是車(chē)建興產(chǎn)業(yè)的“左臂右膀”。房地產(chǎn)+家居賣(mài)場(chǎng)，這是車(chē)建興構(gòu)筑的紅星商業(yè)帝國(guó)，也是其曾引以為傲的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)閉環(huán)。

然而，在急速擴(kuò)張的過(guò)程中，車(chē)建興加了杠桿，質(zhì)押融資、投資、再質(zhì)押。在去杠桿及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，盡管曾豪爽地出資47億元支持好友——金科股份的黃紅云，但車(chē)建興自己已經(jīng)撐不住了。

單純從上市平臺(tái)美凱龍（601828.SH）來(lái)看，截至今年3月底，賬面貨幣資金79.07億元，而債務(wù)達(dá)421.34億元。

車(chē)建興正在不斷處置資產(chǎn)，告別地產(chǎn)，希望只聚焦沙發(fā)和床的家居賣(mài)場(chǎng)。

華夏幸福的王文學(xué)還處于債務(wù)危機(jī)之中、泰禾集團(tuán)的黃其森尚未在債海中脫身、泛海系的盧志強(qiáng)也在積極自救，人生第二次經(jīng)歷危機(jī)的車(chē)建興能順利脫身嗎？

30年煉就全球MALL王

世界MALL王的起點(diǎn)是一個(gè)小作坊，30年，車(chē)建興一步步名揚(yáng)天下。

1966年生于江蘇常州，16歲開(kāi)始做木工，1986年，20歲的車(chē)建興已經(jīng)是一名在當(dāng)?shù)剌^為知名的木匠，帶有5名徒弟。

市場(chǎng)傳言，車(chē)建興死纏亂打，“逼著”姨夫借給他蓋房子用的600元，開(kāi)始打造家具，并取名為“紅星家具”。他的人生第一套家具，為其賺了200元。第二年，他打造的家具賺了萬(wàn)余元。第三年，一個(gè)500套家具訂單，讓車(chē)建興賺取了人生第一桶金50萬(wàn)元，這在當(dāng)時(shí)，算得上巨款。由此，他踏入了家具加工的行列。

為了打開(kāi)銷(xiāo)路，車(chē)建興在常州開(kāi)設(shè)門(mén)店“紅星家具城”，開(kāi)創(chuàng)了“前店后廠”的經(jīng)營(yíng)模式�！凹t星家具城”除了銷(xiāo)售自有品牌，還代理多家知名的家具品牌。1997年，開(kāi)始借鑒“Shopping Mall”的模式，打造南京紅星美凱龍家具城，“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路，車(chē)建興租下的店鋪只是一間倉(cāng)庫(kù)，不僅不臨街，且在二樓，離馬路有一段很長(zhǎng)通道，這在當(dāng)時(shí)“地理位置為王”的年代是讓人無(wú)法理解的。聰明的車(chē)建興很快就想到解決辦法，租下臨近兩間門(mén)面打通，在兩旁建設(shè)兩架樓梯直通二樓。開(kāi)業(yè)前，車(chē)建興在中央路兩側(cè)做了百余個(gè)燈箱廣告，為“消費(fèi)者指路”。

在廣告業(yè)尚不發(fā)達(dá)的上世紀(jì)九十年代，車(chē)建興的燈箱廣告效果非常好。在南京，他因此一炮打響。

在南京獲得了成功，車(chē)建興尋思將南京模式復(fù)制向全國(guó)。2002年，車(chē)建興公開(kāi)表示，“紅星美凱龍家具廠”要在全國(guó)開(kāi)到200家。

這一愿望，在2016年的最后一天，車(chē)建興就提前實(shí)現(xiàn)了。紅星美凱龍一躍成為全球數(shù)量最多、規(guī)模最大的大型商業(yè)MALL運(yùn)營(yíng)商。

當(dāng)時(shí)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是190座，凱德置地的凱德廣場(chǎng)是102座。

從1986年至2016年，30年，車(chē)建興白手起家，煉就了世界MALL之王。

在將“紅星美凱龍家具城”復(fù)制全國(guó)各地之時(shí)，車(chē)建興也走進(jìn)資本市場(chǎng)。

2015年6月，紅星美凱龍登陸港股，募集資金為70.06億港幣（約合人民幣55.73億元）。2018年1月17日，紅星美凱龍?jiān)贏股掛牌，成為中國(guó)家居行業(yè)中唯一一家實(shí)現(xiàn)A+H上市的企業(yè)。

車(chē)建興也躋身富豪之列。2019年，車(chē)建興以332.3億元財(cái)富位列福布斯中國(guó)400富豪榜64位。今年4月，車(chē)建新以39億美元財(cái)富位列福布斯全球富豪榜第752位。

依托家具城的地產(chǎn)生意

紅星美凱龍家具城在全國(guó)攻城略地，可以說(shuō)無(wú)人不知，但隱秘在家具城背后的紅星地產(chǎn)，甚少有人熟知。車(chē)建興也是一名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

目前，車(chē)建興有三個(gè)平臺(tái)，除了公眾熟知的上市平臺(tái)紅星美凱龍外，還有紅星美凱龍的控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱紅星控股）以及重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱紅星企發(fā)），上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱紅星地產(chǎn)）則是紅星企發(fā)的下屬企業(yè)。

上市平臺(tái)紅星美凱龍主要負(fù)責(zé)家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，紅星企發(fā)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。與多數(shù)地產(chǎn)公司單獨(dú)運(yùn)營(yíng)不同，紅星企發(fā)利用紅星美凱龍的影響力，在家具城的周邊獲取商業(yè)住宅項(xiàng)目，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)、運(yùn)作及銷(xiāo)售。

車(chē)建興的生意經(jīng)就是，借助紅星美凱龍家具城的全國(guó)市場(chǎng)開(kāi)拓，紅星企業(yè)參與攻城略地，建成以百貨商場(chǎng)為主的城市綜合體、商業(yè)業(yè)態(tài)為依托的住宅項(xiàng)目。從家具城、商業(yè)體、住宅地產(chǎn)等，車(chē)建興打造了一個(gè)并不復(fù)雜的商業(yè)閉環(huán)。

這樣的模式，車(chē)建興借鑒的可能是王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式。

車(chē)建興的地產(chǎn)，2009年才真正進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。

截至2020年底，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)了92家自營(yíng)商場(chǎng)，273家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)11家家居商場(chǎng)。此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)開(kāi)業(yè)66家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。龐大的家居建材商業(yè)體系背后，遍布有紅星企發(fā)的足跡。

紅星企發(fā)的規(guī)模有多大呢？以紅星地產(chǎn)為例，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年，紅星地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額614億，行業(yè)排名第63位。根據(jù)紅星控股債券年報(bào)，2020年，公司收入277.55億。其中，地產(chǎn)板塊收入105.15億，占比38%。由此可見(jiàn)，地產(chǎn)板塊是紅星控股產(chǎn)業(yè)上極其重要的一塊。

家居建材賣(mài)場(chǎng)加地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，車(chē)建興實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。到2020年底，紅星控股總資產(chǎn)達(dá)2678.62億元。

車(chē)建興還想布局延伸產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)軍房產(chǎn)中介、家電，成立了美凱龍愛(ài)家。車(chē)建興曾稱，美凱龍愛(ài)家要用5年時(shí)間、4倍速度，沖到全國(guó)二手房行業(yè)第二的位置，趕超貝殼。成立不到10個(gè)月，美凱龍愛(ài)家開(kāi)店數(shù)量就超過(guò)200家。

不過(guò)，在快速擴(kuò)張過(guò)程中，車(chē)建興加了杠桿。一方面，車(chē)建興頻頻舉債，使得債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，另一方面，持續(xù)進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押融資，加杠桿。

在地產(chǎn)深入調(diào)整、去杠桿的背景下，車(chē)建興未能幸免于風(fēng)險(xiǎn)。

同樣的甩賣(mài)資產(chǎn)自救

歷經(jīng)加杠桿高速擴(kuò)張，車(chē)建興已經(jīng)處于內(nèi)外交困之境。

或受疫情影響，2020年，車(chē)建興的產(chǎn)業(yè)盈利能力大幅下降。

這一年，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)分別為17.31億元、11.62億元，同比下降61.37%、55.53%，均為大幅下降。

紅星控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入277.55億元，較上年的332.26億元下降16.47%，凈利潤(rùn)18.94億元，上年為33.29億元，同比下降43.11%。

無(wú)論是紅星美凱龍還是紅星控股，凈利潤(rùn)、扣非凈利潤(rùn)的下降幅度大幅超過(guò)營(yíng)業(yè)收入。

這其中，重要原因之一就是債務(wù)急劇攀升導(dǎo)致的財(cái)務(wù)費(fèi)用持續(xù)增長(zhǎng)。

2020年，紅星美凱龍的財(cái)務(wù)費(fèi)用為24.64億元，2017年至2019年分別為11.32億元、15.33億元、22.60億元，三年翻了一倍多，尤其是2019年、2020年增長(zhǎng)較快。

紅星控股的財(cái)務(wù)費(fèi)用為30.75億元，較2019年的24.95億元增長(zhǎng)5.80億元，增幅為23.25%。

財(cái)務(wù)費(fèi)用快速增長(zhǎng)的背后，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)臨。截至2020年底，紅星美凱龍賬面貨幣資金65.11億元（含受限資金），而長(zhǎng)短期債務(wù)合計(jì)為424.29億元，其中，短期債務(wù)為157.84億元，存在近百億資金缺口。今年3月底，短期債務(wù)為155.89億元，并未明顯減少。

2020年底，紅星控股的長(zhǎng)短期債務(wù)合計(jì)為845.64億元，其中短期債務(wù)為333.82億元，而貨幣資金191.02億元在，資金缺口之大可以想見(jiàn)。

此外，車(chē)建興股權(quán)質(zhì)押存在質(zhì)押情況。目前，車(chē)建興及其一致行動(dòng)人共計(jì)持有美凱龍70.39%股權(quán)，其中29.80%股權(quán)被質(zhì)押，質(zhì)押率為42.34%。車(chē)建興47億支援黃紅云而入股金科股份的股權(quán)，全部被質(zhì)押。

在巨額債務(wù)面前，車(chē)建興已經(jīng)從快速擴(kuò)張的夢(mèng)想中覺(jué)醒，開(kāi)始甩賣(mài)資產(chǎn)。

今年5月，美凱龍公告稱，擬將上海紅星美凱龍融資租賃有限公司、上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司2家全資子公司，以12.09億元出售給控股股東紅星控股。6月，宣布將7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)以23億元對(duì)價(jià)，轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本的關(guān)聯(lián)公司天津遠(yuǎn)川投資。這個(gè)資產(chǎn)包含11個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積規(guī)模約85萬(wàn)方。 處置資產(chǎn)收回的資金將用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、日常運(yùn)營(yíng)管理以及歸還借款等。

車(chē)建興還在大舉處置地產(chǎn)。今年7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有紅星企發(fā)35%、35%、30%股權(quán)。

前不久，遠(yuǎn)洋資本出資10.30億元，戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)獲得18%股權(quán)。

截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元；2019年和2020年，除稅前凈利潤(rùn)分別為20.37億元、24.26億元。

市場(chǎng)都在熱議車(chē)建興賤賣(mài)地產(chǎn)資產(chǎn)，但其背后的冷暖，或許只有車(chē)建興自己知曉。

這是車(chē)建興人生第二次遭遇危機(jī)。1997年，車(chē)建興也遭遇了資金鏈斷危機(jī)，他果斷關(guān)停家具加工廠，完成了轉(zhuǎn)身自救。

在南京發(fā)家的張近東，找來(lái)了資金暫時(shí)度過(guò)了難關(guān)，卻失去了對(duì)蘇寧易購(gòu)的控制權(quán)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林歷經(jīng)數(shù)年資產(chǎn)處置、降負(fù)債，似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)危為安。曾經(jīng)效仿王健林的車(chē)建興被債務(wù)所困，正在積極自救，他能否安然渡劫嗎？

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責(zé)編：ZB