三巽集團(tuán)負(fù)債攀升踩中“一條紅線” 全國(guó)化緩慢90%營(yíng)收依賴安徽市場(chǎng)

長(zhǎng)江商報(bào)消息 經(jīng)過(guò)四次不懈努力，安徽房企三巽集團(tuán) (06611.HK）終于登陸資本市場(chǎng)。

7月19日，三巽控股集團(tuán)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“三巽集團(tuán)”）正式在香港聯(lián)交所上市，成為今年第一家在港IPO上市的房企。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，三巽集團(tuán)從2011年于安徽滁州第一次拿地開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)，到如今成功上市，正好十年。三巽集團(tuán)掌舵人錢(qián)堃把寶押在了長(zhǎng)三角。2018年，三巽集團(tuán)將總部從安徽遷至上海，打算深耕長(zhǎng)三角，并提出了五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的目標(biāo)。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，三巽集團(tuán)取得了顯著成效。不過(guò)，總部搬遷兩年多，三巽集團(tuán)依然深深扎根于安徽市場(chǎng)，超九成營(yíng)收仍來(lái)自安徽。

此外，在備受關(guān)注的“三道紅線”方面，三巽集團(tuán)明面上踩中一條，2020年末其資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%。

就全國(guó)化進(jìn)程緩慢，造血能力趨弱以及未來(lái)擴(kuò)張等問(wèn)題，長(zhǎng)江商報(bào)記者向三巽集團(tuán)發(fā)送采訪發(fā)函，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

毛利率27%低于港股房企均值

資料顯示，三巽集團(tuán)誕生于2004年，由錢(qián)堃和妻子安娟共同創(chuàng)立。2011年在安徽滁州拿下第一塊地后，才正式邁入開(kāi)發(fā)商行列。夫妻檔組合之下，三巽集團(tuán)發(fā)展速度。

目前，三巽集團(tuán)項(xiàng)目覆蓋安徽、江蘇、山東等省份的多座城市。截至2021年4月30日，三巽集團(tuán)共有44個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，覆蓋三個(gè)省的12個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備430萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，安徽作為中部省份之一，起家于安徽的房地產(chǎn)公司雖然不少，但大多本土經(jīng)營(yíng)、家庭管理，很少走出安徽，實(shí)現(xiàn)上市的則更少。

據(jù)悉，三巽集團(tuán)曾于2019年10月17日、2020年4月27日、2020年10月27日先后3次向港交所遞交招股書(shū)，但皆以失效告終。2021年4月30日，三巽再次發(fā)起上市沖擊。遞表兩個(gè)月后，終于獲批上市。7月19日，三巽集團(tuán)正式登陸港交所掛牌上市，成為今年首家IPO上市的房企。

業(yè)績(jī)方面，招股書(shū)顯示，2018年-2020年，三巽集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收由7.23億元增至39.46億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率76.06%；歸母股東凈利潤(rùn)由2018年的0.57億元，增6.7倍至2019年的4.42億元，但在2019年暴漲之后，2020年凈利猛降16.96%，僅為3.67億元。

長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，在這背后，是三巽集團(tuán)面對(duì)三年銷(xiāo)售成本增5.5倍的現(xiàn)實(shí)。2018-2020年，三巽集團(tuán)銷(xiāo)售成本由5.17億元增至28.81億元；建筑及勞工成本占比連續(xù)兩年在53%以上，拿地成本占比也持續(xù)攀升至38.2%。

同時(shí)，三巽集團(tuán)的毛利率由2018年的28.6%，增至2019年31.5%的高點(diǎn)，2020年又迅速降4.5個(gè)百分點(diǎn)至27%，低于港股內(nèi)房企的毛利率均值27.8%。對(duì)于毛利率的波動(dòng)，三巽集團(tuán)表示，2020年毛利率下降系報(bào)告期內(nèi)所交付的物業(yè)項(xiàng)目毛利率相對(duì)較低，且該等物業(yè)項(xiàng)目均擁有較高的土地收購(gòu)成本。

此外，作為一家中小型房地產(chǎn)公司，其面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)并不小。長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，家族化是這家企業(yè)鮮明的標(biāo)簽。本次集團(tuán)重組前，錢(qián)堃持有公司84%的股份，安娟持有公司8%的股份，錢(qián)堃的父親錢(qián)冰持有公司8%的股份。

集團(tuán)重組之后，錢(qián)堃持股比例降至79.8%，安娟和錢(qián)冰的持股比例均調(diào)整為7.6%，新加入的股東郭女士持股5%。錢(qián)堃家族的持股比例由100%降至95%，但仍居高。

80%項(xiàng)目位于安徽千億目標(biāo)尚遠(yuǎn)

與許多民營(yíng)房企創(chuàng)始人類(lèi)似，錢(qián)堃野心十足。2018年，三巽集團(tuán)銷(xiāo)售規(guī)模還未突破百億，他就提出五年千億目標(biāo)，并將總部遷往上海，期望實(shí)現(xiàn)區(qū)域到全國(guó)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，進(jìn)入一線房企的陣營(yíng)。

然而實(shí)際步速卻未能追趕上原定計(jì)劃，從銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，僅百億的三巽集團(tuán)僅是一家小房企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，三巽集團(tuán)的全口徑銷(xiāo)售額分別為70.1億元、90.1億元、102.3億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率13.43%；2020年，位列行業(yè)第173位。

值得注意的是，雖然已立業(yè)17年，但三巽集團(tuán)仍未擺脫對(duì)大本營(yíng)安徽省的依賴。截至目前，三巽集團(tuán)80%的項(xiàng)目都在安徽省內(nèi)，上海地區(qū)更是無(wú)一物業(yè)開(kāi)發(fā)。招股書(shū)顯示，2018年~2020年，安徽省貢獻(xiàn)的營(yíng)收分別占比100%、100%及90.3%。

此次IPO，三巽集團(tuán)募資總額為7.8375億港元，其中60%將用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的建筑成本；其余部分用于土地收購(gòu)和一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

事實(shí)上，從其過(guò)往的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，三巽集團(tuán)亟須上市“補(bǔ)血”。招股書(shū)顯示，2018年-2020年，三巽集團(tuán)借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14%、12.3%及9.4%。盡管融資成本有逐年下跌的趨勢(shì)，但總體而言仍舊處在高位。

截至2020年末，三巽集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為22.42億元，其中受限制存款及現(xiàn)金為17.84億元，短期債項(xiàng)為10.78億元，在手現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

近三年，三巽集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率均較高。招股書(shū)顯示，2018-2020年，其總負(fù)債分別為72.31億元、124.96億元、154.21億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)28.72%；資產(chǎn)負(fù)債比率分別為140.5%、204%、135.9%。

截至2020年末，三巽集團(tuán)的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%（＞70%），現(xiàn)金短債比為2.1，踩中一道紅線。這意味著，上市之后，對(duì)于三巽集團(tuán)的有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)將有所制約。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，三條紅線、兩集中逐層加碼，房企上市的賽道逐漸收緊。今年5月20日，港交所首次修訂上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定，將盈利規(guī)定調(diào)高60%，并于2022年1月1日開(kāi)始實(shí)施。這也意味著，這些中小房企的上市門(mén)檻將再度提高，據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前在港交所排隊(duì)交表的房企不下10家。

因此，三巽集團(tuán)此次能夠率先破局并獲超額認(rèn)購(gòu)，無(wú)疑使其成為了行業(yè)所關(guān)注的焦點(diǎn)。有分析人士指出，在未來(lái)，類(lèi)似三巽集團(tuán)這樣土儲(chǔ)集中的房企仍需要加快土地拓展，尤其是全國(guó)化的項(xiàng)目布局，以提升自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以應(yīng)對(duì)后續(xù)區(qū)域市場(chǎng)行情不好的可能。

●長(zhǎng)江商報(bào)記者 張璐

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